Par Me Clément Lucas et Me Pierre-Alexis Bombardier.
Syndicat des copropriétaires du 5148-5150 Hutchison, Montréal c. Pourguina, 2021 QCCS 4918 :
La loi accorde à la créance de charges communes du syndicat des copropriétaires une certaine protection. Advenant qu’un copropriétaire soit en défaut de payer sa quote-part des charges communes depuis plus de 30 jours, le syndicat peut faire inscrire un avis d’hypothèque légale grevant la fraction du copropriétaire en défaut. Cet avis permet ensuite au syndicat d’exercer différents droits hypothécaires dont celui de prendre en paiement l’unité du copropriétaire en défaut pour un montant pouvant être sans commune mesure avec la valeur de l’actif immobilier.
En 2012, dans Agalakov Sheloykina c. Syndicat des copropriétaires Les habitations Poupart, la Cour d’appel du Québec a estimé qu’il n’y avait là ni enrichissement injustifié, ni abus de droit. Il s’agit à n’en pas douter et comme l’indiquais la Cour d’appel du « plus draconien des recours mis à la disposition du créancier hypothécaire et, comme on le voit ici, il peut causer un préjudice réel au débiteur hypothécaire ». Toutefois, une telle procédure est assujettie à des formalités qu’il convient de suivre à la lettre pour ne pas se retrouver dans une situation potentiellement inversée. C’est précisément, la situation que devait examiner la Cour supérieure saisie d’une demande de rétractation d’un jugement rendu par défaut à l’encontre d’une copropriétaire en situation d’impayé. De l’avis de la débitrice, le jugement était vicié parce qu’il visait un lot qui n’avait jamais fait l’objet d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire. La défenderesse plaidait que les articles 2757 et 2858 C.c.Q. sont d’ordre public. Parce que l’avis publié en vertu de 2757 C.c.Q. était erroné, le jugement de la greffière était entaché de nullité. De l’avis du Tribunal, l’absence d’un préavis concernant l’un des lots pris en paiement constituait effectivement un manquement à une exigence impérative pour exercer un recours hypothécaire. Le défaut de respecter l’exigence de forme prévue à l’article 2757 du C.c.Q. était fatal et, par conséquent, le jugement de la greffière spéciale nul et sans effet.
Le Tribunal s’exprime ainsi: « Il ne fait aucun doute que le préavis constitue une étape indispensable à l’exercice du droit hypothécaire. Les formalités du préavis et sa publication ont pour but de protéger non seulement le possesseur du bien lui-même, soit la défenderesse dans ce dossier, mais aussi les tiers qui pourraient vouloir se porter acquéreur du bien. L’erreur n’est pas de nature purement cléricale comme le prétend le demandeur; cela aurait été le cas si, par exemple, on avait mal inscrit le numéro du lot. Ce n’est pas ce qui est arrivé. De toute évidence, le demandeur s’est rendu compte de la gravité de la lacune du Préavis no1 et a essayé d’y remédier en publiant le 10 janvier 2020, le Préavis no 2 visant le garage, soit après le Jugement du 19 novembre 2019. Selon le Tribunal, pour tous les motifs énumérés ci-dessus, le jugement du 19 novembre 2019 de la greffière spéciale doit être rétracté. De surcroit, l’injustice qui résulterait du maintien de son jugement ordonnant le délaissement forcé est si grande eu égard aux circonstances qu’il faut y remédier. Rappelons ici l’article 345 C.p.c. qui prévoit qu’un « …jugement peut, à la demande d’une partie, être rétracté par le tribunal qui l’a rendu si son maintien est susceptible de déconsidérer l’administration de la justice. ». Pour une somme de moins de 10 000 $ de frais communs impayés, la défenderesse, une femme vulnérable âgée de 67 ans, propriétaire en copropriété divise d’un condominium dans le quartier d’Outremont, est évincée de chez elle le 21 juin 2021 et accompagnée par les intervenants de l’équipe de soutien aux urgences psychosociales (ESUP) du SPVUM au Pavillon Patricia Mackenzie de la Mission Old Brewery, un refuge pour femmes en situation d’itinérance où elle séjourne jusqu’à ce jour. Avant d’être évincée, la défenderesse avait vécu depuis 1987 dans sa maison à Outremont, maintenant vidée de son contenu et de sa résidente ». Il semble assez clair que tout le jugement ne repose pas sur la formalité non respectée mais il est certain qu’une telle issue n’aurait pu être sans celle-ci.
Gharavi Laraya c. Développements Nordelec (Phase 1) inc., 2021 QCCQ 11469 :
Dans une précédente actualité, nous avions fait des commentaires dans le cadre de cette affaire qui donne l’occasion à la Cour du Québec de mieux définir les paramètres de l’intervention d’un avocat pour représenter l’une des parties devant la division des petites créances.
L’article 542 C.p.c. prévoit notamment ce qui suit : « Exceptionnellement, lorsqu’une cause soulève une question complexe sur un point de droit, le tribunal peut, d’office ou à la demande d’une partie, autoriser la représentation des parties par avocat; il doit préalablement obtenir l’accord du juge en chef de la Cour du Québec. Dans ce cas, sauf pour les parties non admissibles à titre de demandeur suivant le présent titre, les honoraires et les frais des avocats sont à la charge du ministre de la Justice; ils ne peuvent cependant excéder ceux que prévoit le tarif d’honoraires établi par le gouvernement en vertu de la Loi sur l’aide juridique et sur la prestation de certains autres services juridiques (chapitre A-14). Tant les personnes physiques que les personnes morales peuvent consulter un avocat, notamment afin de préparer la présentation de leur dossier ».
Considérant la nature du dossier et des questions soulevées, le Tribunal avait dans un précédent jugement permis la représentation par avocat. Les parties souhaitaient, maintenant, que le tribunal détermine si, en vertu de cette disposition, il est interdit à la partie qui retient les services d’un avocat pour la représenter en l’instance de lui payer des honoraires et des frais supérieurs à ceux fixés par le tarif de l’aide juridique, et ce, indépendamment de la situation financière de cette partie. Le tribunal conclut qu’il n’est pas interdit, pour une partie autorisée à être représentée par avocat, de lui payer des honoraires et des frais supérieurs à ceux fixés par ce tarif, à la condition qu’elle renonce à présenter une réclamation au ministre de la Justice. En effet, ou bien le justiciable choisit d’assumer lui-même les honoraires et les frais de son avocat, et alors il ne peut présenter aucune réclamation au ministre de la Justice en vertu de l’article 542 du Code de procédure civile; ou bien il fait assumer les honoraires et les frais de son avocat par le ministre de la Justice en vertu de cette disposition, et alors il ne peut acquitter la différence entre ce qui est payé par le ministre et ce que son avocat lui facturerait s’il n’était pas limité par le tarif d’aide juridique. Le mécanisme instauré à l’article 542 du Code de procédure civile ne vise pas à faire assumer par le ministre de la Justice une portion des honoraires et des frais effectivement facturés par un avocat à son client, soit la portion établie au tarif de l’aide juridique. Aux termes de cette disposition, le ministre de la Justice ne subventionne pas une partie des honoraires et des frais des parties au litige; il les prend entièrement à sa charge et la loi fixe un plafond.