L’article 50 de laLoi sur le bâtiment prévoit que « la personne qui n’est pas elle-même un entrepreneur qui a conclu un contrat pour l’exécution de travaux de construction avec un entrepreneur qui n’est pas titulaire de la licence appropriée peut en demander l’annulation ». Cet article permet-il l’annulation d’un contrat préliminaire de vente d’un immeuble en l’absence d’une telle licence en toutes circonstances? 


Dans une décision récente, la Cour du Québec, division des petites créances, a eu à trancher la question. Dans cette affaire, un futur acheteur réclame l’annulation du contrat préliminaire signé deux ans auparavant ainsi que le remboursement d’un dépôt de 10 000 $. Les motifs au soutien de sa demande sont l’inexécution ou le retard d’exécution de la construction et l’absence de licence de construction.


Le juge a donc eu à décider si l’acheteur avait droit de faire annuler le contrat préliminaire et s’il avait droit au remboursement de son dépôt. À première vue, le libellé de l’article 50 de laLoi sur le bâtimentle laisse supposer, mais un alinéa de cet article mentionne qu’« une demande d’annulation (…) ne peut être reçue s’il est établi que le demandeur savait que l’entrepreneur n’était pas titulaire de la licence appropriée ».


Dans cette affaire, l’acheteur s’est fié à la mention du numéro de licence de construction sur le contrat préliminaire. Ce n’est qu’après avoir effectué des recherches auprès de la Régie du bâtiment qu’il découvre que le numéro de licence inscrit sur le contrat préliminaire existe bel et bien, mais qu’il n’appartient pas au constructeur et que le véritable titulaire de cette licence n’est pas autorisé à construire des immeubles résidentiels neufs. Se basant sur l’ignorance de l’acheteur quant au défaut de licence et sur le premier alinéa de l’article 50 de laLoi sur le bâtiment, le juge annule le contrat préliminaire et ordonne le remboursement du dépôt de 10 000 $.


On comprend donc de l’article 50 de laLoi sur le bâtiment et de cette décision, que l’absence de licence de construction ou d’une licence adéquate ne sera pas un motif d’annulation d’un contrat dans tous les cas. Pour obtenir l’annulation du contrat préliminaire, le futur acheteur doit démontrer qu’il n’était pas au courant de l’inexistence de la licence au moment de la signature de celui-ci.


On peut lire le texte intégral de cette décision à :Dupont c. Smart Immobilier inc., 2018 QCCQ 5395 (CanLII)


 


Carole Fortier, avocate, LL.B., LL.M (droit des affaires)