Depuis que je pratique le droit comme avocate, il m’est arrivé assez souvent qu’on mette en doute la pertinence de mon insistance à être précise et à utiliser les mots justes. Une phrase peut en apparence paraître claire mais si nous devons en discuter durant plus de dix minutes, est-ce qu’elle est vraiment claire? Pensez-y : si la clause est claire, est-ce que tous ne devraient pas comprendre la même chose ?


J’en viens donc au sujet du présent article : la clause d’estimation du loyer additionnel dans les baux commerciaux. Les baux commerciaux contiennent habituellement une clause de loyer dit « de base », qui correspond au coût de location comme tel. Ils contiennent également souvent une clause de loyer dit « additionnel ». Ce loyer « additionnel » correspond à la part que le locataire doit assumer de l’ensemble des dépenses reliées à l’immeuble. Ces dépenses comprennent notamment le coût du déneigement, du ménage, l’électricité, le chauffage, la climatisation et les taxes reliées à l’immeuble.


On s’entend qu’au moment où le bail est signé, le propriétaire n’est pas en mesure de fournir avec exactitude le montant qui correspondra à ce que le locataire devra payer à titre de loyer additionnel. En effet, certaines dépenses peuvent fluctuer d’une année à l’autre, comme le coût de l’électricité par exemple. C’est pourquoi il est d’usage que le propriétaire indique un loyer additionnel approximatif qu’il chargera au cours de l’année et qu’une clause spécifie qu’un ajustement sera effectué à la fin de l’année lorsque le montant des dépenses réelles sera connu.


Dans l’affaireShawi-Pharma inc. c. Crombie Property Holdings Limited, le bail indiquait qu’à chaque année le propriétaire devait fournir au locataire une estimation de la part de ce dernier dans les taxes et autres dépenses relatives à l’immeuble, sans préciser qu’il y aurait un ajustement annuellement, ni que le locataire devrait acquitter ces ajustements. Cette lacune a été suffisante pour que le locataire présente une demande à la Cour afin d’interpréter le bail et préciser l’étendue de ses obligations. Cette question devait être fort importante pour le locataire car il aura fallu aller jusqu’en Cour d’appel pour obtenir la réponse. Et la réponse est la suivante : l’utilisation du mot « estimation » indique qu’il ne s’agit pas d’un montant définitif mais que ce montant est forcément sujet à ajustement. Aussi, le locataire devait-il s’attendre à ce qu’un tel ajustement soit effectué et que le manque à gagner lui soit réclamé! La Cour a donc ordonné au locataire de payer le montant de l’ajustement à la hausse réclamée par le propriétaire, soit une somme de 33 968 $ !


La morale de l’histoire : il ne faut jamais sous-estimer l’importance d’utiliser les bons mots dans votre contrat! Pour ma part, je dis souvent à mes clients : si vous me posez la question, c’est que le texte n’est pas clair. Et je me fais un devoir de changer la formulation de la clause pour que le sens soit clair pour tout le monde!


N’oubliez pas : il coûte moins cher de prendre le temps de discuter et de s’entendre sur une formulation qui soit vraiment claire et satisfaisante pour tous les signataires du contrat que d’avoir à en débattre devant le tribunal!

Carole Fortier, Avocate LL.M. Drt des affaires