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Code civil du Québec

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CHAPITRE TROISIÈME DES RÈGLES PARTICULIÈRES À LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE
SECTION I DISPOSITION GÉNÉRALE

976

Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux.

Commentaires du ministre de la Justice: 

Cet article est nouveau. Il pose le principe de la tolérance que l’on se doit dans les rapports de voisinage et le codifie dans une disposition générale qui coiffe l’ensemble du chapitre et le sous-tend. Il codifie ainsi la doctrine et la jurisprudence sur les troubles de voisinage; cette doctrine et cette jurisprudence ont été élaborées avant tout sur la base de l’abus du droit de propriété, pour ensuite obtenir un cadre particulier d’application relativement aux troubles de voisinage.

Décisions:

Noël c. Lapointe, 2017 QCCS 3939

CHAPITRE TROISIÈME DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE D’UN IMMEUBLE
SECTION I DE L’ÉTABLISSEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ DIVISE

1038

La copropriété divise d’un immeuble est établie par la publication d’une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l’immeuble est divisée en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes.

Commentaires du ministre de la Justice:

Cet article reprend substantiellement l’article 441b C.C.B.C. L’article 3030, qui le complète, prévoit par ailleurs que la déclaration de copropriété ne pourra être publiée que si l’immeuble a fait l’objet d’un plan cadastral qui pourvoit à l’immatriculation des parties privatives et communes. La présence physique d’un immeuble bâti n’est pas, en toutes circonstances, une condition préalable au dépôt de documents cadastraux de copropriété, car la situation est distincte selon que la copropriété est horizontale ou verticale.

La copropriété horizontale est celle établie sur des lots horizontaux, tels qu’ils sont traditionnellement connus, qui partagent des services en commun. En ce cas, la présence physique d’un immeuble bâti n’est pas une condition préalable au dépôt de documents cadastraux; il suffit qu’il y ait un fonds de terre, lui-même divisé.

La copropriété verticale, par contre, concerne essentiellement un immeuble bâti, puisque, pour établir le plan cadastral et déterminer les limites des parties privatives et communes, il est essentiel que le gros œuvre du bâtiment soit construit. C’est ce que reflète d’ailleurs l’article 3041.

1039

La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués. Elle prend le nom de syndicat.

 

Commentaires du ministre de la Justice:

Cet article est nouveau. Il a pour but de donner à la copropriété la personnalité juridique et de préciser la vocation de la personne morale que constitue le syndicat formé de la collectivité des copropriétaires.

Le syndicat constitue une personne morale entièrement régie par le Code civil. Elle n’est pas une personne régie par la Loi sur les compagnies, car passer par le biais de la compagnie pour octroyer la personnalité juridique à la copropriété aurait constitué un artifice, non seulement inutile sur le plan théorique, mais aussi difficile d’application. En effet, les concepts de la Loi sur les compagnies cadrent mal avec ceux relatifs à la copropriété et l’application de ses dispositions aurait pu mettre en péril la survie du syndicat et la validité des actes accomplis au nom des copropriétaires.

Au surplus, l’utilisation de ce véhicule aurait nécessité de créer de multiples exceptions à la loi et, en outre, il aurait fallu néanmoins conserver l’ensemble des dispositions sur l’organisation de la copropriété, car celle-ci commande une organisation fort différente de celle de la compagnie. Il suffit de penser aux droits de vote et au nombre de voix nécessaire pour prendre certaines décisions pour s’en convaincre. Si, dans les états de common law, le législateur fait de la copropriété une compagnie, c’est dans le seul but de conférer la personnalité juridique à la copropriété. Au Québec, cet objectif est atteint en utilisant le concept de personne morale qu’offre le nouveau code.

L’emploi du mot syndicat pour désigner la collectivité des copropriétaires, s’inspire du droit français. Le premier sens de ce mot, en français moderne, désigne une association qui a pour objet la défense d’intérêts communs. Si, au Québec, ce terme ne s’est appliqué qu’à des associations de travailleurs, son usage est beaucoup plus répandu en France. On y retrouve des syndicats financiers constitués pour placer des titres d’entreprise, des syndicats d’initiative touristique, des syndicats de services et, en matière de copropriété, des syndicats de propriétaires.

 

Décisions:

Belcourt construction company c. Cooperberg, 1993 QCCA 4034

Syndicat de copropriété de Villa du golf c. Leclerc, 2015 QCCA 366

Syndicat de copropriété Château Esplanade, phase II c. Carvalho, 2013 QCCS 5952

9104-2523 Québec inc. c. Syndicat des copropriétaires du 5710 de Normanville, 2022 QCCA 95

Florea c. Syndicat de copropriétaires du 1628 Henri-Bourassa Est, 2020 QCCS 4876

Thériault c. Condominium 548 Développement Plein Air phase VIII, 2021 QCCS 4055

Desfossés c. Syndicat des copropriétaires les Jardins du Havre, 2021 QCCQ 8550

Paradis c. Maroun, 2022 QCCQ 239

 

Cherif c. Association des propriétaires du Lowney 1, 2023 QCCQ 90

Fowler c. Syndicat de la copropriété du 1770 et 1780 Père Lelièvre, 2023 QCCQ 650

Zhou c. Syndicat des copropriétaires POM, 2023 QCCQ 240

CONSEILS DJC:

L’article 1039 du Code civil du Québec a été amendé, en janvier 2020, par le projet de loi 16. Cet amendement a principalement pour effet d’indiquer expressément que le Syndicat a pour obligation de veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués. Dans la mesure où le défaut d’agir à cet égard pourrait être source de responsabilité pour le syndicat (art. 1073, 1074.1 et 1077 C.c.Q.) il est recommandé au conseil d’administration des syndicats de bien documenter notamment dans les procès-verbaux des décisions du conseil d’administration (qui doivent être transmises à tous les copropriétaires) les raisons amenant le conseil à prendre une décision pouvant dans certains cas être en opportunité.

1040

La copropriété divise peut être établie sur un immeuble bâti par l’emphytéote ou sur un immeuble qui fait l’objet d’une propriété superficiaire si la durée non écoulée des droits, au moment de la publication de la déclaration, est supérieure à 50 ans.

En ces cas, chaque copropriétaire est tenu à l’égard du propriétaire de l’immeuble faisant l’objet de l’emphytéose ou de la propriété superficiaire, d’une manière divise et en proportion de la valeur relative de sa fraction, des obligations divisibles de l’emphytéote ou du superficiaire, selon le cas; le syndicat est tenu des obligations indivisibles.

Commentaires du ministre de la Justice:

Cet article reprend l’article 441b.1, ajouté au Code civil du Bas Canada en 1988, par la Loi modifiant le Code civil en matière de copropriété et d’emphytéose (L.Q., 1988, chapitre 16). Cet article visait à mettre fin aux incertitudes, relativement à la possibilité de constituer une copropriété sur un immeuble bâti par un emphytéote. Il édicte des conditions minimales à respecter, dans un tel cas, pour protéger les acheteurs.

Cet article permet, de la même manière, de constituer une copropriété sur un immeuble faisant l’objet d’une propriété superficiaire.

Les articles 1785 et suivants qui établissent des règles particulières à la vente d’immeubles à usage d’habitation complètent cet article, car ils exigent, dans certains cas, que la vente d’une copropriété soit précédée d’un contrat préliminaire et d’une note d’information, laquelle doit, notamment, indiquer les droits d’emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont l’immeuble fait l’objet, ainsi que plusieurs autres renseignements utiles pour un copropriétaire.

L’emphytéose est un outil de développement des terrains urbains, qui permet la réalisation de projets immobiliers à des coûts moindres et souvent sur des terrains bien situés, détenus par des municipalités ou d’autres propriétaires qui ne désirent pas les aliéner.

L’article 1040 prend donc en considération ces avantages et aussi le fait que la protection de l’acheteur réside souvent davantage dans une information adéquate sur ses obligations et ses droits plutôt qu’en une interdiction. Par ailleurs, compte tenu de l’absence de droit de propriété, dans le fonds servant de support à la construction tenue en copropriété, l’article 1082 accorde au syndicat un droit de préférence pour acquérir les droits du propriétaire ou du tréfoncier de l’immeuble et l’article 1198 prévoit la possibilité de renouveler le contrat d’emphytéose, lorsqu’il porte sur un terrain sur lequel est bâti l’immeuble détenu en copropriété, ou lorsqu’il porte à la fois sur un terrain et sur un immeuble bâti, sans qu’on ait besoin d’y faire de nouvelles constructions ou plantations ou de nouveaux ouvrages, autres que des impenses utiles.

SECTION II DES FRACTIONS DE COPROPRIÉTÉ

1041

La valeur relative de chaque fraction de la copropriété divise est établie par rapport à la valeur de l’ensemble des fractions, en fonction de la nature, de la destination, des dimensions et de la situation de la partie privative de chaque fraction, mais sans tenir compte de son utilisation.

Elle est déterminée dans la déclaration.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend en substance la partie de l’article 4411 C.C.B.C. qui porte sur l’établissement de la valeur relative de chaque fraction, à la différence, toutefois, qu’il fait référence non à la superficie de la partie privative, mais à ses dimensions, ce qui permet de tenir compte de la hauteur des lieux.

Décisions :

Syndicat des copropriétaires du Château Renaissance c. Industries d’Orcini Ltd., 2009 QCCA 159  

Syndicat des copropriétaires Les Condominiums du palais c. Bernatchez, 2016 QCCA 1664  

Gareau c. Syndicat de la copropriété 415 St-Gabriel, 1998 QCCS 11860  

Bédard c. Bourbonnais, 2011 QCCS 6587  

1042

Sont dites privatives les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété d’un copropriétaire déterminé et dont il a l’usage exclusif.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article est nouveau, en ce que la notion de partie privative est ici définie. Elle l’est par référence à deux éléments: la partie privative est la propriété d’une personne déterminée — ce qui s’oppose à la propriété collective des parties indivises — et tout l’usage de cette partie est exclusif à cette personne.

Décisions :

Pedneault c. Syndicat des copropriétaires du Domaine du Barrage, 2019 QCCA 1986  

Syndicat Les Lofts St-James Condominiums c. Landry, 2021 QCCA 679  

Syndicat des copropriétaires de L’Héritage du Vieux-Port c. 6040993 Canada inc., 2013 QCCS 4403  

1043

Sont dites communes les parties des bâtiments et des terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun.

Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu’à l’usage de certains copropriétaires ou d’un seul. Les règles relatives aux parties communes s’appliquent à ces parties communes à usage restreint.

Commentaires du ministre de la Justice :Cet article est nouveau. Il définit la notion de parties communes et la distingue de celle de parties communes à usage restreint.

Le droit antérieur ne faisait pas une telle distinction entre les parties communes, même si en pratique plusieurs parties communes étaient à usage restreint, notamment les espaces de stationnement ou les balcons. D’ailleurs, on relevait souvent, dans les actes de copropriété ou de vente, une certaine ambiguïté dans le statut de ces parties.

Décisions :

Pedneault c. Syndicat des copropriétaires du Domaine du Barrage, 2019 QCCA 1986  

Syndicat Les Lofts St-James Condominiums c. Landry, 2021 QCCA 679  

Syndicat des copropriétaires de L’Héritage du Vieux-Port c. 6040993 Canada inc., 2013 QCCS 4403  

Paradis c. Maroun, 2022 QCCQ 239 

1044

Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons, parcs et jardins, les voies d’accès, les escaliers et ascenseurs, les passages et corridors, les locaux des services communs, de stationnement et d’entreposage, les caves, le gros oeuvre des bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives.

Commentaires du ministre de la Justice :

La présomption créée par cet article reprend en substance l’article 441f C.C.B.C. qui définissait le concept de parties communes.

Décisions :

Syndicat Les Lofts St-James Condominiums c. Landry, 2021 QCCA 679  

Syndicat des copropriétaires de L’Héritage du Vieux-Port c. 6040993 Canada inc., 2013 QCCS 4403  

Syndicat des copropriétaires Tremblant Les Eaux (Phase 1A) c. 9038-2276 Québec inc., 2019 QCCQ 544  

1045

Les cloisons ou les murs non compris dans le gros oeuvre du bâtiment et qui séparent une partie privative d’une partie commune ou d’une autre partie privative sont présumés mitoyens.

Commentaires du ministre de la Justice:

Cet article reprend l’article 441g C.C.B.C.

1046

Chaque copropriétaire a sur les parties communes un droit de propriété indivis. Sa quote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend en substance l’article 441d C.C.B.C.

1047

Chaque fraction constitue une entité distincte et peut faire l’objet d’une aliénation totale ou partielle; elle comprend, dans chaque cas, la quote-part des parties communes afférente à la fraction, ainsi que le droit d’usage des parties communes à usage restreint, le cas échéant.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend en substance l’article 441c C.C.B.C.

Décisions :

St-Pierre c. Syndicat des copropriétaires de la Tour Notre-Dame, 2022 QCCA 875

Paradis c. Maroun, 2022 QCCQ 239

 

1048

La quote-part des parties communes d’une fraction ne peut faire l’objet, séparément de la partie privative de cette fraction, ni d’une aliénation ni d’une action en partage.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend le droit antérieur quant à l’aliénation de la quote-part des parties communes.

1049

L’aliénation d’une partie divise d’une partie privative est sans effet si la déclaration de copropriété et le plan cadastral n’ont pas été préalablement modifiés pour créer une nouvelle fraction, la décrire, lui attribuer un numéro cadastral distinct et déterminer sa valeur relative, ou pour faire état des modifications apportées aux limites des parties privatives contiguës.

Commentaires du ministre de la Justice :                                                                                                      Décisions :

Cet article reprend en substance le second alinéa de l’article 441p C.C.B.C.                                       Couillard c. Shen, 2024 QCCS 873

1050

Chaque fraction forme une entité distincte aux fins d’évaluation et d’imposition foncière.

Le syndicat doit être mis en cause en cas de contestation en justice de l’évaluation d’une fraction par un copropriétaire.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend en substance l’article 442n C.C.B.C.

