Lors de la vente ou du refinancement de votre propriété, il y a lieu de s’interroger sur l’exactitude et la valeur de votre certificat de localisation. En tant que vendeur ou emprunteur, vous aurez normalement l’obligation de fournir un certificat de localisation démontrant l’état actuel de votre propriété à votre acheteur ou à votre prêteur.

En effet, l’article 1719 du Code civil du Québec prévoit notamment l’obligation pour le vendeur de remettre à l’acheteur une copie du certificat de localisation qu’il possède. Votre promesse d’achat contiendra généralement une clause en regard à cette obligation. Tout prêteur exigera également, aux termes de son offre de financement ou de tout autre document, une copie du certificat de localisation.

Mais comment savoir si votre certificat de localisation est véritablement à jour?


D’abord, le certificat de localisation constitue une opinion de l’arpenteur-géomètre portant sur divers sujets dont notamment l’historique cadastral, la description de l’immeuble et la localisation des constructions, la concordance entre les titres de propriété, la cadastre et l’occupation, les limitations à caractère public (zonage municipal, ensemble immobilier, biens culturels et patrimoniaux, etc.), les servitudes et les empiètements, etc.

Des évènements importants relatifs à votre immeuble ont pu survenir depuis la construction de celui-ci, rendant inexactes certaines déclarations de l’arpenteur-géomètre. À titre d’exemple, l’entrée en vigueur de la rénovation cadastrale ou une modification cadastrale, la création d’une servitude en faveur ou à l’encontre de votre immeuble, un changement à la règlementation municipale, l’ajout d’un bâtiment ou de toute autre structure sur votre lot peuvent constituer des changements nécessitant l’obtention d’un nouveau certificat de localisation.

Il est donc nécessaire de se questionner sur ces changements qui détermineront la nécessité ou non de mettre à jour celui-ci. Il n’y a pas de date d’expiration d’un certificat de localisation et il est faux de le considérer comme étant « expiré » après l’écoulement d’un certain délai.  


Un certificat de localisation, à jour, permettra à votre notaire de réaliser un examen des titres complet de l’immeuble en constatant, entre autres, ce qui est réellement possédé par le propriétaire et ce qui est décrit aux termes de son titre de propriété.La Cour suprême du Canada a d’ailleurs jugé, par le jugement Ostiguy c. Allie, 2017 CSC 22, que la possession de l’immeuble a préséance sur les droits inscrits au registre foncier, lorsqu’elle rencontre les conditions de la prescription acquisitive.

Cette décision vient donc mettre un terme définitif au débat qui existait relativement à la prescription acquisitive et la certitude des inscriptions apparaissant au registre foncier.


Enfin, il est essentiel de garder à l’esprit qu’il n’y a pas de date de péremption à l’égard de votre certificat de localisation. Vous devez plutôt vous assurer que ce document décrit bien la situation et les conditions de votre immeuble à la date de son utilisation. Il devra contenir toutes les informations requises à l’égard du règlement de zonage applicable et à la situation présente de votre immeuble.

Et surtout n’oubliez pas qu’un changement peut malencontreusement survenir et affecter la situation de votre immeuble, sans même que vous en ayez eu connaissance. Consultez votre professionnel!

Par : Joëlle Ethier

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