Montréal, le 12 mars 2020, Révisée le 22 mars 2020.


Voilà que depuis le 20 mars 2020, le décret 222-2020 (nouvelle numérotation à venir) interdit tout rassemblement int.érieur ou extérieur. Ce décret fait suite à une première interdiction, il y a deux semaines : celle de tout rassemblement intérieur de 250 personnes.

La question qui occupait les syndicats de copropriété n'en est donc plus une : tous les administrateurs de copropriété doivent reporter leurs assemblées des copropriétaires, qu'elles soient générales annuelles, spéciales ou extraordinaires.


La loi et la déclaration de copropriété obligent la tenue annuelle de l’assemblée des copropriétaires. C’est au cours de cet événement que les copropriétaires élisent les administrateurs et qu’ils sont consultés sur le budget prévisionnel de l’immeuble. Une fois ce budget exposé en assemblée, il est voté par le conseil d’administration et les avis de cotisation peuvent être envoyés aux copropriétaires pour paiement de leurs « frais de condo » (contributions aux charges communes, fonds de prévoyance, fonds d’auto-assurance et cotisation spéciale). Tout ce processus d’adoption de budget conduit à la validité et la légalité des cotisations aux copropriétaires.


Quant à l’élection des administrateurs, le mandat de l’administrateur est d’un an ou de deux ans en général, et il est courant de lire dans la déclaration de copropriété que son mandat se poursuive jusqu’à la date de la prochaine assemblée des copropriétaires. Or, cette assemblée est annuelle et doit se tenir dans un certain délai suivant la fin de l’exercice financier (60, 90 ou 120 jours en général). La légalité du mandat est donc questionnable passé le délai maximal de convocation, et son prolongement devrait être justifié par une circonstance exceptionnelle ou un cas de force majeure. L’interdiction de rassemblement par le gouvernement en est un.


Quant au budget, tout syndicat de copropriété peut fonctionner avec le budget en cours tant et aussi longtemps qu’une assemblée ne se tient pas. Les cotisations de l’an dernier ne feraient que se prolonger. Mais ceci ne tient la route que si les dépenses de l’an dernier sont les mêmes que la prochaine année. Sinon, le syndicat va rapidement heurter un mur au niveau de sa trésorerie. Si une franchise d’assurance doit être payée ou qu’une prime d’assurance augmente sensiblement (cas fréquent ces temps-ci), le syndicat se retrouve sans fonds suffisant. Le syndicat se retrouvera alors dans une situation précaire qu’il faut éviter. La question ne porte alors même pas sur la légalité des cotisations mais sur la solvabilité du syndicat, critique.


Des alternatives sont envisageables, comme la tenue d'assemblées virtuelles, des processus de consultatiuons urgentes face aux imprévus durant l'état d'urgence sanitaire, ou des procédures judiciares urgentes requérant l'avis de la Cour pour tenter de trouver une issue à la situation critique de trésorerie qu'un syndicat vivrait. Nous sommes là pour vous assister dans cette phase difficile le cas échéant.

Pour encore plus d'informations sur les conséquences de la pandémie dans votre immeuble, consultez notre article COVID-19 (Coronavirus) et impact sur la copropriété.


Ludovic Le Draoullec, avocat associé chez DE GRANDPRÉ JOLICOEUR