1051

Malgré les articles 2650 et 2662, l’hypothèque, les sûretés additionnelles qui s’y greffent ou les priorités existantes sur l’ensemble de l’immeuble détenu en copropriété, lors de l’inscription de la déclaration de copropriété, se divisent entre les fractions suivant la valeur relative de chacune d’elles ou suivant toute autre proportion prévue.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend l’article 441j C.C.B.C. Il ajoute au droit antérieur la précision que la sûreté additionnelle qui se greffe à une hypothèque se divise également.

Enfin, afin de mieux refléter la pratique, il permet que la division puisse être établie suivant une autre proportion que la valeur relative de chacune des fractions.

SECTION III DE LA DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ

1052

La déclaration de copropriété comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article nouveau vise à simplifier la déclaration de copropriété, en ne mélangeant pas les aspects techniques de la déclaration et les dispositions générales et réglementaires. Pour ce faire, la déclaration est divisée en trois parties distinctes : l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions. Le contenu de chacune de ces parties est indiqué dans les articles qui suivent.

Décisions :

Kilzi c. Syndicat des Co-propriétaires du 10 400 Boul. L’Acadie, 2001 QCCA 10061 

Mosca c. SDLC Les Tours du Château Horizontal, 2021 QCCA 874 

Compagnie d’assurances Missisquoi c. Aviva Canada inc., 2018 QCCS 2760  

9218-6147 Québec inc. c. Westmount Square Residential, 2021 QCCS 3951

1053

L’acte constitutif de copropriété définit la destination de l’immeuble, des parties privatives et des parties communes. 

Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et indique la méthode suivie pour l’établir, la quote-part des charges communes et le nombre de voix attachées à chaque fraction. 

Il précise aussi les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires et prévoit toute autre convention relative à l’immeuble ou à ses parties privatives ou communes, y compris toute clause pénale applicable en cas de contravention à la déclaration de copropriété. 

Commentaires du ministre de la Justice : 

Cet article indique quel doit être le contenu de l’acte constitutif de copropriété. Cet acte contiendra les dispositions d’ordre général et de nature permanente qui régissent la copropriété: la destination de l’immeuble, la valeur relative des fractions, le nombre de voix qui s’y attachent, etc. Les dispositions régissant la vie en copropriété, d’application quotidienne, se trouveront dans le règlement (art. 1054). 

En ce qui concerne la valeur relative des fractions, l’article prévoit obliger le déclarant à indiquer dans l’acte constitutif de copropriété la méthode suivie pour établir la valeur relative de chaque fraction, laquelle tient compte des critères indiqués à l’article 1041. La connaissance de cette méthode devrait permettre aux copropriétaires de déterminer avec plus de justesse si la valeur relative de leur fraction a bien été établie et, le cas échéant, de demander une révision de la répartition des charges et de la valeur relative de leur fraction, en vertu de l’article 1068. 

Sous la loupe de DJC:

Avec cet ajout à l’article 1053, la clause pénale devient officiellement une clause de l’Acte constitutif d’une déclaration de copropriété.

Cela signifie que son adoption ou sa modification requiert un vote de l’assemblée des copropriétaires avec une majorité de 75% des voix présentes et représentées dans la salle, suivie d’un passage chez un notaire pour recevoir l’acte de modification de la déclaration de copropriété et sa publication au Registre foncier du Québec.

C’est une grande nouveauté qui donne à la clause pénale ses lettres de noblesse : il ne s’agit pas d’un simple règlement d’immeuble.

1054

Le règlement de l’immeuble contient les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété. 

Le règlement porte également sur la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes. 

Commentaires du ministre de la Justice : 

Cet article édicte le contenu du règlement de l’immeuble; il s’inspire des articles 441l et 442c C.C.B.C. 

Le règlement, destiné à régir les questions de vie quotidienne en copropriété, notamment celles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des lieux, pourra être modifié plus facilement que l’acte constitutif de copropriété. 

La notion de règlement de l’immeuble existe aussi en matière de bail d’un logement (art. 1894 et 1897). 

1055

L’état descriptif contient la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l’immeuble. 

Il contient aussi une description des droits réels grevant l’immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les sûretés additionnelles qui s’y greffent. 

Commentaires du ministre de la Justice : 

Cet article précise le contenu de l’état descriptif de la déclaration de copropriété, contenu de nature technique et généralement assez volumineux.

Décisions : 

Garantie construction résidentielle GCR c. Centre canadien d’arbitrage commercial, 2022 QCCS 148

1056

La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation.

Commentaires du ministre de la Justice : 

Cet article reprend en un seul article les articles 441o et 441p C.C.B.C. 

Décisions :  

Mosca c. SDLC Les Tours du Château Horizontal, 2021 QCCA 874 

Chaussures Danny (2010) inc. c. Gestion Yves Tremblay 2013 inc., 2022 QCCS 920 

1057

Le règlement de l’immeuble est opposable au locataire ou à l’occupant d’une partie privative, dès qu’un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat. 

Commentaires du ministre de la Justice : 

Cet article nouveau clarifie le droit antérieur, dans la mesure où il existait un doute sur l’opposabilité de la déclaration de copropriété au locataire d’une partie privative. 

Cet article permet donc de soumettre tous les occupants d’un immeuble détenu en copropriété aux mêmes règles juridiques, relativement à la jouissance des lieux habités, tout en préservant les droits du locataire ou de l’occupant de ne pas se voir opposer un règlement qu’il ignore. L’exemplaire du règlement de l’immeuble pourra être remis au locataire par le copropriétaire, mais le syndicat pourra aussi le faire pour éviter que le défaut d’un copropriétaire ne puisse nuire aux droits des autres copropriétaires. En ce qui concerne le locataire d’une partie privative, le règlement de la copropriété doit jouer le même rôle que celui joué par le règlement de l’immeuble, visé à l’article 1894 C.C.B.C. 

1058

À moins que l’acte constitutif de copropriété ne le prévoie expressément, une fraction ne peut être détenue par plusieurs personnes ayant chacune un droit de jouissance, périodique et successif, de la fraction et elle ne peut non plus être aliénée dans ce but. 

Le cas échéant, l’acte doit indiquer le nombre de fractions qui peuvent être ainsi détenues, les périodes d’occupation, le nombre maximum de personnes qui peuvent détenir ces fractions, ainsi que les droits et les obligations de ces occupants. 

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article fait état d’un nouveau concept en propriété, connu sous le nom de multipropriété ou de temps partagé (de l’anglais time sharing). Cette modalité de copropriété consiste à regrouper, dans un même immeuble, plusieurs personnes qui ont la jouissance périodique et successive d’un même appartement. Elle est utilisée généralement dans des lieux de villégiature. 

L’effet principal de l’article n’est pas de régir la multipropriété, mais d’obliger le déclarant à indiquer dans l’acte constitutif de copropriété que l’immeuble, en totalité ou en partie, est détenu suivant cette formule. L’information fournie vise à permettre à ceux qui acquièrent des droits dans l’immeuble de le faire en connaissance de cause. 

Cet article est complété par le 3° de l’article 1098 du code; on y impose une majorité spécifique aux copropriétaires qui voudraient modifier la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une partie privative suivant cette formule. 

Il est aussi complété par d’autres dispositions qui sont ajoutées au chapitre de la vente, en matière de vente d’immeubles à usage d’habitation et qui obligeront les promoteurs d’un projet à remettre certains documents préalablement à la vente du droit. 

1059

La déclaration de copropriété doit être notariée et en minute; il en est de même des modifications qui sont apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions. 

La déclaration doit être signée par tous les propriétaires de l’immeuble, par l’emphytéote ou le superficiaire, le cas échéant, ainsi que par les créanciers qui détiennent une hypothèque sur l’immeuble; les modifications sont signées par le syndicat. 

Commentaires du ministre de la Justice : 

Le premier alinéa de cet article établit la forme suivant laquelle la déclaration de copropriété doit être faite; il reprend, en substance, l’article 441m C.C.B.C. Il s’en distingue, toutefois, puisqu’il n’exige la forme notariée en minute que pour les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des immeubles. Afin de faciliter l’administration de la copropriété, la modification du règlement de l’immeuble pourra être faite sans cette formalité. 

Le second alinéa détermine les personnes qui doivent signer la déclaration de copropriété. Il reprend la première partie du deuxième alinéa de l’article 441m C.C.B.C., mais y ajoute que les modifications doivent être signées par le syndicat. Enfin, à la différence de l’article 441m C.C.B.C., qui exigeait la signature des créanciers privilégiés, l’article n’exige pas celle des créanciers prioritaires. 

Décisions :  

Syndicat des copropriétaires du 310, 320, 330 et 340 Boulevard Industriel c. 9322-0549 Québec inc., 2023 QCCA 892

St-Pierre c. Syndicat des copropriétaires de la Tour Notre-Dame, 2022 QCCA 875

Brown c. Syndicat des copropriétaires des Manoirs de Terrebonne, 2022 QCCA 1520

9218-6147 Québec inc. c. Westmount Square Residential, 2021 QCCS 3951 

Bain c. Parent, 2023 QCCS 4938

1060

La déclaration, ainsi que les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions, sont présentées exclusivement en français au Bureau de la publicité foncière. La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros d’immatriculation des parties communes et des parties privatives; les modifications ne sont inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles ne touchent directement une partie privative. Ces modifications doivent être apportées exclusivement en français.

Quant aux modifications apportées au règlement de l’immeuble, elles doivent l’être de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires, et il suffit qu’elles soient déposées au registre tenu par le syndicat conformément à l’article 1070. Le cas échéant, l’emphytéote ou le superficiaire doit donner avis de l’inscription au propriétaire de l’immeuble faisant l’objet d’une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire.

Commentaires du ministre de la Justice : 

Cet article traite de la publication de la déclaration de copropriété et des modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions. Il s’inspire de l’article 441m C.C.B.C. 

Il simplifie, cependant, l’inscription des droits, car les modifications à l’acte constitutif et à l’état descriptif ne seront inscrites que sous le numéro d’immatriculation des parties communes, à moins qu’elles ne touchent directement une partie privative. 

La règle du second alinéa vise à informer le propriétaire d’un immeuble faisant l’objet d’une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété superficiaire de l’existence de la copropriété. 

 

Décisions :

Syndicat des copropriétaires du 310, 320, 330 et 340 Boulevard Industriel c. 9322-0549 Québec inc., 2023 QCCA 892

Brown c. Syndicat des copropriétaires des Manoirs de Terrebonne, 2022 QCCA 1520

9218-6147 Québec inc. c. Westmount Square Residential, 2021 QCCS 3951

Syndicat des copropriétaires du 310, 320, 330 et 340 boul. Industriel c. 9322-0549 Québec inc., 2021 QCCS 4973 (CanLII)

Pelletier c. Syndicat de la copropriété du 2945 au 2969 Anne Hébert, 2022 QCCS 926

 

Sous la loupe de DJC:

Cet ajout vient préciser le formalisme requis pour un nouveau Règlement d’immeuble ou pour l’amendement d’un règlement existant (Partie II de la déclaration de copropriété) une fois qu’il est adopté par l’assemblée des copropriétaires.

La directive est simple : le procès-verbal de l’assemblée doit faire mention du règlement adopté et le règlement doit être inséré ou ajouté au Registre de la copropriété, dont un onglet ou dossier devrait être spécifiquement dédié au Règlement d’immeuble.

Une des rares dispositions de la Loi 16 qui est réputée avoir toujours existée. Cela signifie que les syndicats de copropriété auraient du toujours fonctionner ainsi. Il semble donc opportun pour chaque syndicat de voir à une consolidation de son Règlement d’immeuble à ce jour, pour vérifier si chaque règlement appliqué dans la copropriété se retrouve bien effectivement dans un procès-verbal ou résolution d’une assemblée.

 

Sanctionné le 1er juin 2022, le Projet de loi 96, vient apporter une autre modification à l’article 1060, concernant la langue dans laquelle la déclaration, ainsi que les modifications apportées à l’acte constitutif de copropriété et à l’état descriptif des fractions, doivent être rédigées. Pour en savoir plus sur les changements engendrés par le PL 96, consultez l’article de Me Clément Lucas « Les impacts du Projet de loi 96 en copropriété ».

1061

L’inscription d’un acte qui concerne une partie privative vaut pour la quote-part des parties communes qui y est afférente, sans qu’il y ait lieu de faire une inscription sous le numéro d’immatriculation des parties communes.

Commentaires du ministre de la Justice : 

Cet article nouveau simplifie les modalités d’inscription des droits au bureau de la publicité des droits.

1062

La déclaration de copropriété lie les copropriétaires, leurs ayants cause et les personnes qui l’ont signée et produit ses effets envers eux, à compter de son inscription.

Commentaires du ministre de la Justice : 

Cet article reprend substantiellement les articles 441m et 441n C.C.B.C

SECTION IV DES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES

1063

Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Commentaires du ministre de la Justice : 

Cet article relatif aux droits du copropriétaire sur sa fraction reprend l’article 441h C.C.B.C. Il précise cependant l’existence d’une autre restriction aux droits d’usage et de jouissance des parties privatives et communes : l’obligation de respecter le règlement de la copropriété. 

Décisions :  

Mosca c. SDLC Les Tours du Château Horizontal, 2021 QCCA 874 

9218-6147 Québec inc. c. Westmount Square Residential, 2021 QCCS 3951 

Chaussures Danny (2010) inc. c. Gestion Yves Tremblay 2013 inc., 2022 QCCS 920

Desfossés c. Syndicat des copropriétaires les Jardins du Havre, 2021 QCCQ 8550 

1064

Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Toutefois, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties. 

La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties. 

Commentaires du ministre de la Justice : 

Cet article établit l’obligation, pour les copropriétaires, de contribuer aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071 et il précise la mesure de la contribution. Il doit se lire avec l’article 1041, lequel énonce les critères pour établir la valeur relative d’une fraction et l’article 1068 qui permet à un copropriétaire de demander la révision de la répartition des charges communes et de la valeur relative des fractions. 

L’article vise à empêcher, comme le permettait auparavant l’article 441k C.C.B.C., que le déclarant fixe arbitrairement les charges communes et que, notamment, il attribue une contribution peu élevée pour les fractions qu’il détient ou vend à des amis ou parents, et cela au détriment de l’ensemble des copropriétaires. 

