Un vent de nouveau souffle sur l’assurance des copropriétés divises (condominiums). La Loi 141 adoptée et sanctionnée le 13 juin 2018[1]comporte plusieurs dispositions dont les premières sont entrées en vigueur le 13 décembre 2018. Êtes-vous prêts? 


 En effet, quatre nouveaux articles ont été ajoutés auCode civil du Québec[2]. Depuis le 13 décembre 2018, ils sont applicables à tout sinistre dans le contexte d’une copropriété divise.


 Le législateur semble, avec l’article 1074.1, avoir créé la possibilité pour le syndicat de ne pas se prévaloir de la garantie d’assurance. Cette possibilité doit, toutefois, être mise en lien avec l’article 2470 du Code civil du Québec. En d’autres termes, le syndicat sera toujours, à notre avis, tenu de déclarer le sinistre à son assureur. Il ne sera toutefois pas tenu de réclamer l’application des garanties.


 Dans un tel cas, le syndicat devra, en quelque sorte, se comporter comme son propre assureur en veillant, avec diligence, à la réparation des dommages causés aux biens assurés. Également et à la seule lecture de l’article 1074.1, on semble comprendre que le syndicat n’aura plus aucun recours contre un copropriétaire et une personne faisant partie de sa maison. Une troisième catégorie de personnes est exclue, à savoir les personnes à l’égard desquelles le syndicat est tenu de souscrire une assurance couvrant leur responsabilité, ce qui inclut les administrateurs, les officiers d’assemblée et le gérant.


 Toutefois, l’article suivant, soit l’article 1074.2, semble indiquer quelque chose de contradictoire, préservant au syndicat le droit d’obtenir d’un copropriétaire des dommages-intérêts pour le préjudice causé. Cette réserve vise non seulement les sommes engagées par le syndicat pour le « paiement des franchises », mais également la « réparation du préjudice occasionné au bien dans lequel celui-ci a un intérêt assurable ».


 Il est difficile, à ce stade-ci, de savoir ce que recouvre cette dernière formulation. On pense, par exemple, au cas d’une exclusion stipulée dans la police d’assurance du syndicat. Est-ce qu’elle s’étend au cas des sommes dépensées par un syndicat, advenant que celui-ci ait choisi de ne pas réclamer le bénéfice des garanties stipulées au contrat d’assurance ? C’est pour le moment l’inconnu.


Bref, cette réforme partielle laisse beaucoup de questions en suspens. Il est fort probable que les tribunaux devront les examiner, à moins que le législateur ne bonifie l’exercice rapidement.


 Il est possible de lire l’article complet de Me Clément Lucas en suivant ce lien.


 Les nouveaux articles du Code civil du Québec se lisent comme suit :



« 1074.1 Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.


Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance :


  1. un copropriétaire;

  2. une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;

  3. une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité. »

 « 1074.2 Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. »


« 1074.3 Lorsque des assurances contre les mêmes risques et couvrant les mêmes biens ont été souscrites séparément par le syndicat et un copropriétaire, celles souscrites par le syndicat constituent des assurances en première ligne. »


 « 1075.1 Un assureur ne peut, malgré l’article 2472, être subrogé dans les droits de l’une des personnes suivantes à l’encontre d’une autre de celles-ci :


  1. le syndicat;

  2. un copropriétaire;

  3. une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;

  4. une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance couvrant la responsabilité.

Il est fait exception à cette règle lorsqu’il s’agit d’un préjudice corporel ou moral ou que le préjudice est dû à une faute intentionnelle ou à une faute lourde. »



  


[1] Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières(ci-après appelée la « Loi »), L.Q., 2018, c. 23.


[2]Art. 1074.1, 1074.2, 1074.3 et 1075.1 du Code civil du Québec ci-après « C.c.Q. ».