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La question de la modification tacite à une déclaration de copropriété avait été abordée une première fois par la Cour d’appel dans Brown c. Syndicat des copropriétaires des Manoirs de Terrebonne.
Elle est désormais réglée. Aucune composante de la déclaration de copropriété, pas même le règlement de l’immeuble, ne peut faire l’objet d’une modification tacite. Le courant jurisprudentiel reconnaissant cette possibilité est désormais tari. En particulier, la décision antérieure de la Cour d’appel Lavallée c. Simard n’est plus d’actualité.
Sur ces bases, la demande d’injonction du Syndicat est accueillie et le jugement de première instance qui l’avait déclaré abusive est infirmé. Il s’agit d’une décision d’importance de la Cour d’appel pour laquelle DJC a eu le plaisir d’agir comme avocat-conseil au stade de l’appel.
La gestion de personnes vulnérables constitue en copropriété comme ailleurs un défi de taille. Le comportement de certains occupants est parfois incompatible avec la vie en collectivité. Ceci amène certains syndicats à demander, souvent dans l’urgence, l’expulsion pure et simple, et, à tout le moins, des ordonnances visant la protection des personnes et des biens. La réponse de la Cour supérieure peut parfois varier en gardant à l’esprit que chaque cas est un cas d’espèce.
Le Syndicat modifie donc sa procédure séance tenante afin de demander à ce que l’ordonnance vise plutôt le propriétaire de l’unité, et ce, pour que ce dernier soit dans l’obligation de faire cesser les comportements dérangeants de l’occupante en prenant tous les moyens raisonnables. Le Tribunal fait droit à cette demande.
Dans Bouliane c.Syndicat de la copropriété du Havre St-Laurent, phase II, la partie défenderesse, le syndicat de copropriété, recherche l’obtention d’une ordonnance de sauvegarde pour faire expulser un occupant, en l’occurrence M. Henri Boulianne.
Subsidiairement le syndicat recherche une ordonnance de protection afin d’interdire à ce dernier de circuler dans l’immeuble, mise à part pour ses entrées et sorties, et une ordonnance de cesser tout contact avec les administrateurs et le concierge de l’immeuble. À l’appui de ses demandes, le Syndicat allègue plusieurs incidents impliquant M. Boulianne qui a fait l’objet de plusieurs plaintes à la police pour avoir, notamment, frappé au visage le concierge de l’immeuble avec sa canne.
La Cour rejette la demande du syndicat en matière d’expulsion au stade interlocutoire jugeant qu’une telle demande doit être traitée au procès au fond « où les parties auront l’opportunité de présenter toute leur preuve et être entendues ».
Elle ajoute que l’article 1080 C.c.Q. pourrait offrir une solution alternative. Ceci étant dit, le Tribunal donne droit aux conclusions subsidiaires recherchées par le Syndicat et affirme que le comportement du défendeur « soulève une préoccupation sérieuse au niveau du climat qui règne dans l’immeuble de copropriété et de la sécurité des occupants. Une distance s’impose entre les parties ».
Il est intéressant de noter que contrairement à la décision de la Cour dans le jugement Bouliane c. Syndicat de la copropriété du Havre St-Laurent, phase II, la Cour refuse, dans le cadre du jugement Jardins du Parc Jarry – Phase 1-A c. Cloutier, de rendre une ordonnance à l’encontre de l’occupante problématique, privilégiant l’octroi d’une ordonnance à l’encontre du copropriétaire jugé apte à remédier à la situation vécue.
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