Décision :  

Syndicat des copropriétaires du 19, 19A, 21, Picardie c. Cherrier, 2021 QCCQ 2759

Sous la loupe de DJC:

Cette modification de l’article 1064 est une consécration de la jurisprudence rendue en la matière dans la dernière décennie, particulièrement.

Il est maintenant acquis que (1) les charges d’entretien et de réparations courantes des parties communes à usage restreint sont exclusivement payées par le copropriétaire qui en a l’usage, mais que (2) les charges de réparations majeures et de remplacement sont payées par tous les copropriétaires, à moins que la déclaration de copropriété ne prévoit une autre répartition, ce qui est, tout de même, de plus en plus le cas en pratique.

1064.1

Chacun des copropriétaires doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers dont le montant obligatoire minimal est déterminé par règlement du gouvernement.

Règlement associé:

Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises, RLRQ c CCQ, r 4.1  

1065

Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l’exercice d’un droit hypothécaire, acquiert une fraction doit en aviser le syndicat dans les 15 jours. 

Le copropriétaire qui loue sa partie privative doit, dans le même délai, en aviser le syndicat. Il indique le nom du locataire, la durée du bail ainsi que la date à laquelle il lui a remis une copie du règlement de l’immeuble. Il en est de même, compte tenu des adaptations nécessaires, lorsque la partie privative est autrement occupée. 

Commentaires du ministre de la Justice : 

La lecture de cet article nouveau doit se faire avec l’article 1066, qui permet au syndicat de donner au locataire certains avis, avec l’article 1057 qui prescrit au syndicat de remettre un exemplaire du règlement de l’immeuble au locataire et aussi avec l’article 1079 qui prévoit que le syndicat peut demander la résiliation d’un bail, à certaines conditions. 

Décision :  

Langlois c. Syndicat de copropriété Cachemire 1, 2021 QCCQ 9361 

Sous la loupe de DJC:

La première nouveauté dans cet article 1065 refondu, c’est une obligation du nouveau copropriétaire d’aviser le syndicat de son acquisition dans les 15 jours de celle-ci. Ceci visera certainement à faciliter la prise de contact, le début des communications et la prise de connaissance des Règlements d’immeuble.

La seconde nouveauté, c’est la précision d’une obligation déjà existante : celle du locateur d’aviser le syndicat de cette location. On y ajoute un délai : 15 jours aussi à compter du début de la location. Non seulement le nom du locataire doit être divulgué, mais aussi désormais la durée du bail et la date de remise des Règlements au locataire.

1066

Aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l’intérieur de sa partie privative, des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble décidés par le syndicat ou des travaux urgents. 

Lorsque la partie privative est louée, le syndicat donne au locataire, le cas échéant, les avis prévus par les articles 1922 et 1931 relatifs aux améliorations et aux travaux. Lorsque la partie privative est occupée autrement que par location, le syndicat donne à l’occupant un avis écrit indiquant la nature des améliorations et des travaux non urgents, la date à laquelle ils débuteront et l’estimation de leur durée, ainsi que, s’il y a lieu, la période d’évacuation nécessaire. 

Commentaires du ministre de la Justice : 

Cet article, dans le premier alinéa, reprend en substance le droit antérieur, mais il y ajoute en précisant qu’aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, à l’intérieur de sa partie privative, de travaux urgents qui n’ont pu être décidés par l’assemblée des copropriétaires, faute de temps. 

Selon le second alinéa, lorsque la partie privative est louée, le syndicat peut donner au locataire certains avis. Essentiellement, ce sont les avis que le locateur doit donner au locataire dans le cas d’amélioration majeure ou de réparation. Cette précision a pour but d’éviter qu’un locataire s’oppose à ces travaux sous le prétexte qu’il n’a pas reçu l’avis prévu aux articles 1922 et 1931. Une telle situation pourrait notamment se produire lorsque le copropriétaire locateur est à l’extérieur du Québec ou autrement absent. 

Décisions :  

Syndicat des copropriétaires Les Buissons c. Depont, 2021 QCCS 2021 

Zhang c. Bolduc Naidoo, 2022 QCTAL 17153

Sous la loupe de DJC:

L’article 1066, qui concerne l’impossibilité pour un copropriétaire de faire obstacle à l’exécution de travaux nécessaire à la conservation de l’immeuble ou de travaux urgents, était complété par la mention de l’avis requis à envoyer quand la partie privative est louée.

Il l’est toujours, mais est encore complété par la mention de l’avis requis à envoyer quand la partie privative est occupée autrement que par une location. Il peut en effet arriver qu’un appartement soit occupé sans signature de bail, mais sans qu’il soit non plus occupé par le copropriétaire (exemple : il est occupé par un membre de sa famille ou un occupant à titre gratuit).

1067

Le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison d’une diminution définitive de la valeur de sa fraction, d’un trouble de jouissance grave, même temporaire, ou de dégradations, a le droit d’obtenir une indemnité qui est à la charge du syndicat si les travaux ont été faits à la demande de celui-ci; autrement l’indemnité est à la charge des copropriétaires qui ont fait les travaux.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend en substance le second alinéa de l’article 442l C.C.B.C., relatif au préjudice subi par un copropriétaire à cause de l’exécution de certains travaux; on y précise cependant que la responsabilité de l’indemnisation peut être soit à la charge du syndicat, soit à la charge de certains copropriétaires, selon que les travaux sont demandés ou non par le syndicat.

Décisions :

Syndicat des copropriétaires Les Buissons c. Depont, 2021 QCCS 2021

Bourget c. Syndicat de copropriété Domaine François de Laval 5, 2022 QCCQ 1805  

El-Sherbini c. Syndicat de la copropriété du 4265 rue de Rouen, 2023 QCCQ 4778

1068

Tout copropriétaire peut, dans les cinq ans du jour de l’inscription de la déclaration de copropriété, demander au tribunal la révision, pour l’avenir, de la valeur relative des fractions et de la répartition des charges communes.

Le droit à la révision ne peut être exercé que s’il existe, entre la valeur relative accordée à une fraction ou la part des charges communes qui y est afférente et la valeur relative ou la part qui aurait dû être établie, suivant les critères prévus à la déclaration de copropriété, un écart de plus d’un dixième soit en faveur d’un autre copropriétaire, soit au préjudice du copropriétaire qui fait la demande.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article est de droit nouveau. Il s’inspire du droit français et permet à un copropriétaire, à certaines conditions, de demander la révision de la répartition des charges et de la valeur relative de sa fraction si l’écart entre ces deux points de référence est de plus d’un dixième. La norme mathématique qu’il introduit vise à éviter des variations trop importantes dans l’appréciation de cet écart; elle est aussi plus facile d’application et facilite donc la révision judiciaire.

L’article doit se lire avec les articles 1041 et 1064 du nouveau code. Il comble donc une lacune, en ce qu’il permet à un copropriétaire de corriger les inégalités dans la répartition des charges, ce que le droit antérieur ne permettait pas, en raison, entre autres, de l’article 441k C.C.B.C.

 

Décisions :

Rivard c. Syndicat de la copropriété Aqua Tremblant, 2023 QCCS 3929

1068.1

Non en vigueur

Celui qui vend une fraction doit, en temps utile, remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, dont la forme et le contenu sont déterminés par règlement du gouvernement. À cette fin, le syndicat remet dans un délai de 15 jours l’attestation au copropriétaire qui en fait la demande. Ces obligations existent à compter de la nomination d’un nouveau conseil d’administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat.

Sous la loupe de DJC:

L’article 1068.1 est complètement nouveau. Il s’agit d’une obligation nouvelle pesant sur le vendeur d’un condo et sur le syndicat :

  • Le vendeur, lui, doit remettre à son promettant-acheteur une attestation sur l’état de la copropriété;
  • Le syndicat, lui, doit rédiger et signer cette attestation, et l’envoyer au vendeur dans les 15 jours de la demande. On ne sait pas encore ce qu’elle contiendra. Le gouvernement doit adopter un règlement à ce sujet bientôt.

Cet article ne s’applique qu’une fois que l’assemblée de transition a eu lieu. Toute vente avant cette assemblée n’aura donc pas à suivre ce formalisme de l’attestation.

1068.2

Celui qui promet d’acheter une fraction peut demander au syndicat qu’il lui fournisse les documents ou renseignements concernant l’immeuble et le syndicat qui sont de nature à lui permettre de donner un consentement éclairé. Le syndicat est tenu, sous réserve des dispositions relatives à la protection de la vie privée, de les fournir avec diligence au promettant acheteur, aux frais de celui-ci.

Le syndicat doit transmettre au propriétaire de la fraction ou à ses ayants cause les documents ou renseignements qu’il a fournis au promettant acheteur.

Décisions :

Mantha c. Glandon, 2021 QCCQ 1908

Lafortune c. Shockness, 2022 QCCQ 628 

Sous la loupe de DJC:

L’article 1068.2 est complètement nouveau. Il s’agit d’une obligation nouvelle pesant sur le syndicat envers un promettant-acheteur : il doit lui remettre tout document ou renseignement sur la copropriété (en enlevant tout ce qui pourrait porter atteinte à la vie privée des occupants), avec copie au vendeur.

Le promettant-acheteur a donc la possibilité de faire cette demande au syndicat pour lui permettre de prendre un consentement éclairé avant d’acheter le condo.

Contrairement à l’obligation de remettre l’attestation sur l’état de la copropriété (article 1068.1 de la semaine dernière), cet article s’applique même avant l’assemblée de transition (donc quand le promoteur contrôle encore l’administration, provisoire, du syndicat).

1069

Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par suite de l’exercice d’un droit hypothécaire, acquiert une fraction de copropriété divise est tenu au paiement, avec les intérêts, de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l’acquisition.

Celui qui se propose d’acquérir une fraction de copropriété peut néanmoins demander au syndicat des copropriétaires un état des charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat est, de ce fait, autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause; le proposant acquéreur n’est alors tenu au paiement de ces charges communes que si l’état lui est fourni par le syndicat dans les 15 jours de la demande.

L’état fourni est ajusté selon le dernier budget annuel des copropriétaires.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article est nouveau. Il a pour but de permettre à l’acheteur d’une fraction de copropriété de connaître l’état des charges communes dues par le copropriétaire vendeur.

Il s’agit d’une mesure de protection pour l’acheteur.

Sous la loupe de DJC:

L’article 1069 est modifié mais le changement est mineur. Il s’agit de l’article qui oblige tout acheteur d’un condo à assumer le paiement des charges impayées par le copropriétaire vendeur.

La modification vient préciser qu’il doit payer non seulement le montant en capital mais également les intérêts. Cette précision était déjà largement consacrée, autant en jurisprudence qu’en pratique

SECTION V DES DROITS ET OBLIGATIONS DU SYNDICAT

1070

Parmi les registres de la copropriété, le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et l’adresse postale de chaque copropriétaire; ce registre peut aussi contenir d’autres renseignements personnels concernant un copropriétaire ou un autre occupant de l’immeuble, si celui-ci y consent expressément. Ce registre contient également les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil d’administration, les résolutions écrites, le règlement de l’immeuble et ses modifications, ainsi que les états financiers.

Ce registre contient aussi la déclaration de copropriété, les copies de contrats auxquels le syndicat est partie, une copie du plan cadastral, les plans et devis de l’immeuble bâti ainsi que les certificats de localisation de l’immeuble s’ils sont disponibles, le carnet d’entretien, l’étude du fonds de prévoyance et tous autres documents et renseignements relatifs à l’immeuble et au syndicat ou prévus par règlement du gouvernement.

Ce registre contient enfin une description des parties privatives suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Une même description peut valoir pour plusieurs parties lorsqu’elles présentent les mêmes caractéristiques.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article est nouveau. Il poursuit deux buts : d’abord, obliger le syndicat à tenir registres et archives et à conserver les documents importants qui concernent la copropriété et sont d’intérêt pour la personne morale qu’est le syndicat; ensuite, permettre aux copropriétaires d’avoir accès aux documents de la copropriété, entre autres, au règlement de l’immeuble.

Sous la loupe de DJC:

L’article 1070 est modifié. Il a toujours concerné le Registre de la copropriété : son contenu et sa mise à disposition des copropriétaires.

Certaines des modifications, passées inaperçues, méritent notre attention.

Ce n’est plus « l’adresse » du copropriétaire qui doit se trouver au Registre, mais son « adresse postale ». Voici un beau pied de nez à ceux qui pensent que les adresses courriel peuvent être utilisées à tout-va. L’article 1070 vient protéger, et de loin, les informations personnelles privilégiées comme le téléphone ou l’adresse courriel, qui ne doivent pas être collectées ou mises à disposition, sauf si « celui-ci y consent expressément ». Le respect de la vie privée numérique voit ici son blason redoré.

Il est cocasse aussi de constater que « le nom et l’adresse de chaque locataire » est retiré du Registre de la copropriété. Bien que le CA doive savoir qui sont les locataires, leur identité n’a plus à se trouver au Registre.

Sur une note plus détaillée, on y indique désormais que le Registre doit aussi contenir les résolutions écrites des assemblées ou du CA quand une réunion formelle n’est pas tenue. Mais aussi les certificats de localisation de l’immeuble, son carnet d’entretien et son étude de fonds de prévoyance.

1070.1

La consultation du registre et des documents tenus à la disposition des copropriétaires doit pouvoir se faire en présence d’un administrateur ou d’une personne désignée à cette fin par le conseil d’administration, à des heures raisonnables et selon les modalités prévues par le règlement de l’immeuble. Tout copropriétaire a le droit, moyennant des frais raisonnables, d’obtenir copie du contenu du registre et de ces documents.

Un règlement du gouvernement peut prévoir d’autres conditions, modalités ou limitations relatives à la consultation du registre, des documents devant être tenus à la disposition des copropriétaires et des renseignements qu’ils contiennent.

