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Le Syndicat de la copropriété Henri (« Syndicat ») s’adresse à la Cour afin de faire nommer un arbitre, et ce, conformément à la déclaration de copropriété applicable. Les parties défenderesses, respectivement propriétaire et locataire de l’unique unité commerciale d’un immeuble de trente-sept (37) unités, s’opposent à une telle nomination. Le propriétaire prétend que la clause compromissoire inscrite à la déclaration n’est pas parfaite alors que le locataire prétend, pour sa part, que la clause compromissoire ne lui est pas opposable.
Afin de trancher, la Cour analyse la clause compromissoire et détermine que c’est une clause compromissoire parfaite qui oblige les parties. Elle ajoute que les réserves de droit stipulées et la permission de s’adresser à un tribunal par injonction n’affectent en rien le caractère obligatoire de ladite clause.
Cette affirmation est particulièrement importante du fait que la plupart des clauses compromissoires en copropriété font état de telles réserves. C’est la volonté contractuelle des parties qui prime et « il faut y comprendre que chaque partie a concédé à l’autre le droit d’exiger unilatéralement que le différend soit résolu par arbitrage ».
Quant à l’opposabilité de la clause compromissoire au locataire, la Cour rejette l’argument à l’effet qu’elle ne lui serait pas applicable parce qu’il n’est pas signataire (ou partie liée) de la déclaration.
Il appert non seulement clairement du libellé de la déclaration que le locataire y a assujetti, mais « il serait illogique qu’un locataire possède plus de droits qu’un copropriétaire ». Le bail est l’accessoire de la propriété qui, elle, est assujettie à la déclaration.
La Cour en profite également pour rappeler qu’il est possible pour un arbitre de rendre des ordonnances visant à respecter la déclaration de copropriété, et ce, sans que cela vienne empiéter sur la compétence exclusive de la Cour Supérieure en matière d’injonction.
Dans le cadre de ce jugement, les demandeurs Canada inc. et al. requièrent la nomination d’un arbitre et le renvoi du litige en arbitrage, et ce, après avoir déposé auprès de la Cour une demande introductive d’instance pour l’émission d’une injonction aux stades interlocutoire et permanent.
La partie défenderesse s’oppose à ce renvoi alléguant la tardiveté de cette demande et la renonciation des demandeurs à l’arbitrage. L’article 622, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose qu’une telle demande de renvoi doit être « soulevée » dans les 45 jours de la demande initiale.
La Cour statue sur l’interprétation à donner au mot « soulevée ». En effet, elle affirme que, contrairement aux prétentions des demandeurs, cela n’est pas suffisant de mentionner la clause compromissoire dans une lettre transmise à la partie adverse. La demande doit être adressée à la Cour, ce qui n’a pas été fait dans le délai imparti par les demandeurs.
De plus, bien que le délai de l’article 622 alinéa 2 ne soit pas de rigueur, le retard doit être motivé et raisonnable. Ce n’était pas le cas. De plus, la Cour juge que les demandeurs ont effectivement renoncé à l’arbitrage, ces derniers ayant « pris l’initiative de judiciariser le litige en confiant à la Cour le fond de l’affaire ».
Les demandeurs qui avaient choisi d’introduire leur recours devant la Cour Supérieure étaient mal placés pour demander le renvoi de leur action à l’arbitrage.
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