Dans notre dernier Angle Droit, nous avons commenté le jugement rendu le 14 novembre 2017 dans Société Immobilière Roc De Fer Inc. (9263-5218 Québec inc.) c. Produits Suncor Énergie Inc. Dans cette affaire, la Cour supérieure avait rejeté une action prise contre un ancien propriétaire d’immeuble au stade préliminaire des procédures, en raison du fait qu’à la date de la vente par ce propriétaire la loi et la réglementation en matière d’environnement ne l’obligeait pas à dénoncer la présence d’un réservoir de mazout.


Or, le 4 mai 2018, un nouveau jugement est rendu par la Cour supérieure dans une affaire semblable et le recours contre le vendeur est également rejeté mais pour un tout autre motif. 


Il s’agit de l’affaire Goldberg c. Khazzam. Dans cette affaire, Goldberg achète une résidence dans la ville de Westmount en 2010 au coût de 3 150 000 $. En 2011, Goldberg entreprend des travaux de rénovation et lors de l’exécution de ces travaux, plus particulièrement au cours de l’excavation du terrain, il découvre la présence d’un réservoir contentant du mazout. Qui plus est, ce réservoir est défectueux et une quantité de mazout s’est déversé dans le terrain. Il réclame donc de son vendeur une somme de près de 300 000 $ en dédommagement pour l’enlèvement du réservoir et de son contenu et pour la décontamination du terrain.


Pour le juge, il ne fait aucun doute que la présence du réservoir de mazout et la contamination du terrain constituent un vice caché donnant droit à un dédommagement. Or, le juge a tout de même rejeté la réclamation de Goldberg. Pourquoi?


Parce qu’au moment où Goldberg a avisé son vendeur de la présence du vice, le réservoir et son contenu avaient déjà été enlevés et détruits. Le vendeur ne pouvait donc plus faire inspecter le réservoir et obtenir l’opinion d’un expert indépendant afin de se défendre adéquatement à l’action dirigée contre lui. Sans compter que l’élimination de cet élément de preuve a empêché le vendeur de démontrer que la présence du réservoir remontait à une date antérieure à sa propre acquisition et lui a fait perdre ses recours contre son propre vendeur.


Ce jugement illustre très bien l’importance capitale de dénoncer la présence d’un vice caché au vendeur avant d’entreprendre quelques travaux que ce soit. Il est important que le vendeur ait l’opportunité d’inspecter et d’évaluer la situation avec l’aide de ses propres experts. Dans tous les cas, il est toujours préférable de consulter un avocat qui saura conseiller et guider dans les étapes à suivre car les réclamations pour vices cachés peuvent être complexes.

Ce jugement peut êtreconsulté ici