Décisions:

Séguin c. Syndicat des copropriétaires Domaine de la Montagne 2105-2128, 2022 QCCQ 7395

Sous la loupe de DJC:

L’article 1070.1 est nouveau.
Il aborde trois aspects de la consultation du Registre de la copropriété par un copropriétaire:
  1. Le premier vise la possibilité pour le conseil d’administration d’exiger la présence d’une personne de son choix pendant la consultation;
  2. Le second aspect concerne l’encadrement de la consultation, qui est prévu par l’assemblée des copropriétaires avec un règlement détaillé, notamment pour prévoir les heures et les accès;
  3. Le troisième aspect vise le droit d’obtenir copie du contenu du Registre, le législateur semblant exiger le paiement de frais raisonnables pour y avoir droit.

Droit d’obtenir des copies ? Présence physique d’un surveillant ? Heures raisonnables ? En 2022, à l’heure des plateformes numériques et des dossiers partagés, ce nouvel article semble paradoxalement sortir d’un autre temps. Il illustre le décalage malheureux entre évolutions sociales, rapides et les changements législatifs, trop rares.

 

Sanctionné le 1er juin 2022, le Projet de loi 96 sur la langue française, vient ajouter l’article 1070.1.1. Il se lit comme suit :

« Le registre et les documents tenus à la disposition des copropriétaires ainsi que tout document rédigé par le syndicat à l’intention d’un copropriétaire doivent être rédigés en français. L’Office québécois de la langue française veille à l’application du premier alinéa comme s’il s’agissait d’une disposition de la Charte de la langue française (chapitre C-11). » (Nos soulignés)

Pour en savoir plus sur ce que cela implique, et connaître la liste des documents qui doivent être tenus à la disposition des copropriétaires, en français, consultez l’article de Me Clément Lucas « Les impacts du Projet de loi 96 en copropriété ».

1070.1.1

Le registre et les documents tenus à la disposition des copropriétaires ainsi que tout document rédigé par le syndicat à l’intention d’un copropriétaire doivent être rédigés en français. L’Office québécois de la langue française veille à l’application du premier alinéa comme s’il s’agissait d’une disposition de la Charte de la langue française (chapitre C-11).

1070.2

Non en vigueur

Le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement. La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par règlement du gouvernement.

Sous la loupe de DJC:

L’article 1070.2 est nouveau. Il instaure l’obligation du carnet d’entretien.
Ce document est personnalisé à chaque immeuble. Contrairement à l’étude de fonds de prévoyance qui s’intéresse au remplacement des parties communes à la fin de leur vie utile, le carnet d’entretien s’intéresse plutôt à l’entretien des parties communes pour qu’elles atteignent la fin de leur vie utile en temps voulu, et non prématurément en raison d’un défaut ou d’une négligence d’entretien.

Nous attentons encore le règlement du gouvernement qui donnera les détails de ce document, mais nous savons déjà qu’il s’agit d’un document obligatoire qui devra être commandé par le conseil d’administration, et qui devra être révisé périodiquement, exactement comme l’étude de fonds de prévoyance.

Le 15 juin dernier, Me Clément Lucas et Me Pierre-Alexis Bombardier ont donné une formation Speed-Condo sur la Loi 16, le fonds de prévoyance et le carnet d’entretien. Voici l’enregistrement.

1071

Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article est nouveau. Il comble une lacune du droit antérieur en obligeant le syndicat à constituer un fonds de prévoyance pour faire face aux réparations majeures que pourra nécessiter l’immeuble. Il vise donc à assurer la conservation de l’immeuble.

L’article précise que le fonds est constitué en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. C’est ce coût qui permettra de fixer la contribution des copropriétaires au fonds.

L’article précise aussi que le fonds de prévoyance doit être liquide et disponible à court terme pour éviter que le syndicat ne fasse des placements à long terme, se privant ainsi des liquidités requises.

 

Décisions : Langlois c. Breton, 2022 QCCQ 1907

 

Sous la loupe de DJC:

L’article 1071 est une petite révolution dans le monde de la copropriété. Il instaure l’obligation de l’étude du fonds de prévoyance.

Document fondamental et propre à chaque immeuble, il s’intéresse au remplacement des parties communes à la fin de leur vie utile, en établissant à l’avance son coût pour donner au syndicat une vue claire et précise, sur les 30 ou 40 prochaines années de combien sera dépensé pour quoi et à quel moment. L’étude propose ainsi un échéancier de cotisation à long terme.

Il peut désormais seulement être « en partie liquide » alors qu’il devait l’être entièrement avant la réforme. Un changement toutefois largement amoindri par l’ajout de l’obligation que « son capital soit garanti »…

Il est également ajouté la précision à l’effet que c’est le CA, et non l’AGA, qui détermine son utilisation. Inutile donc de faire adopter par l’assemblée l’utilisation d’un million de dollars depuis ce fonds quand vient le temps de remplacer des parties communes prévu à l’étude.

L’article 1071 consacré à l’étude du fonds de prévoyance regorge de nouveautés.

Il impose notamment une fréquence de 5 années à laquelle le syndicat doit mettre à jour son étude, ne pouvant se contenter de l’avoir fait pour 30 ans sans jamais la refaire. Mieux vaut ainsi nouer un lien durable avec votre fournisseur d’étude tout de suite.

Nous attendons encore le règlement du gouvernement qui donnera les détails de ce document, notamment sur l’identité du professionnel et la nature des ordres professionnels reconnus pour de telles études.

Un ajout particulièrement redoutable pour les promoteurs immobiliers vient conclure l’article 1071 modifié : quand le règlement du gouvernement aura été publié, ce sera désormais au promoteur d’obtenir la première étude du fonds de prévoyance, et tant qu’il ne le fera pas, c’est 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble qu’il devra cotiser comme contribution au fonds de prévoyance, rien de moins! Voici une disposition qui fait froid dans le dos et qui encourage, somme toute, les promoteurs à établir la première étude dès la publication de la déclaration de copropriété, ou le plus vite possible après cela.

Le 15 juin dernier, Me Clément Lucas et Me Pierre-Alexis Bombardier ont donné une formation Speed-Condo sur la Loi 16, le fonds de prévoyance et le carnet d’entretien. Voici l’enregistrement.

 

1071.1

Le syndicat constitue un fonds d’auto assurance liquide et disponible à court terme. Ce fonds est la propriété du syndicat.

Le fonds d’auto assurance est affecté au paiement des franchises prévues par les assurances souscrites par le syndicat.

Il est également affecté à la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels le syndicat a un intérêt assurable, lorsque le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peuvent y pourvoir.

Le fonds d’auto assurance est établi en fonction de ces franchises et d’un montant additionnel raisonnable pour pourvoir aux autres paiements auxquels il est affecté.

Règlement associé :   
Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises, RLRQ c CCQ, r 4.1

1072

Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes nécessaires pour faire face aux charges découlant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble ainsi que les sommes à verser au fonds de prévoyance et au fonds d’auto assurance. 

Le gouvernement détermine par règlement les modalités selon lesquelles est établie la contribution minimale des copropriétaires au fonds d’auto assurance. 

La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5% de leur contribution aux charges communes. Il peut être tenu compte, pour l’établir, des droits respectifs des copropriétaires sur les parties communes à usage restreint. 

Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de la date où elles sont exigibles. 

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend globalement le droit antérieur, relatif à la contribution des copropriétaires aux charges communes. Il tient compte des nouvelles dispositions créant le fonds de prévoyance et fixe le pourcentage minimum des contributions à ce fonds. La constitution de ce fonds, auparavant laissée à la discrétion des administrateurs, s’impose avec le nouvel article 1071.

Règlement associé:
Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises, RLRQ c CCQ, r 4.1

Recine c. Lecsor inc., 2021 QCCQ 13611

Sous la loupe de DJC:

L’article 1072 est modifié pour supprimer le montant de 5% du budget annuel comme contribution minimale au fonds de prévoyance par année.

Pour autant, le principe d’une exigence de contribution minimale au fonds de prévoyance n’est pas aboli, il est simplement déplacé à l’article 1071 mais ne correspond plus à 5% du budget. On y lit maintenant que les sommes à verser « sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance ».

Ce changement est majeur en ce qu’il impose au syndicat de suivre l’étude du fonds de prévoyance et de ne pas s’en détourner. ceci illustre à quel point le syndicat doit être vigilant sur le choix de son fournisseur d’étude et sur la révision du document, pour s’assurer que tout est soigneusement prévu, y compris les répartitions spécifiques des coûts associés aux parties communes à usage restreint que pourrait prévoir votre déclaration de copropriété.

1072.1

Le conseil d’administration doit consulter l’assemblée des copropriétaires avant de décider de toute contribution spéciale aux charges communes.

Sous la loupe de DJC:

L’article 1072.1 est nouveau. Mais il correspond à une réalité qui existait déjà avant la réforme : les cotisations spéciales demandées par un syndicat doivent faire l’objet d’une présentation à l’assemblée des copropriétaires, comme le budget annuel régulier.

Il ne s’agit pas d’avoir un vote des copropriétaires, mais simplement d’organiser une présentation pour satisfaire l’exigence de « consultation » prévue à la Loi.

1073

Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances, prévoyant une franchise raisonnable, contre les risques usuels couvrant la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie. Le montant de l’assurance souscrite doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment; ce montant doit être évalué au moins tous les cinq ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par règlement du gouvernement.

Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité envers les tiers ainsi que celle des membres de son conseil d’administration et du gérant, de même que du président et du secrétaire de l’assemblée des copropriétaires et des autres personnes chargées de voir à son bon déroulement.

Le gouvernement peut, par règlement, déterminer des cas selon lesquels une franchise est considérée comme déraisonnable. De plus, un contrat d’assurance souscrit par un syndicat couvre de plein droit au moins les risques prévus par règlement du gouvernement, à moins que la police ou un avenant n’indique expressément et en caractères apparents ceux de ces risques qui sont exclus. Ces règlements peuvent établir des catégories de bâtiments, notamment en fonction de leur taille, de leur valeur et de leur situation géographique.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend l’article 442a C.C.B.C. tout en le complétant. À la différence du droit antérieur qui laissait au déclarant ou aux administrateurs la discrétion de contracter des assurances, cet article en fait une obligation. Il vise ainsi à éviter les problèmes juridiques et pratiques liés aux assurances insuffisantes, à la responsabilité des réparations en cas de sinistre, aux conflits entre experts relativement à l’évaluation du préjudice, etc.

Cet article ne porte pas atteinte au fait que le copropriétaire a toujours un intérêt assurable dans sa fraction en vertu de l’article 2481. Il déclare qu’une personne a un intérêt d’assurance dans une chose lorsqu’elle peut subir un dommage direct et immédiat de la perte de cette chose. Un copropriétaire pourrait donc assurer les améliorations qu’il a apportées à sa fraction et les meubles garnissant celle-ci. Il pourrait même prendre une assurance qui couvrirait toute sa partie, ce qui aurait comme conséquence que deux assurances seraient prises du moins partiellement sur la même chose. Mais dans cette éventualité, comme le déclare l’article 2496, chacune des assurances prises produirait ses effets en proportion de la totalité des assurances en vigueur jusqu’à concurrence de la perte.

Règlement associé :   
Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises, RLRQ c CCQ, r 4.1

Décisions :  

Syndicat des copropriétaires du lot 4878507 c. Diaw, 2022 QCTAL 7833  

1074

La violation d’une des conditions du contrat d’assurance par un copropriétaire n’est pas opposable au syndicat.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article, qui complète le précédent, rend inopposable au syndicat la violation d’une des conditions du contrat d’assurance par un copropriétaire.

1074.1

Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.

Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance:

1°  un copropriétaire;

2°  une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;

3°  une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité.

Décisions :

Desruisseaux c. Syndicat de copriété (sic) des Luges, 2021 QCCQ 10489

 Manny c. Syndicat de copriété (sic) des Luges, 2021 QCCQ 10490

1074.2

Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa.

Décisions :

Syndicat des copropriétaires Place du Fort c. Intact compagnie d’assurance, 2021 QCCQ 3228

Syndicat des copropriétaires du 19, 19A, 21, Picardie c. Cherrier, 2021 QCCQ 2759

Syndicat de l’association des copropriétaires des Jardins de l’Anse c. Lejeune, 2021 QCCQ 7551 (CanLII)

Desruisseaux c. Syndicat de copriété (sic) des Luges, 2021 QCCQ 10489

Manny c. Syndicat de copriété (sic) des Luges, 2021 QCCQ 10490

Syndicat des copropriétaires des Châteaux Laurentiens c. Rogojina, 2022 QCCQ 587 

Syndicat des copropriétaires Tod 1 c. Xu, 2022 QCCQ 3594;  pourvoi judiciaire en cours dossier no 500-17-121456-225

Syndicat de copropriété Les Mezzanines 315-335-355 c. Labrie, 2022 QCCQ 6916

Syndicat des copropriétaires de Le Saint-Patrick secteur 4 c. Degarie, 2022 QCCQ 8318 

Syndicat les Cours Bossuet phase 1 c. Debbih, 2022 QCCQ 9846

10 Sacré-Coeur syndicat de copropriétaires c. Thériault, 2022 QCCQ 10199

Syndicat des copropriétaires Club Condo 1279 c. Succession de Pelletier, 2023 QCCQ 406

Syndicat de copropriété le Gibraltar c. Arpin, 2023 QCCQ 506

Syndicat de la copropriété 50 rue des Seigneurs c. Allard, 2023 QCCQ 4457

Syndicat de copropriété le SOMO c. Duong, 2023 QCCQ 4777

Beaudoin c. Syndicat des copropriétaires du 9496-9510 Rousseau, 2023 QCCQ 6079

Syndicat des copropriétaires des condominiums 7040-7050 Gouin Est c. Henri, 2023 QCCQ 6603

Syndicat des Copropriétaires Upper West Side, Phase 4 c. Nassiri, 2023 QCCQ 6903

Syndicat des copropriétaires des Trois Villages c. Intact Compagnie d’assurance (Bureau Chef), 2023 QCCQ 7671

Syndicat des copropriétaires du Faubourg sur le Parc phase VI c. Pépin, 2024 QCCQ 117

Syndicat des copropriétaires Le Riviera c. Barot, 2024 QCCQ 568

Chénard c. Syndicat de la copropriété Espace de vie-Phase VI, 2024 QCCQ 899

 

1074.3

Lorsque des assurances contre les mêmes risques et couvrant les mêmes biens ont été souscrites séparément par le syndicat et un copropriétaire, celles souscrites par le syndicat constituent des assurances en première ligne.

