Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Syndicat de la Tour Alta c. Garantie Habitation des Maitre Bâtisseurs, 2024 QCCS 318
La présente cause met en évidence un litige entre le Syndicat de la Tour Alta et la Garantie Habitation des maîtres bâtisseurs met en lumière l’interprétation d’une clause de garantie limitant les recours du syndicat, concluant à son caractère abusif et nul selon le Code civil du Québec.
Le Syndicat de la Tour Alta (« Syndicat ») et la Garantie Habitation des maitres bâtisseurs (« Garantie ») soumettent conjointement une demande à la Cour supérieure afin de faire trancher plusieurs points de droit, et ce, afin de pouvoir continuer l’instance qui les concerne.
Il est principalement question de l’applicabilité d’une clause d’un plan de garantie non obligatoire limitant les recours du Syndicat. En effet, le Syndicat transmet en 2018 un avis à la Garantie faisant état de déficiences affectant l’enveloppe de l’immeuble qu’il administre
Parallèlement, il intente un recours judiciaire contre le sous-traitant en maçonnerie pour les mêmes déficiences. Conséquemment, la Garantie oppose au Syndicat une clause du contrat au bénéfice de ce dernier qui fait état de l’annulation de la garantie applicable dans le cas de figure où celui-ci intente une poursuite judiciaire contre l’entrepreneur. Or, la Cour interprète strictement la clause en question et déclare que la notion d’entrepreneur ne peut pas être élargie et trouvée applicable à l’égard de l’un de ses sous-traitants.
Bien que cette seule conclusion règle la question de l’annulation de la garantie, le Tribunal déclare que le contrat de garantie en est un d’adhésion (1379 du Code civil du Québec « C.c.Q. ») et que la clause en question est abusive et nulle en ce qu’elle est à l’entier avantage de l’entrepreneur et de la Garantie et qu’elle va à l’encontre du principe général du caractère complémentaire des droits prévus à un plan de garantie par rapport aux recours du droit commun.
Syndicat de la copropriété du 3534 Aylmer c. Reich Shechtman, 2024 QCCS 457
Dans cette affaire, le Syndicat de la copropriété du 3534 Aylmer poursuit les défendeurs pour non-respect d’une injonction antérieure, cherchant à obtenir une vente sous contrôle de justice, mais se voit refuser cette demande en raison de l’absence de préjudice grave et irréparable, entraînant toutefois une condamnation à des dommages-intérêts punitifs pour les défendeurs.
Or, les travaux ne sont toujours pas exécutés lors de l’audience en 2024. Le Syndicat recherche donc la vente sous contrôle de justice de l’unité des défendeurs, tel que le permet l’article 1080 al.2 C.c.Q. Le Tribunal établit d’abord que les défendeurs ont bel et bien transgressé l’injonction de 2020, et ce, considérant la preuve administrée.
Non seulement, l’une de défenderesse et son mandataire ignorait que le jugement de 2020 était rédigé en anglais (ce qui démontre le peu de sérieux de la démarche de ceux-ci), mais le délai pour l’exécution des travaux est jugé attribuable, en partie, au comportement des défendeurs. Par la suite, le Tribunal évalue l’impact de la faute pour le Syndicat qui doit, pour avoir droit à la conclusion de vente sous contrôle de justice, faire la preuve d’un préjudice grave et irréparable.
La Cour est, ici, d’avis qu’il n’y a pas de préjudice sérieux et irréparable, car la sécurité/bien-être des copropriétaires n’est pas en jeu et qu’incidemment la situation de fait se distingue de celle dont il est question dans le jugement Syndicat des copropriétaires du Mont-Saint-Louis c. Grochowska Yale, 2022 QCCS 2947 qui faisait droit à la demande d’un syndicat sous 1080 al.2 C.c.Q. Le Syndicat est d’ailleurs invité à réitérer sa demande en vente sous contrôle de justice si la situation vécue depuis plusieurs années persistait. À défaut, les défendeurs sont condamnés à des dommages-intérêts punitifs à la hauteur de 25 000 $.
Ainsi, l’ordonnance est rendue, semble-t-il, à titre de solution mitoyenne moins « drastique » que celle offerte par l’article 1080 al.2 C.c.Q. quant a son impact sur le droit de propriété des défendeurs.
¹ 2020 QCCS 549.