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Octobre 2022

Article mis à jour le: 9 janvier 2024

Début 2022, la Cour d’appel du Québec rendait une importante décision indiquant que le Syndicat des copropriétaires dispose d’un large intérêt pour agir en vertu de l’article 1081 C.c.Q.

Cet article « doit faire l’objet d’une interprétation extensive qui lui fait couvrir tous les recours personnels des copropriétaires en leur nom, y compris l’action en réduction du prix, en annulation, en dommages-intérêts, etc. ». Encore faut-il que les personnes concernées soient membres du syndicat des copropriétaires ou que ce syndicat existe.

Qu’en est-il de ceux qui ne le deviendront jamais par exemple en raison de l’annulation de leurs contrats préliminaires ou de l’abandon du développement en copropriété?

En pareils cas, le mécanisme du recours collectif peut constituer une avenue adéquate. Toutefois, l’ensemble des conditions doivent être réunies pour qu’un tel recours puisse prospérer. C’est ce que la Cour supérieure vient de décider dans cette affaire; en somme, « qui trop embrasse, mal étreint ».

Cité Nature (Harmonia) © Agora Montréal
Cité Nature (Harmonia) © Agora Montréal

Le Tribunal était saisi d’une demande pour autorisation d’exercer une action collective, contre les défenderesses Elad Canada inc., Elad Canada Realty inc. (maintenant Almadev inc.) et Les Développements Cité-Nature (Phase IV) inc. pour « toutes les personnes qui ont versé un dépôt pour l’achat d’un condo dans le projet Harmonia Cité-Nature (phase IV) ».

Le demandeur soutenait que les défenderesses ont agi de mauvaise foi et ont induit en erreur les membres du groupe proposé dans le cadre d’un stratagème par lequel elles ont annulé les ventes des unités du projet et sous le faux prétexte que le financement n’a pas été obtenu. La véritable raison serait qu’il serait désormais plus rentable pour les défenderesses de louer les unités une fois construites.

Le Tribunal passe en revue les quatre critères applicables selon l’article 575 du C.p.c. En vertu de cette disposition, l’autorisation d’exercer un recours collectif (ou de l’étendre) n’est accordée que si chacun des quatre critères est rempli. C’est sur la base de l’un d’eux que le recours va échouer.

Le Tribunal considère que « le demandeur n’a pas démontré la présence de questions identiques, similaires ou connexes (au groupe visé) au sens de la jurisprudence ». En particulier, à la question suivante « Les membres du groupe ont-ils droit à des dommages compensatoires et/ou moraux, et, si oui, de quel montant? », la Cour retient ce qui suit : « il n’y a aucune indication quant à savoir pour les autres membres:

  • La raison pour laquelle ils désiraient acheter un condo;
  • S’ils désiraient toujours aller de l’avant avec l’achat du condo;
  • S’ils sont ou non satisfaits de l’annulation du Projet et du remboursement reçu;
  • S’ils désirent acheter une nouvelle propriété;
  • S’ils ont subi ou non des dommages moraux et des dommages pour troubles et inconvénients.

On sait même de la preuve qu’il y a dix autres acheteurs de condo qui ont reçu remboursement de leur dépôt entre octobre 2020 et mars 2021 et que leurs dossiers ont été fermés par les défenderesses, soit avant les évènements entourant l’annulation de juin 2021. On ignore les raisons de ces annulations de vente. Mais le simple fait qu’il y en ait eu avant mai et juin 2021 démontre le potentiel de la panoplie de raisons possibles et de circonstances factuelles variées ». Bien que le recours ait ainsi échoué à cette étape visant à l’étendre à « toutes les personnes qui ont versé un dépôt », il continue néanmoins mais pour un groupe plus restreint.

La jurisprudence n’est pas si développée en copropriété indivise qu’elle peut l’être en copropriété divise. Bien que les deux soient à distinguer comme l’a récemment rappelé la Cour du Québec1, certains principes peuvent être transposés et la jurisprudence rendue en matière de recouvrement des charges en copropriété divise est à certains égards applicable également en matière indivise. La raison en est bien simple.

Un immeuble qu’il soit détenu en copropriété divise ou indivise doit être entretenu et réparé. Pour ce faire la copropriété doit obtenir de l’ensemble de ses copropriétaires le paiement des charges communes. En l’espèce, le Tribunal retient que les débours pour réparer la toiture, entre autres, ont été encourus, et qu’il était de l’obligation de la défenderesse de s’acquitter de sa part des dépenses communes. Bien que la défenderesse prétende qu’elle n’est pas satisfaite de la gestion du condo, elle ne peut s’en servir comme excuse pour ne pas payer sa part des charges communes.

De plus, si le défenderesse souhaite la révision des décisions de gestion, la Cour du Québec n’est pas le for approprié pour le faire. Quant aux honoraires et débours extrajudiciaires réclamés, ils sont dus en partie en vertu de la convention d’indivision, sous réserve de leur caractère raisonnable.

Un délai est laissé à la défenderesse pour s’acquitter des sommes dues (charges communes et frais légaux). En cas de défaut persistant, le demandeur pourra en aviser le Tribunal qui procédera alors à ordonner la vente sous contrôle de justice en vertu de l’hypothèque entrecroisée stipulée à la convention d’indivision.

[1] Negru c. CI du 2450 Athlone, 2022 QCCQ 1385.

Travaux toiture
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