1075

L’indemnité due au syndicat à la suite d’une perte importante est, malgré l’article 2494, versée au fiduciaire nommé dans l’acte constitutif de copropriété ou, à défaut, à un fiduciaire que le syndicat doit alors désigner sans délai.

Elle doit être utilisée pour la réparation ou la reconstruction de l’immeuble, sauf si le syndicat décide de mettre fin à la copropriété; en ce cas, le fiduciaire, après avoir déterminé la part de l’indemnité de chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative de sa fraction, paie, sur cette part, les créanciers prioritaires et hypothécaires suivant les règles de l’article 2497. Il remet, pour chacun des copropriétaires, le solde de l’indemnité au liquidateur du syndicat avec son rapport.

Un règlement du gouvernement peut déterminer les critères permettant de qualifier une perte comme importante.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article nouveau détermine à qui l’indemnité d’assurance est versée et l’utilisation qui doit en être faite.

Selon le droit antérieur, le prêteur avait le droit d’être remboursé de sa créance à même l’indemnité, en cas de sinistre. En effet, l’acte hypothécaire contenait généralement une clause d’assurance incendie et de destruction de la propriété qui exigeait de l’emprunteur qu’il assure l’immeuble hypothéqué et, en cas de sinistre, qu’il verse l’indemnité, jusqu’à concurrence de la créance hypothécaire, au prêteur. En raison de cette clause, le prêt constituait un placement présumé sûr, au sens notamment de la Loi sur les banques (L.R.C., chapitre B-1), la Loi sur les caisses d’épargne et de crédit (L.R.Q., chapitre C-4.1) et la Loi sur les assurances (L.R.Q., chapitre C-32) car, même sans édifice comme garantie du prêt, un élément essentiel de la considération du prêt ne disparaissait pas, puisqu’il était remplacé par l’indemnité.

Le nouveau code ne retient pas cette règle; comme le fiduciaire doit utiliser l’indemnité pour la réparation ou la reconstruction de l’immeuble, et que l’immeuble doit être assuré pour une somme égale à son coût de remplacement, la garantie est maintenue. En outre, rien n’empêche un créancier hypothécaire d’exiger de l’emprunteur qu’il le nomme fiduciaire dans l’acte de copropriété. Et s’il y a plusieurs créanciers hypothécaires, on pourra en nommer plusieurs ou un seul qui s’assurera qu’aucune hypothèque légale de construction ou de rénovation ne soit inscrite et qui fera les décaissements.

1075.1

Un assureur ne peut, malgré l’article 2474, être subrogé dans les droits de l’une des personnes suivantes à l’encontre d’une autre de celles-ci:

1°  le syndicat;

2°  un copropriétaire;

3°  une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;

4°  une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité.

Il est fait exception à cette règle lorsqu’il s’agit d’un préjudice corporel ou moral ou que le préjudice est dû à une faute intentionnelle ou à une faute lourde.

Décisions :

Desjardins assurances générales inc. c. Développements Bruxelle inc., 2021 QCCQ 13246

1076

Le syndicat peut, s’il y est autorisé, acquérir ou aliéner des fractions, des parties communes ou d’autres droits réels.

L’acquisition qu’il fait d’une fraction n’enlève pas son caractère à la partie privative. Cependant, en assemblée générale, il ne dispose d’aucune voix pour ces parties et le total des voix qui peuvent être exprimées est réduit d’autant.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend en substance les articles 441w et 441x C.C.B.C., relatifs aux actes d’acquisition des fractions par les administrateurs.

1076.1

Le syndicat ne peut consentir une hypothèque mobilière qu’après avoir été autorisé par l’assemblée des copropriétaires.

1077

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

Commentaires du ministre de la Justice :Cet article reprend en substance l’article 441z C.C.B.C.

Décisions :

Thériault c. Condominium 548 Développement Plein Air phase VIII, 2021 QCCS 4055

Langlois c. Syndicat de copropriété Cachemire 1, 2021 QCCQ 9361

Aintabi c. Syndicat des copropriétaires de The Meadows Condominium, 2023 QCCA 1202

1078

Le jugement qui condamne le syndicat à payer une somme d’argent est exécutoire contre lui et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d’action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction.

Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf pour une dette née de la réparation de l’immeuble ou du remplacement des parties communes, non plus que sur le fonds d’auto assurance, à moins que le jugement n’ait pour objet le recouvrement d’une somme au paiement de laquelle ce fonds est affecté.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend en substance l’article 442 C.C.B.C., relatif au jugement qui condamne les administrateurs à payer une somme d’argent. Il y ajoute cependant qu’on ne peut exécuter ce jugement sur le fonds de prévoyance, à moins que ce jugement n’ait été rendu pour une dette née par suite de la réparation de l’immeuble ou du remplacement des parties communes.

Bien que la collectivité des copropriétaires ait la personnalité juridique, il paraît opportun de maintenir à la fois la responsabilité des copropriétaires et celle du syndicat, afin de ne pas bloquer le crédit de ce dernier. Le syndicat est un organisme de gestion qui n’a pas de vocation à réaliser des bénéfices; aussi, s’il est condamné, il n’aura pas nécessairement les fonds requis pour payer le jugement.

Quant au fonds de prévoyance, étant affecté à la réparation et au remplacement de l’immeuble, il est nécessaire d’en limiter la saisissabilité, sinon, on peut craindre que le fonds serve en priorité au paiement de dettes diverses. Cette exception à la saisissabilité ne devrait pas entraîner de préjudice majeur pour le créancier, vu les obligations d’assurance imposées par ailleurs au syndicat.

Décisions : 

Langlois c. Breton, 2022 QCCQ 1907 

1079

Le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d’une partie privative lorsque l’inexécution d’une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble.

Il peut, pour les mêmes motifs et après avoir avisé le copropriétaire et l’emprunteur, demander que cesse le prêt à usage d’une partie privative.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article, de droit nouveau, qui accorde à un tiers, représentant la collectivité des copropriétaires, le droit de demander la résiliation d’un bail auquel il n’est pas partie, est fondé sur le caractère particulier de la copropriété. Car, si le comportement d’un locataire peut mettre en péril un projet de vie en copropriété, le syndicat doit, dans l’intérêt collectif, pouvoir intervenir, surtout si le locateur peut être lui-même empêché d’agir.

1080

Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l’un des copropriétaires, l’un ou l’autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s’y conformer.

Si le copropriétaire transgresse l’injonction ou refuse d’y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu’il peut imposer, ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile (chapitre C-25.01) relatives à la vente du bien d’autrui.

Commentaires du ministre de la Justice :Cet article nouveau est le pendant de l’article 1079 qui règle le cas du locataire qui viole les conditions de son bail et cause un préjudice sérieux aux autres occupants de l’immeuble. Toutefois, comme la sanction est ici plus forte, le préjudice doit être non seulement sérieux, mais aussi autrement irréparable.

Cette sanction, attachée à la transgression d’une injonction, est sous le contrôle du tribunal; elle s’apparente aux sanctions prévues à l’article 761 C.P.C.

Décisions :

Amselem c. Syndicat Northcrest2002 QCCA 41115

Lemelin c. Labrousse, 2007 QCCS 5128

Vacher c. Ciesielsky2012 QCCS 3819

Syndicat de la copropriété Quai de la commune c. Soh2015 QCCS 6127

Syndicat des copropriétaires du Manoir des Gouverneurs c. Inextenso Immobilier inc., 2021 QCCS 466

Careau c. Dallaire, 2022 QCCS 518 

Arsenault c. Bartlett, 2022 QCCS 2640

Syndicat des copropriétaires du Mont-Saint-Louis c. Grochowska Yale, 2022 QCCS 2947 appel en cours Grochowska Yale c. Syndicat des copropriétaires du Mont-Saint Louis, 2022 QCCA 1293appel rejeté Syndicat des copropriétaires du Mont-Saint Louis c.Grochowska Yale , 2023 QCCA 243

Syndicat des condominiums boulevard Bellerose c. Guérin, 2022 QCCQ 5756

Stanley c. Syndicat des copropriétaires le Saint-Denis, 2022 QCCS 4856

Syndicat des copropriétaires du 3330, rue France-Prime inc., Les jardins France-Prime inc. c. Clark, 2023 QCCS 585

Jardins du Parc Jarry – Phase 1-A c. Cloutier, 2023 QCCS 2039

Syndicat des copropriétaires du condominium Club Marin II c. Mokaddem, 2023 QCCS 4126

Bain c. Parent, 2023 QCCS 4938

1081

Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice caché, un vice de conception ou de construction de l’immeuble ou un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l’autorisation des copropriétaires de ces parties.

Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l’action fondée sur un vice caché s’apprécie, à l’égard du syndicat ou d’un copropriétaire, à compter du jour de l’élection d’un nouveau conseil d’administration, après la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat.

Commentaires du ministre de la Justice :Cet article nouveau vise à faciliter le recours des copropriétaires dans les types d’actions mentionnés.

Par ailleurs, il est peu probable que, pendant la période où il contrôle les destinées de la copropriété, un promoteur intente contre lui-même de telles actions. Aussi, le délai à partir duquel un défendeur peut opposer l’absence de diligence raisonnable du poursuivant commence-t-il à courir du jour où les copropriétaires auront pris le contrôle du syndicat.

Décisions:

9104-2523 Québec inc. c. Syndicat des copropriétaires du 5710 de Normanville, 2022 QCCA 95

1082

Le syndicat a le droit, dans les six mois à compter de la notification qui lui est faite par le propriétaire de l’immeuble faisant l’objet d’une emphytéose ou d’une propriété superficiaire de son intention de céder à titre onéreux ses droits dans l’immeuble, de les acquérir, dans ce seul délai, par préférence à tout autre acquéreur éventuel. Si la cession projetée ne lui est pas notifiée, le syndicat peut, dans les six mois à compter du moment où il apprend qu’un tiers a acquis les droits du propriétaire, acquérir les droits de ce tiers en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu’il a acquittés.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend en substance le principe posé en 1988 à l’article 441x.1 C.C.B.C., par la Loi modifiant le Code civil en matière de copropriété et d’emphytéose. Il complète l’article 1040 et vise à favoriser l’exercice d’un droit de préemption par le syndicat, dans le cas où le propriétaire de l’immeuble qui fait l’objet d’une emphytéose ou d’une propriété superficiaire céderait à titre onéreux son droit.

1083

Le syndicat peut adhérer à une association de syndicats de copropriétés constituée pour la création, l’administration et l’entretien de services communs à plusieurs immeubles détenus en copropriété ou pour la poursuite d’intérêts communs.

Commentaires du ministre de la Justice :

Plus incitatif que créateur de droit, cet article devrait encourager les syndicats de copropriétés à se regrouper pour partager, notamment, le coût de certains services communs. Il n’a pas paru opportun d’encadrer davantage sur le plan législatif ce type d’association, puisque celle-ci peut édicter ses propres règles, en fonction de ses besoins et de ses objectifs particuliers.

1083.1

Le syndicat peut, à ses frais, obtenir les plans et devis de l’immeuble détenus par un architecte ou un ingénieur; celui-ci est tenu de les fournir au syndicat sur demande.

SECTION VI DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DU SYNDICAT

1084

La composition du conseil d’administration du syndicat, le mode de nomination, de remplacement ou de rémunération des administrateurs, ainsi que les autres conditions de leur charge, sont fixés par le règlement de l’immeuble.

En cas de silence du règlement ou d’impossibilité de procéder en la manière prévue, le tribunal peut, à la demande d’un copropriétaire, nommer ou remplacer un administrateur et fixer les conditions de sa charge.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article, qui reprend en substance l’article 441q C.C.B.C., traite notamment du mode de nomination et de remplacement des administrateurs, en tenant compte toutefois de l’octroi de la personnalité juridique à la collectivité des copropriétaires. Il prévoit que ces questions sont traitées au règlement de l’immeuble et non à l’acte constitutif de copropriété, de manière à faciliter les ajustements nécessaires.

1084.1

Les administrateurs peuvent participer à une réunion du conseil d’administration à l’aide de moyens permettant à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux.

Les administrateurs qui participent à une telle réunion peuvent y voter par tout moyen permettant, à la fois, de recueillir les votes de façon qu’ils puissent être vérifiés subséquemment et de préserver le caractère secret du vote, lorsqu’un tel vote est demandé.

1085

L’administration courante du syndicat peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires. Le gérant agit à titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article précise, par référence aux dispositions relatives à l’administration du bien d’autrui contenues aux articles 1299 et suivants du code, les droits et obligations du gérant.

Quant aux administrateurs, ils sont assujettis aux obligations des administrateurs d’une personne morale, prévues aux articles 321 à 330 du nouveau code.

1086

Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n’a pas acquitté sa quote-part des charges communes est inhabile à être administrateur. Cette inhabilité cesse dès qu’il acquitte la totalité des charges communes dues; il peut alors de nouveau être élu administrateur.

Le syndicat peut remplacer l’administrateur ou le gérant qui, étant copropriétaire, néglige de payer sa contribution aux charges communes.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article précise qu’un administrateur ou un gérant peut être remplacé dans un cas bien particulier : lorsque, étant copropriétaire, il néglige de payer sa quote-part des charges communes ou du fonds de prévoyance.

1086.1

Le conseil d’administration doit transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute décision prise au cours d’une réunion ou toute résolution écrite qu’il adopte, dans les 30 jours de la réunion ou de l’adoption de la résolution.

1086.2

Tout copropriétaire ou administrateur peut demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision du conseil d’administration si elle est partiale ou si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits. L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 90 jours suivant la décision du conseil d’administration.

Décisions :

9304-4782 Québec inc. c. Syndicat des copropriétaires de corporpiété Beaulieu Mont Sainte-Anne, 2021 QCCS 1593

Syndicat de copropriété du 1945 Jean-Picard c. Polanco, 2021 QCCQ 12904

1086.3

Outre les règles prévues à l’article 341, si les administrateurs ne peuvent, en cas d’empêchement ou par suite de l’opposition systématique de certains d’entre eux, agir à la majorité ou selon la proportion prévue, le tribunal peut, à la demande d’un administrateur ou d’un copropriétaire, rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances.

