Le projet de loi 16 (« PL 16 »), sanctionné le 5 décembre 2019, a eu un impact notable sur le secteur de la copropriété. En autres choses, il a introduit dans le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») de nouvelles obligations relatives à la maintenance du parc immobilier québécois. Toutes les copropriétés québécoises doivent se doter d’une étude de fonds de prévoyance et d’un carnet d’entretien. Au risque de surprendre, deux ans après la sanction du PL 16, ces deux obligations ne sont, cependant et pour l’essentiel, toujours pas en vigueur. Qu’en est-il?
Fonds de prévoyance
Le fonds de prévoyance, concept introduit au C.c.Q. (art. 1071 et 1072) le 1er janvier 1994, existait déjà dans plusieurs déclarations de copropriété antérieurement publiées (généralement sous l’appellation « fonds de réserve » ou « fonds de remplacement » et prévoyant plus souvent qu’autrement une contribution minimale de 3 % du budget annuel).
Aujourd’hui, toutes les copropriétés (qu’elles soient constituées avant ou après le 1er janvier 1994) sont assujetties à l’obligation de constituer et d’alimenter un fonds de prévoyance (art. 53 et 54, Loi sur l’application de la réforme du Code civil). Il s’agit d’une obligation d’ordre public de direction[1] qui s’impose également au promoteur dès l’établissement de la copropriété[2].
Le fonds de prévoyance, qui doit être (en partie) liquide et disponible à court terme, est affecté aux réparations majeures de même qu’au remplacement des parties communes de la copropriété (art. 1071). Il peut également servir en cas de sinistre en lien avec le fonds d’auto assurance (art. 1071.1). Les parties communes incluent celles à usage restreint (art. 1043) et la répartition des contributions au fonds peut être particularisée à cet égard (art. 1064). Par exemple, doivent être considérés dans l’étude de fonds de prévoyance les balcons, les fenêtres ou les puits de lumière à usage restreint[3]. La déclaration de copropriété peut être modifiée pour y ajouter une particularisation des charges, dans la perspective d’une étude de fonds de prévoyance à venir.
Le fonds de prévoyance, propriété du Syndicat (art. 1071), est usuellement placé dans un compte bancaire distinct de celui destiné à recevoir les contributions régulières aux charges communes. Il est en partie insaisissable (art. 1078), exception faite d’une dette liée au fonds lui-même. La contribution au fonds de prévoyance est, en date des présentes, d’un montant annuel minimum de 5 % à moins d’une clause différente dans la déclaration de copropriété. Une fois une étude de fonds de prévoyance obtenue, l’étude de fonds de prévoyance devrait servir de base à la détermination de la contribution.
« L’utilisation du fonds de prévoyance doit être limitée aux cas prévus par la loi et, partant, tout montant retiré sans droit, par exemple pour payer des honoraires d’avocat, devra être remboursé »[4]. Conséquemment, le conseil d’administration, organe exécutif du Syndicat, ne peut pas débourser les sommes comme bon lui semble et la responsabilité personnelle des administrateurs pourrait être retenue en cas de faute à cet égard.
Carnet d'entretien
La notion de carnet d’entretien est introduite au C.c.Q. par le PL16, le tout faisant échos aux travaux du Comité consultatif sur la copropriété, mis sur pied en 2012. Le carnet d’entretien est décrit comme un « (…) registre retraçant l’historique du bâtiment, ainsi que l’ensemble des opérations qui y ont été faites ou qui sont à venir sur l’immeuble. Ce document contient les principales caractéristiques constructives et techniques de l’immeuble et répertorie les différents contrats d’entretien, de maintenance, de garantie et d’assurance. Il prévoit le suivi des travaux à venir, aux termes du plan de gestion d’actif »[5]. À notre avis, il y a un lien à faire avec la notion de « réparation courante » introduite à l’article 1064 C.c.Q.
Projet de loi 16
Le PL 16 est entré en vigueur le 10 janvier 2020[6]. Toutefois, plusieurs pans du PL 16 sont assujettis à la publication d’un ou plusieurs règlements du gouvernement pour avoir force de loi. En matière d’étude de fonds de prévoyance et de carnet d’entretien, le tout se résume comme suit :
Règlement d'application
Selon les prévisions actuelles du Ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (« MAMH »), le règlement du gouvernement du Québec qui enclenchera la mise en application des dispositions du PL 16 sera adopté d’ici la fin de l’année 2022. Il va sans dire que les administrateurs et gestionnaires québécois sont impatients et souhaitent obtenir rapidement des clarifications. Plusieurs Syndicats se sont d’ailleurs déjà dotés d’un carnet d’entretien ou d’une étude de fonds de prévoyance.
À cet égard, le PL 16 prévoit[7] une reconnaissance d’équivalence pour les carnets d’entretien et les études de fonds de prévoyance obtenus dans les deux années précédant l’adoption du règlement. Il est possible que les études du fonds de prévoyance produites par un ingénieur, un architecte ou un technologue professionnel obtiennent une reconnaissance d’équivalence, mais seul le règlement à être publié pourra fournir une certitude à cet égard.
Il sera également intéressant de voir si des « modalités de réalisation et de révision spécifiques » seront mises en place, et ce, notamment pour les plus petites copropriétés ou pour les copropriétés de type horizontales (tel que le laisse entrevoir le MAMH[8]).
Ce serait d’ailleurs une première, la législation applicable en la matière (C.c.Q. et règlement d’application) ne faisant actuellement pas distinction et traitant toutes les copropriétés de la même manière.
Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
[1] Soltron Realty Inc. c. Syndicat de copropriété Les Cours Mont-Royal (Tour Sud), 2020 QCCS 2241, par. 56 et ss.
[2] Voir par ex. Syndicat de la copropriété du 2530 place Michel-Brault c. 9222- 6810 Québec inc., 2022 QCCQ 1104, par. 21 et ss.
[3] Aintabi c. Syndicat de copropriété de The Meadows Condominium, 2021 QCCS 1409, par. X et ss.
[4] Clairvoyant c. Samson, 2011 QCCS 4564, par. 75.1 et ss.
[5] Christine Gagnon, La copropriété divise, 5e édition, Montréal, Éditions Yvon Blais, 2020, p. 519 et s., no 704.
[6] Art. 165, PL 16.
[7] Art. 137.
[8] Ibid.