C’est ce qui ressort d’un jugement intéressant de la Cour du Québec, division des petites créances de Longueuil rendu le 6 novembre dernier dans l’affaireSyndicat de la copropriété du Faubourg 3585185 c. Roberge. Le syndicat de la copropriété en question, qui réclamait des pénalités à une copropriétaire pour avoir enfreint ses obligations en vertu de la déclaration de copropriété, a vu sa réclamation refusée. (Pour en savoir plus)


Dans cette affaire, la Cour a constaté que l’imposition de pénalités était bel et bien autorisée par la déclaration de copropriété. Celle-ci précisait que le syndicat, « par l’entremise de son conseil d’administration », pouvait imposer des pénalités de 25 $ pour chaque infraction. Analysant les dispositions législatives et la doctrine pertinente, la Cour en vient à la conclusion que pour être valable, la décision du conseil d’administration du syndicat de copropriété devait être prise par résolution, laquelle devait être constatée soit par une résolution écrite signée par tous les administrateurs, soit par un procès-verbal de réunion. Or, le syndicat n’a pu fournir ni l’un ni l’autre. La Cour a donc rejeté la réclamation du syndicat des copropriétaires au motif que la décision d’imposer des pénalités n’était pas valide, faute d’avoir été prise par résolution dûment documentée.


Ce jugement fait une belle analyse du fonctionnement du conseil d’administration de syndicat de copropriété eu égard aux prises de décisions. Non seulement, rappelle la Cour, la décision des administrateurs doit-elle être prise par résolution, mais toutes les résolutions écrites signées par tous les administrateurs, et tous les procès-verbaux de réunions doivent être conservées dans un registre de la copropriété et être disponibles pour consultation par les copropriétaires. Il n’y a donc pas de place pour les décisions et les réunions hâtives de cadrages de porte en copropriété!


Vous pouvez consulter cette décision àhttp://canlii.ca/t/hnz8l


Carole Fortier, Avocate LL.M. (Drt des affaires)