Décisions :

Haviernick c. Lacasse, 2004 QCCA 24799

Kuznetsova c. Tremblay, 2023 QCCS 2823

1086.4

Le tribunal peut, si les circonstances le justifient, remplacer le conseil d’administration par un administrateur provisoire et déterminer les conditions et modalités de son administration.

Décisions :

6169970 Canada c. Syndicat Rosa Nova, 2020 QCCS 3072

SECTION VII DE L’ASSEMBLÉE DES COPROPRIÉTAIRES

1087

L’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l’état des résultats de l’exercice écoulé, de l’état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés.

Commentaires du ministre de la Justice :

Pour permettre aux copropriétaires de prendre des décisions éclairées, l’information sur les questions traitées à l’assemblée annuelle doit leur être transmise. Cet article, de droit nouveau, précise les documents qui doivent accompagner l’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires pour atteindre cet objectif.

Les règles relatives à la procédure et à la tenue des assemblées des personnes morales contenues dans le livre Des personnes s’appliquent aux assemblées des copropriétaires.

1088

Tout copropriétaire peut, dans les cinq jours de la réception de l’avis de convocation, faire inscrire toute question à l’ordre du jour. Avant la tenue de l’assemblée, le conseil d’administration avise par écrit les copropriétaires des questions nouvellement inscrites.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article, de droit nouveau, donne la possibilité aux copropriétaires de faire inscrire à l’ordre du jour les points qu’ils veulent voir traiter.

1088.1

Une assemblée peut être tenue à l’aide de moyens permettant à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux.

1089

Le quorum, à l’assemblée, est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix.

Si le quorum n’est pas atteint, l’assemblée est alors ajournée à une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires; les trois quarts des membres présents ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum. Cependant, les décisions visées à l’article 1097 ne peuvent être prises à cette nouvelle assemblée que si ces membres représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’assemblée où il n’y a plus quorum doit être ajournée si un copropriétaire le réclame.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article maintient le principe de l’article 442e C.C.B.C., et établit que le quorum est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix. Mais il précise, pour éviter que des décisions importantes ne se prennent après qu’une partie importante des copropriétaires ait quitté la réunion, qu’un ajournement de l’assemblée doit être prononcé, à la demande d’un copropriétaire, lorsque le quorum n’est plus maintenu.

De plus, le second alinéa règle le cas où le quorum à une assemblée n’est pas atteint. Cette disposition a pour but d’éviter que la tenue d’une assemblée soit indéfiniment reportée.

1089.1

Les copropriétaires qui participent à une assemblée à l’aide de moyens permettant à tous les participants de communiquer immédiatement entre eux peuvent y voter par tout moyen permettant, à la fois, de recueillir les votes de façon à ce qu’ils puissent être vérifiés subséquemment et de préserver le caractère secret du vote, lorsqu’un tel vote est demandé.

1090

Chaque copropriétaire dispose, à l’assemblée, d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Les indivisaires d’une fraction exercent leurs droits dans la proportion de leur quote-part indivise.

L’indivisaire d’une fraction absent d’une assemblée est présumé avoir donné le mandat de le représenter aux autres indivisaires, à moins qu’il n’ait, par écrit, mandaté un tiers à cette fin ou indiqué son refus d’être représenté. Son droit de vote est partagé proportionnellement aux droits des autres indivisaires dans l’indivision.

Commentaires du ministre de la Justice :

La première partie de cet article reprend la règle énoncée à l’article 442d C.C.B.C., relativement au nombre de voix des copropriétaires. On y précise cependant la répartition des voix, en cas d’indivision, portant sur la fraction.

1091

Lorsqu’un copropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions, d’un nombre de voix supérieur à la moitié de l’ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose, à une assemblée, est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article est nouveau. Il limite le nombre de voix dont un copropriétaire peut disposer pour éviter qu’une seule personne, qu’elle soit ou non promoteur, ne contrôle les destinées de la copropriété.

L’article comble une lacune du droit antérieur qui permettait à une personne, indéfiniment, de contrôler la copropriété et d’imposer aux copropriétaires sa volonté. Les abus qui pouvaient résulter de cette situation, ainsi que les déficiences que cela entraînait dans l’administration pouvaient mettre en péril la copropriété.

Cet article est complété par les articles 1092, 1093 et 1099.

1092

Le promoteur d’une copropriété comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qu’il occupe, de plus de 60% de l’ensemble des voix des copropriétaires à l’expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d’inscription de la déclaration de copropriété.

Ce nombre est réduit à 25% par la suite.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article est de droit nouveau. Il vise à limiter le contrôle du promoteur sur les destinées de la copropriété par la réduction, sur une période de trois ans, du nombre de voix qu’il détient. Est toutefois exempté de la réduction des voix, le nombre de voix attachées à la fraction qui sert de résidence au promoteur. La période de trois ans est suffisamment longue pour protéger les intérêts des promoteurs et suffisamment courte pour ne pas décourager l’initiative des copropriétaires.

Cette règle n’est applicable qu’aux copropriétés comptant cinq fractions ou plus. La règle prescrite à l’article 1091 s’appliquera, le cas échéant, au promoteur d’une copropriété comptant moins de cinq fractions.

Différentes formules législatives ont été employées dans divers pays pour limiter la période de contrôle du promoteur. Ainsi, en Floride, des dispositions ont été adoptées pour permettre aux copropriétaires de nommer des personnes au conseil d’administration en fonction du nombre de fractions vendues. En Virginie, des dispositions limitent la période de contrôle du promoteur sur le conseil d’administration. En Ontario, toute vente d’une fraction par un promoteur est réputée comporter l’obligation, pour lui, de prendre les mesures nécessaires pour vendre, sans délai, les autres fractions.

L’article 1092 est un amalgame des diverses solutions retenues en Virginie et en France. Parmi toutes celles qui ont été examinées, elle paraît la plus susceptible de tenir compte à la fois de l’intérêt du promoteur et de celui de l’ensemble des copropriétaires.

Décisions :

Syndicat des copropriétaires Cond’eautels du Manoir c. Hôtel & Suites Le Lincoln inc., 2021 QCCA 802

1093

Est considéré comme promoteur celui qui, au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d’au moins la moitié de l’ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l’intention de l’occuper une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande.

Commentaires du ministre de la Justice :Cet article est nouveau. Il indique qui doit être considéré comme promoteur d’une copropriété.

La notion de promoteur, d’utilisation courante dans la pratique, ne correspond pas à une réalité juridique précise. En effet, suivant les cas, le promoteur peut être le constructeur, un maître d’œuvre ou un propriétaire vendeur. Il peut aussi être un créancier qui a participé au financement du projet et qui, au moment de l’inscription de la déclaration, est propriétaire de plus de la moitié des fractions. L’article recouvre ces diverses réalités et vise directement la personne qui est la première intéressée dans le projet, en faisant la promotion de la vente et en exerçant le contrôle dans les premières années.

Décisions :

Syndicat des copropriétaires Cond’eautels du Manoir c. Hôtel & Suites Le Lincoln inc., 2021 QCCA 802

1094

Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n’a pas acquitté sa quote-part des charges communes, est privé de son droit de vote. Il peut à nouveau exercer ce droit dès qu’il acquitte la totalité des charges communes qu’il doit.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article est nouveau. Il vise à donner au syndicat un outil pour assurer le paiement des charges communes.

Les articles 2724 et 2729 accordent pour leur part une hypothèque légale au syndicat pour le paiement de ces charges et des contributions au fonds de prévoyance.

1095

La cession des droits de vote d’un copropriétaire doit être dénoncée au syndicat pour lui être opposable.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article, de droit nouveau, vise à ne pas rendre opposable au syndicat la cession des droits de vote qui ne lui est pas dénoncée. Il assure un meilleur contrôle des personnes habilitées à voter aux assemblées de copropriétaires et aussi une transmission valable des avis de convocation à ces assemblées.

La cession des droits de vote est une clause fréquente dans les contrats constitutifs d’hypothèque sur une fraction. Cependant, l’intérêt du créancier hypothécaire à voter aux assemblées des copropriétaires est limité, puisque peu de décisions prises par le syndicat sont susceptibles de modifier la valeur de sa sûreté. L’article pose une règle suffisamment souple pour permettre de notifier la cession des droits, en précisant la nature des droits à l’égard desquels le créancier se réserve un droit de vote.

1096

Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, y compris celles visant à modifier le règlement de l’immeuble ou à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend le principe contenu dans l’article 442e C.C.B.C.; il établit que les décisions de l’assemblée sont prises à la majorité des voix. Il précise aussi que les erreurs matérielles dans la déclaration peuvent être corrigées à la même majorité, ce qui n’était pas le cas sous l’empire du Code civil du Bas Canada.

Lu avec le 4° de l’article 1097, l’article 1096 permet de modifier le règlement de copropriété à la majorité des voix, ce qui n’était pas le cas auparavant, puisque les règles de fonctionnement de la copropriété faisaient partie de la déclaration et que celle-ci, pour être modifiée, devait l’être à la double majorité prévue à l’ancien article 442f.

1097

Sont prises par des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou représentés, les décisions qui concernent:

1°  Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat;

2°  Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux et la constitution d’une hypothèque mobilière pour les financer;

3°  La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;

4°  La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions;

5°  La modification de la description des parties privatives visée à l’article 1070.

Commentaires du ministre de la Justice :Cet article reprend en substance l’article 442f C.C.B.C. Comme il a été mentionné à l’article précédent, la double majorité qui y est prévue n’est nécessaire pour modifier la déclaration de copropriété qu’à l’égard de deux de ses parties : l’acte constitutif de copropriété et l’état descriptif des fractions.

Décisions :

Pedneault c. Syndicat des copropriétaires du Domaine du Barrage, 2019 QCCA 1986.

Brown c. Syndicat des copropriétaires des Manoirs de Terrebonne, 2022 QCCA 1520

St-Pierre c. Syndicat des copropriétaires de la Tour Notre-Dame, 2021 QCCS 1413

9218-6147 Québec inc. c. Westmount Square Residential, 2021 QCCS 3951

Syndicat des copropriétaires Les Fontaines (37-39) c. Zadourian, 2021 QCCS 5101

Syndicat des copropriétaires Marly-Le-Chatel I c. Côté, 2022 QCCS 4071

1098

Sont prises à la majorité des trois quarts des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:

1°  Qui changent la destination de l’immeuble;

2°  Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;

3°  Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif.

Commentaires du ministre de la Justice :Cet article reprend en substance l’article 442h C.C.B.C. à deux exceptions près. D’abord, il ne retient pas la règle de l’unanimité, pour éviter que le refus d’un seul copropriétaire n’empêche la prise de décision. Compte tenu de l’importance des décisions, la majorité requise est double : les trois quarts des copropriétaires représentant quatre-vingt-dix pour cent des voix de tous les copropriétaires. Ensuite, il soumet la décision qui vise à modifier la déclaration de copropriété pour permettre qu’une fraction soit détenue en multipropriété à cette double majorité, compte tenu que cette décision risque de modifier considérablement le projet de copropriété.

Décisions :

Pedneault c. Syndicat des copropriétaires du Domaine du Barrage, 2019 QCCA 1986.

Mosca c. SDLC Les Tours du Château Horizontal, 2021 QCCA 874

St-Pierre c. Syndicat des copropriétaires de la Tour Notre-Dame, 2021 QCCS 1413

9218-6147 Québec inc. c. Westmount Square Residential, 2021 QCCS 3951

1099

Lorsque le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ou un promoteur est réduit, ou lorsqu’il est privé de son droit de vote, le total des voix des copropriétaires est réduit d’autant.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article nouveau précise que lorsque le nombre de voix dont peut disposer un copropriétaire ou un promoteur est réduit en vertu des articles 1091 et 1092, le total des voix des copropriétaires est réduit d’autant pour le vote exigeant la majorité en nombre et en voix.

1100

Les copropriétaires de parties privatives contiguës peuvent modifier les limites de leur partie privative sans l’accord de l’assemblée, à la condition d’obtenir le consentement de leur créancier hypothécaire et du syndicat. La modification ne peut augmenter ou diminuer la valeur relative de l’ensemble des parties privatives modifiées ou l’ensemble des droits de vote qui y sont attachés.

Le syndicat modifie la déclaration de copropriété et le plan cadastral aux frais de ces copropriétaires; l’acte de modification doit être accompagné des consentements des créanciers, des copropriétaires et du syndicat.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article vise à permettre aux copropriétaires de parties privatives contiguës de modifier les limites de leur partie privative, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir la majorité prévue à l’article 1097.

L’obligation faite par le droit antérieur d’obtenir le consentement de la majorité des copropriétaires représentant les trois quarts des voix pour modifier les limites de quelques fractions, généralement deux ou trois, n’a pas été reprise, car la modification des limites des fractions n’intéresse que les copropriétaires des fractions concernées. L’ensemble des copropriétaires n’y a pas d’intérêt, puisque la valeur de leur fraction n’est pas atteinte. Au surplus, en matière de copropriété commerciale, les besoins des acheteurs sont très diversifiés et sont susceptibles de changer assez rapidement.

Décision :

Couillard c. Shen, 2024 QCCS 873

1101

Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une décision prévue par le présent chapitre.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article est de droit nouveau. Il rend nulle toute stipulation de la déclaration qui modifie le nombre de voix nécessaire pour prendre une décision prévue par le présent chapitre. Il a pour but d’éviter que l’on insère, dans la déclaration, une clause exigeant l’unanimité pour prendre certaines décisions, alors même que la loi prévoit un pourcentage.

1102

Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l’encontre de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une modification à la valeur relative de sa fraction ou à la destination de sa partie privative.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article reprend en substance l’article 442g C.C.B.C.

1102.1

Le conseil d’administration doit transmettre aux copropriétaires le procès-verbal de toute réunion de l’assemblée ou toute résolution écrite adoptée par celle-ci, dans les 30 jours de l’assemblée ou de l’adoption de la résolution.

1103

Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.

L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 90 jours de l’assemblée.

Le tribunal peut, si l’action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts.

Commentaires du ministre de la Justice :Cet article permet à un copropriétaire de demander, à certaines conditions, l’annulation d’une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix. Ce dernier cas pourrait, notamment, se présenter par suite de la réduction du nombre de voix du promoteur ou d’un copropriétaire.

L’article consacre en matière de copropriété l’abus de droit, et vise à protéger la minorité contre des excès toujours possibles de la majorité.

Décisions: 

Gaudette c. Syndicat de la copropriété Lauzon, 2022 QCCS 3848

Syndicat des copropriétaires de Gillette Lofts c. 9165-2115 Québec inc., 2022 QCCS 4000

Legris c. Association des Condos 3504 Aylmer, 2024 QCCS 938

Syndicat de copropriété du 1945 Jean-Picard c. Polanco, 2021 QCCQ 12904

1103.1

Si les copropriétaires ne peuvent, en cas d’empêchement ou par suite de l’opposition systématique de certains d’entre eux, agir à la majorité ou selon la proportion prévue, le tribunal peut, à la demande d’un copropriétaire, rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances.

Décision:

Syndicat des copropriétaires de Gillette Lofts c. 9165-2115 Québec inc., 2022 QCCS 4000

Syndicat de la copropriété 4891, 4893, 4895, rue Hutchison c. Weaver, 2022 QCCS 4957

 

SECTION VIII DE LA PERTE DE CONTRÔLE DU PROMOTEUR SUR LE SYNDICAT

1104

Dans les 90 jours à compter de celui où le promoteur d’une copropriété ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires, le conseil d’administration doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour la nomination d’un nouveau conseil d’administration.

Si l’assemblée n’est pas convoquée dans les 90 jours, tout copropriétaire peut le faire.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article, de droit nouveau, vise à transférer aux copropriétaires le contrôle du syndicat exercé par le promoteur, dans les quatre-vingt-dix jours à compter de celui où le promoteur ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires.

Cet article est une suite logique de l’article 1092 qui limite le nombre de voix dont peut disposer un promoteur. Il permet d’éviter qu’un promoteur ne se nomme administrateur pour une longue période et ne contrôle ainsi le syndicat, même après qu’il ne détienne plus la majorité de voix en assemblée.

1105

Le conseil d’administration, lors de cette assemblée, rend compte de son administration.

Il produit des états financiers, lesquels doivent être accompagnés de commentaires d’un comptable sur la situation financière du syndicat. Le comptable doit, dans son rapport aux copropriétaires, indiquer toute irrégularité qu’il constate.

Les états financiers doivent être vérifiés sur demande des copropriétaires représentant 40% des voix de tous les copropriétaires. Cette demande peut être faite en tout temps, même avant l’assemblée.

Commentaires du ministre de la Justice :Cet article, de droit nouveau, impose au conseil d’administration de rendre compte de son administration lors de la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat et, plus particulièrement, à l’occasion de l’élection des nouveaux administrateurs.

Cet article poursuit plusieurs objectifs. D’abord, il permet aux copropriétaires d’obtenir une information adéquate et éclairée sur la situation financière du syndicat. Ensuite, il permet aux copropriétaires d’exercer un certain contrôle sur la gestion du promoteur. Enfin, en obligeant le promoteur à rendre compte, il assure une gestion plus saine du syndicat pendant la période où le promoteur l’administre. En conséquence, les risques d’abus diminuent.

Décisions : Syndicat de la Copropriété du 140 Radisson, St-Jérôme c. Corporation immobilière Des Laurentides inc., 2021 QCCQ 11563

1106

Le comptable a accès, à tout moment, aux livres, comptes et pièces justificatives qui concernent la copropriété.

Il peut exiger du promoteur ou d’un administrateur les informations et explications qu’il estime nécessaires à l’accomplissement de ses fonctions.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article, de droit nouveau, donne au comptable, à tout moment, accès aux livres, comptes et pièces justificatives qui concernent la copropriété. Il lui donne aussi le droit d’exiger du promoteur ou d’un administrateur les informations et explications qu’il estime nécessaires pour accomplir ses fonctions.

1106.1

Dans les 30 jours de l’assemblée extraordinaire, le promoteur doit fournir au syndicat:

Non en vigueur
1°  le carnet d’entretien de l’immeuble et l’étude du fonds de prévoyance;

2°  lorsque l’immeuble est neuf ou qu’il a été rénové par le promoteur, les plans et devis indiquant, le cas échéant, les modifications substantielles qui y ont été apportées pendant la construction ou la rénovation par rapport aux plans et devis d’origine;

3°  les autres plans et devis relatifs à l’immeuble qui sont disponibles;

4°  les certificats de localisation relatifs à l’immeuble qui sont disponibles;

5°  la description des parties privatives prévue à l’article 1070;

6°  tout autre document ou tout autre renseignement prévu par règlement du gouvernement.

Le promoteur est responsable du préjudice résultant de son défaut de fournir ces documents et ces renseignements.

1107

Le nouveau conseil d’administration peut, dans les 60 jours de l’élection, mettre fin sans pénalité au contrat conclu par le syndicat pour l’entretien de l’immeuble ou pour d’autres services, antérieurement à cette élection, lorsque la durée du contrat excède un an.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article, de droit nouveau, permet d’éviter que le promoteur, pendant la période où il contrôle les destinées de la copropriété, ne passe avec certaines personnes des contrats pour une trop longue période ou à des prix souvent exorbitants.

Cet article s’inspire de dispositions analogues dans la législation de l’État de la Virginie et de la Floride en matière de copropriété.

SECTION IX DE LA FIN DE LA COPROPRIÉTÉ

1108

Il peut être mis fin à la copropriété par décision des trois quarts des copropriétaires représentant 90% des voix de tous les copropriétaires.

La décision de mettre fin à la copropriété doit être consignée dans un écrit que signent le syndicat et les personnes détenant des hypothèques sur tout ou partie de l’immeuble. Cette décision est inscrite au registre foncier, sous les numéros d’immatriculation des parties communes et des parties privatives.

Commentaires du ministre de la Justice :

Cet article prévoit qu’il peut être mis fin à la copropriété d’un immeuble, mais au lieu d’exiger, comme le faisait l’article 442o C.C.B.C., l’unanimité des copropriétaires, on n’exige que le consentement des trois quarts des copropriétaires représentant quatre-vingt-dix pour cent des voix.

Cet assouplissement de la règle antérieure a pour but d’empêcher que le refus d’un seul copropriétaire ne force tous les autres à demeurer dans un état dont ils ne veulent plus.

1109

Le syndicat est liquidé suivant les règles du livre premier applicables aux personnes morales.

À cette fin, le liquidateur est saisi, en plus des biens du syndicat, de l’immeuble et de tous les droits et obligations des copropriétaires dans l’immeuble.

Commentaires du ministre de la Justice :

Auparavant, les règles relatives au partage et à la licitation en justice de biens communs s’appliquaient à la liquidation des droits de copropriété. Mais, étant donné que désormais la collectivité des copropriétaires a la personnalité juridique, l’application des règles relatives à la liquidation des personnes morales, prévues aux articles 355 à 364, s’impose.

CHAPITRE PREMIER DE LA VENTE
SECTION II DES RÈGLES PARTICULIÈRES À LA VENTE D’IMMEUBLES À USAGE D’HABITATION

1785

Dès lors que la vente d’un immeuble à usage d’habitation, bâti ou à bâtir, est faite par le constructeur de l’immeuble ou par un promoteur à une personne physique qui l’acquiert pour l’occuper elle-même, elle doit, que cette vente comporte ou non le transfert à l’acquéreur des droits du vendeur sur le sol, être précédée d’un contrat préliminaire par lequel une personne promet d’acheter l’immeuble.
Le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle le promettant acheteur peut, dans les 10 jours de l’acte, se dédire de la promesse. Lorsqu’une note d’information doit être remise, le contrat préliminaire doit également contenir une stipulation par laquelle le promettant acheteur peut, si le vendeur fait défaut de lui remettre cette note lors de la signature de ce contrat, se dédire de la promesse tant qu’il n’a pas reçu cette note ou dans les 10 jours de sa réception.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article, de droit nouveau, est le premier d’un ensemble de dispositions qui visent, en matière de vente d’immeubles à usage d’habitation, à protéger l’acheteur face à un vendeur professionnel, constructeur ou promoteur.

Cet article protège les personnes physiques qui occuperont elles-mêmes l’immeuble bâti ou à bâtir. Il exige que la vente qui intervient entre cette personne et un constructeur ou un promoteur soit précédée d’un contrat préliminaire par lequel cette personne promet d’acheter l’immeuble.

Le contrat préliminaire devra contenir une faculté de dédit en faveur du promettant acheteur, valable durant dix jours. L’article suivant prescrit l’indemnité maximum pouvant être réclamée dans le cas où cette faculté serait exercée.

Cette mesure protège la personne qui, souvent, conclut une vente sans y avoir pleinement réfléchi et dans des délais relativement courts, à la suite de pressions du vendeur. Elle permet au promettant acheteur d’examiner à tête reposée les conséquences de son geste.

1786

Outre qu’il doit indiquer les nom et adresse du vendeur et du promettant acheteur, les ouvrages à réaliser, le prix de vente, la date de délivrance et les droits réels qui grèvent l’immeuble, le contrat préliminaire doit contenir les informations utiles relatives aux caractéristiques de l’immeuble et mentionner, si le prix est révisable, les modalités de la révision.
Un règlement du gouvernement peut déterminer d’autres renseignements devant figurer dans le contrat préliminaire.
Lorsque le contrat préliminaire prescrit une indemnité en cas d’exercice de la faculté de dédit, celle-ci ne peut excéder 0,5% du prix de vente convenu.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article qui complète le précédent prescrit les informations que doit contenir le contrat préliminaire et fixe aussi le montant maximum auquel peut être tenu l’acheteur en cas d’exercice de la faculté de dédit.

1787

Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise ou sur une part indivise d’un immeuble à usage d’habitation, le vendeur doit remettre au promettant acheteur, lors de la signature du contrat préliminaire, une note d’information; il doit également remettre cette note lorsque la vente porte sur une résidence faisant partie d’un ensemble de résidences ayant des installations communes.
La vente qui porte sur la même fraction de copropriété faite à plusieurs personnes qui acquièrent ainsi sur cette fraction un droit de jouissance, périodique et successif, est aussi subordonnée à la remise d’une note d’information.

Commentaires du ministre de la Justice

Cet article nouveau prescrit une mesure de protection additionnelle pour les ventes faites en copropriété, que celle-ci soit divise, indivise, ou à temps partagé; la vente doit cependant porter sur une résidence faisant partie d’un ensemble comportant dix résidences ou plus et ayant des installations communes. Ces ventes devront être précédées, non seulement d’un contrat préliminaire, mais aussi d’une note d’information destinée à renseigner l’acquéreur éventuel sur les principaux éléments du projet, le fonctionnement et l’administration de la copropriété ou de l’ensemble de résidences. Le contenu de la note est prescrit à l’article 1788.

Il a cependant paru suffisant de limiter cette exigence au cas où la fraction, la part ou la résidence vendue fait partie d’un immeuble ou d’un ensemble comportant au moins dix unités ou résidences. On évite ainsi d’imposer à des projets de peu d’importance, une mesure trop complexe.

Cet article a pour but de permettre à l’acheteur de pouvoir obtenir des renseignements essentiels sur l’immeuble qu’il entend acquérir, sans qu’il ait à obtenir et consulter un certain nombre de documents souvent complexes et volumineux. L’information ainsi obtenue est d’autant plus importante que souvent, l’acheteur ignore presque tout du fonctionnement et de la nature même de la copropriété, alors que cette institution est familière au promoteur ou au constructeur.

1788

La note d’information complète le contrat préliminaire. Outre les renseignements prescrits par règlement du gouvernement, elle énonce les noms des architectes, ingénieurs, constructeurs et promoteurs et contient un plan de l’ensemble du projet immobilier et, s’il y a lieu, le plan général de développement du projet, ainsi que le sommaire d’un devis descriptif; elle fait état du budget prévisionnel, indique les installations communes et fournit les renseignements sur la gérance de l’immeuble, ainsi que, s’il y a lieu, sur les droits d’emphytéose et les droits de propriété superficiaire dont l’immeuble fait l’objet. Elle indique également, s’il y a lieu, que l’immeuble est visé par un plan de garantie et les modalités qui permettent au promettant acheteur d’en prendre connaissance.
Une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision et du règlement de l’immeuble, même si ces documents sont à l’état d’ébauche, doit être annexé à la note d’information.

Commentaires du ministre de la Justice:

Cet article complète le précédent. Il énonce que la note d’information complète le contrat préliminaire et en fixe le contenu.

Le second alinéa exige qu’une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété ou de la convention d’indivision, de même que du règlement de l’immeuble soient annexés à la note d’information. En précisant que ces documents sont requis même s’ils ne sont qu’à l’état de projet, on couvre les cas fréquents où les documents définitifs ne sont pas disponibles tant que les travaux de construction ne sont pas terminés.

1789

Lorsque la vente porte sur une fraction de copropriété divise, la note d’information contient un état des baux consentis par le promoteur ou le constructeur sur les parties privatives ou communes de l’immeuble et indique le nombre maximum de fractions destinées par eux à des fins locatives.

Commentaires du ministre de la Justice:

Cet article complète le précédent quant aux renseignements que doit contenir la note d’information, dans le cas de la vente d’une fraction de copropriété divise. Il exige que la note contienne un état des baux consentis par le promoteur ou le constructeur sur les parties privatives ou communes de l’immeuble et indique le nombre maximum de fractions destinées par eux à des fins locatives.

Cette disposition a pour but de permettre à un acheteur de s’assurer que l’immeuble dans lequel il désire acquérir une partie privative sera principalement occupé par des propriétaires. En effet, une personne peut n’être pas intéressée à acquérir une fraction dans un immeuble principalement occupé par des locataires, car ceux-ci n’ont généralement pas les mêmes besoins, les mêmes aspirations, les mêmes comportements que les propriétaires.

Du même coup, cet article permet à un acquéreur éventuel de connaître le nombre de fractions sur lesquelles le promoteur ou le constructeur gardera un contrôle.

Par analogie, l’article 1058 impose au déclarant l’obligation d’indiquer dans la déclaration de copropriété le fait que certaines fractions peuvent être détenues selon la formule du temps partagé ou en multipropriété.

1790

Lorsque le promoteur ou le constructeur consent un bail au-delà du maximum indiqué à la note d’information, le syndicat des copropriétaires peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail. S’il y a plusieurs baux qui excèdent ce maximum, les baux les plus récents doivent d’abord être résiliés.

Commentaires du ministre de la Justice:

Cet article complète le précédent, en établissant la sanction applicable, si le promoteur ou le constructeur consent un bail au-delà du nombre maximum indiqué à la note d’information.

Le syndicat des copropriétaires qui, en raison de l’article 1039, assume la sauvegarde des intérêts de la collectivité des copropriétaires peut alors, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail, en commençant, s’il y en a plusieurs qui excèdent ce maximum, par les baux les plus récents.

1791

Le budget prévisionnel doit être établi sur une base annuelle d’occupation complète de l’immeuble; dans le cas d’une copropriété divise, il est établi pour une période débutant le jour où la déclaration de copropriété est inscrite.
Le budget comprend, notamment, un état des dettes et des créances, des recettes et débours et des charges communes. Il indique aussi, pour chaque fraction, les impôts fonciers susceptibles d’être dus, le taux de ceux-ci, ainsi que le montant annuel des contributions aux charges communes. La partie de ce montant destinée au fonds de prévoyance doit correspondre soit à 0,5% de la valeur de reconstruction de l’immeuble, soit aux recommandations formulées dans une étude du fonds de prévoyance.
Lorsque les sommes prévues au budget prévisionnel établi par le promoteur pour les exercices financiers pendant lesquels il contrôle le syndicat sont inférieures de plus de 10% aux sommes ayant dû être engagées par le syndicat pour le premier exercice financier complet suivant la perte de contrôle du promoteur sur le syndicat, le promoteur doit lui rembourser la différence entre les sommes prévues et les sommes effectivement engagées. Toutefois, il n’y est pas tenu dans la mesure où cette différence est attribuable à des décisions prises par le syndicat à compter du jour de la nomination d’un nouveau conseil d’administration, après la perte de ce contrôle.

Commentaires du ministre de la Justice:

Cet article complète l’article 1788, qui exige que la note d’information fasse état du budget prévisionnel. Il établit la base d’occupation sur laquelle ce budget doit être établi, le point de départ de la période couverte, de même que l’information qu’il doit contenir.

Cette information permettra à tout acquéreur éventuel de connaître le montant des charges communes à payer pour chaque type de logement, de même que la situation financière générale de la copropriété.

1791.1

Malgré toute convention contraire, tout acompte versé à un constructeur ou à un promoteur en vue de l’achat d’une fraction de copropriété divise doit être protégé entièrement par un ou plusieurs des moyens suivants: un plan de garantie, une assurance, un cautionnement ou un dépôt dans un compte en fidéicommis d’un membre d’un ordre professionnel selon les conditions et modalités déterminées par règlement du gouvernement.
L’acompte peut également être protégé par un autre moyen prévu par règlement du gouvernement, selon les conditions et modalités qu’il détermine.
L’acompte est remis à celui qui l’a versé si la fraction de copropriété n’est pas délivrée à la date convenue selon les conditions et modalités déterminées par règlement du gouvernement.

Décisions :

Dr Elias Abdulnour inc. c. 7989288 Canada inc., 2021 QCCS 1790

1792

La vente d’une fraction de copropriété peut être résolue sans formalités lorsque la déclaration de copropriété n’est pas inscrite dans un délai de 30 jours, à compter de la date où elle peut l’être suivant le livre De la publicité des droits.

Commentaires du ministre de la Justice:

Cet article permet à l’acquéreur de considérer comme résolue la vente d’une fraction d’une copropriété, lorsque la déclaration de copropriété n’a pas été inscrite au bureau de la publicité des droits dans le délai prescrit. Cette sanction s’applique sans égard au nombre de fractions comprises dans l’immeuble.

L’article retient un délai de trente jours à compter de la date prévue au livre De la publicité des droits, plus particulièrement à l’article 3030, c’est-à-dire à compter du moment où l’immeuble a fait l’objet d’un plan cadastral qui pourvoit à l’immatriculation des parties privatives et communes, pour inscrire la déclaration de copropriété. L’article 3041, qui complète l’article 3030, énonce que l’immatriculation des parties privatives et communes d’une copropriété divise ne peut se faire avant que l’état d’avancement du gros œuvre du bâtiment en question ne permette de les mesurer et d’en déterminer les limites.

La faculté donnée à l’acquéreur de considérer la vente résolue tient au fait que si la déclaration de copropriété n’est pas inscrite, il n’y a pas véritablement de copropriété, puisque la publicité est une condition essentielle de son existence.

Cet article est la suite logique des principes énoncés aux articles 1038 et 1062. En effet, l’article 1062 exige que la déclaration de copropriété portant sur un immeuble soit inscrite au registre foncier pour être opposable aux tiers, alors que l’article 1038 énonce que la copropriété divise d’un immeuble est établie par la publication de la déclaration.

1793

Lorsque la vente d’un immeuble à usage d’habitation n’est pas précédée du contrat préliminaire ou de la note d’information, l’acheteur peut, s’il en subit un préjudice sérieux, demander la nullité de la vente et des dommages-intérêts. Si l’acheteur préfère que le contrat soit maintenu, il peut demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. Cette action doit être intentée soit dans les 90 jours de la vente, soit dans les 90 jours suivant l’assemblée extraordinaire prévue à l’article 1104.
Il en est de même lorsque le contrat préliminaire ou la note d’information comportent des erreurs ou des lacunes.

Commentaires du ministre de la Justice:

Cet article est nouveau. Il sanctionne de nullité relative toute vente d’immeuble à usage d’habitation qui n’est pas précédée du contrat préliminaire, lequel doit comprendre dans certains cas la note d’information, si l’acheteur démontre qu’il en subit un préjudice sérieux. Ce principe s’applique indépendamment du nombre de logements que peut comprendre l’immeuble.

Cet article s’inspire de l’article 271 de la Loi sur la protection du consommateur, lequel permet au consommateur de demander la nullité du contrat lorsque certaines règles de formation n’ont pas été respectées ou lorsque le contrat ne respecte pas une exigence de forme. Il s’en distingue toutefois puisque l’article 271 n’exige pas que le consommateur prouve que le défaut lui cause un préjudice.

De la même manière, il déroge à la règle générale énoncée aux articles 1414, 1416 et 1420; ces articles sanctionnent par la nullité du contrat le non-respect d’une forme particulière exigée comme condition nécessaire à la formation du contrat, sans égard au fait que la personne en faveur de qui la nullité est établie ait subi ou non un préjudice en raison du manquement.

Toutefois, dans le contexte de la vente d’immeuble à usage d’habitation, il a paru souhaitable de limiter le recours en nullité aux seuls cas où l’acheteur prouve qu’il subit un préjudice sérieux en raison du défaut du vendeur de ne pas lui avoir remis les documents prescrits. Si ceux-ci sont essentiels pour que l’acheteur reçoive toute l’information nécessaire pour prendre une décision éclairée et pour qu’il puisse bénéficier d’un délai de réflexion, l’absence de préjudice sérieux rendrait la sanction de nullité disproportionnée eu égard à la gravité du manquement.

Si le contrat préliminaire et la note d’information étaient remis au futur acheteur, mais contenaient des informations fausses, trompeuses ou incomplètes sur un élément substantiel, ou encore si le vendeur passait sous silence un fait important, l’acheteur bénéficierait des recours ordinaires prévus au livre Des obligations, en cas d’erreur ou de dol, en vertu des articles 1400, 1401, 1407 et 2927.

Par ailleurs, depuis juin 1988, certaines pratiques de commerce prévues par la Loi sur la protection du consommateur sont interdites en matière de construction et de vente d’immeuble (art. 6.1, 215 et suivants).

1794

La vente par un entrepreneur d’un fonds qui lui appartient, avec un immeuble à usage d’habitation bâti ou à bâtir, est assujettie aux règles du contrat d’entreprise ou de service relatives aux garanties, compte tenu des adaptations nécessaires. Les mêmes règles s’appliquent à la vente faite par un promoteur immobilier.

Commentaires du ministre de la Justice:

Cet article est nouveau. Il assujettit aux règles du contrat d’entreprise ou de service, relatives aux garanties, les ventes faites par un entrepreneur d’un fonds qui lui appartient avec un immeuble à usage d’habitation bâti ou à bâtir, de même que les ventes faites par un promoteur immobilier.

Il comble un vide législatif, en rendant applicable le régime de responsabilité légale de l’entrepreneur, sans égard â la qualification du contrat. Auparavant, l’entrepreneur et le promoteur n’étaient tenus à ce régime de responsabilité que s’il existait un contrat d’entreprise. Autrement, ils n’étaient tenus que des garanties du vendeur, moins intéressantes pour l’acheteur immobilier, à moins que le contrat ne stipule des garanties conventionnelles qui se rapprochent des garanties dues par un entrepreneur.

Il y a lieu, pour assurer la protection de l’acheteur, que les garanties dont celui-ci peut bénéficier soient semblables quel que soit le type de contrat le liant à l’entrepreneur ou au promoteur.

L’article s’inspire du droit français, lequel n’exige pas qu’il y ait un contrat d’entreprise pour mettre en œuvre la garantie légale applicable en matière d’entreprise.

CHAPITRE TROISIÈME DE L’HYPOTHÈQUE LÉGALE

2724

Les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont les suivantes:

 Les créances de l’État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales, ainsi que certaines autres créances de l’État ou de personnes morales de droit public, spécialement prévues dans les lois particulières;
 Les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble;
 La créance du syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges communes;
 Les créances qui résultent d’un jugement.

Commentaires du ministre de la Justice:

Cet article détermine les créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale; par l’utilisation du mot seules, il édicte que la liste des hypothèques légales est limitative, comme le prévoyait, dans le droit antérieur, l’article 2024 C.C.B.C. Contrairement à la priorité, l’hypothèque légale grève des biens et n’est généralement opposable que si elle est publiée; en outre, elle permet l’exercice des divers droits hypothécaires énoncés à l’article 2748.

Les créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont donc celles prévues aux 1°, 2°, 3° et 4° de l’article 2724. Le 1° confère une hypothèque légale à l’État pour ses créances fiscales, qui s’ajoute à la priorité que lui reconnaît l’article 2651 pour les mêmes créances. Il reconnaît également que, par des lois particulières, certaines autres créances de l’État ou de personnes morales de droit public pourront bénéficier d’une hypothèque légale. Il en résulte que les privilèges qui avaient été créés par les lois particulières sont soit abolis, soit transformés en des hypothèques légales. À titre d’exemple, le privilège conféré par l’article 9 de la Loi sur les forêts (L.R.Q., chapitre F-4.1) pour assurer le recouvrement des droits exigibles pour la récolte de bois pourra donner lieu à une hypothèque légale.

Le 2° confère une hypothèque légale à ceux qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, hypothèque qui rem place les divers privilèges que connaissait le droit antérieur en faveur des ouvriers, entrepreneurs, sous-entrepreneurs, architectes et fournisseurs de matériaux. Si le privilège n’a pas été maintenu comme tel, puisque le recouvrement de ces créances ne concerne pas directement l’intérêt commun, le code reconnaît la nécessité d’une garantie légale au bénéfice des intervenants de la construction.

Le 3° introduit une hypothèque légale en faveur du syndicat des copropriétaires, pour garantir le paiement des charges communes et des contributions au fonds de prévoyance, en remplacement du privilège que le droit antérieur accordait aux administrateurs.

Enfin, de manière à assurer l’exécution des jugements, le 4° fait de l’hypothèque judiciaire une hypothèque légale, ce qu’elle a toujours été en fait, puisqu’elle existe en vertu de la loi. Notons, cependant, que la référence aux autres actes de procédure judiciaire créant l’obligation de payer une somme déterminée n’a pas été reprise, car il semble que cela n’a jamais été invoqué pour donner lieu à une hypothèque judiciaire. De même l’acte de cautionnement reçu en justice ne donne pas lieu à une hypothèque légale, puisque le créancier bénéficie déjà du dépôt d’une somme d’argent ou d’une sûreté.

On notera que le vendeur d’un immeuble ne bénéficie plus de son ancien privilège, non plus que d’une hypothèque légale : en effet, ce vendeur a la faculté de se faire consentir une hypothèque conventionnelle, s’il n’est pas payé comptant.

2729

L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires grève la fraction du copropriétaire en défaut, pendant plus de 30 jours, de payer sa quote-part des charges communes; elle n’est acquise qu’à compter de l’inscription d’un avis indiquant la nature de la réclamation, le montant exigible au jour de l’inscription de l’avis, le montant prévu pour les charges et créances de l’année financière en cours et celles des deux années qui suivent.

Commentaires du ministre de la Justice:

Cette hypothèque légale remplace le privilège des administrateurs prévu par l’article 442k C.C.B.C. Ce privilège causait de nombreuses difficultés aux administrateurs dans la perception des sommes : pour être conservé, il devait être enregistré dans les soixante jours qui suivaient la date d’échéance de la dette et il s’éteignait faute par les administrateurs de poursuivre le copropriétaire dans les trois mois de la date d’enregistrement du privilège. Or, ces conditions d’exercice du privilège, combinées avec la pratique de plusieurs administrateurs de fixer mensuellement la date d’exigibilité des charges, causaient de sérieux problèmes de perception.

Ainsi, dans le cas d’un copropriétaire qui refusait de payer ses frais mensuels, les administrateurs devaient enregistrer un privilège et intenter une poursuite dans les délais prescrits. Les frais étant généralement exigés mensuellement, cette procédure devenait extrêmement onéreuse, d’autant plus qu’un privilège devait être enregistré pour chaque défaut. L’hypothèque prévue permet d’éviter ces inconvénients : elle peut être inscrite dès que le défaut de payer la quote-part des charges communes excède trente jours et elle vaut pour l’année financière en cours et pour les deux années qui suivent.

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