Par Me Christine Lutfy
L’objet de la propriété immobilière d’une personne est représenté par un lot, lequel est illustré sur un plan cadastral. Dans une copropriété, chaque lot qui compose la copropriété est qualifié, soit de partie privative, soit de partie commune.
Lorsqu’un bâtiment détenu en copropriété est reconstruit, il est peu probable que la nouvelle structure du bâtiment arrive exactement sur les limites des lots existants. Ainsi, la configuration de chaque partie privative telle que reconstruite sera sans doute différente de l’ancienne, avec les conséquences que ça entraîne sur les parties communes.
C’est lors de la confection d’un nouveau certificat de localisation qu’un arpenteur-géomètre constatera les nombreux écarts entre les mesures prises sur les lieux reconstruits et celles inscrites au cadastre, et dénoncera immanquablement des empiètements qu’il conviendra de régulariser.
Ainsi, il deviendra éventuellement nécessaire de rétablir la concordance entre les mesures indiquées au plan cadastral et celles découlant de la reconstruction. Cela se traduit habituellement par une opération de remplacement du plan cadastral en vigueur. Il existe différentes manières de parvenir au remplacement du plan cadastral, et un notaire détenant une expertise en droit de la copropriété peut vous accompagner dans les démarches qui doivent être faites de concert avec un arpenteur-géomètre.
À défaut de régulariser la situation, tout certificat de localisation qui sera préparé sur une partie privative démontrera des empiètements qui pourraient entacher le titre de propriété des copropriétaires.
Un syndicat avisé peut vérifier s’il a droit à des indemnités d’assurance pour les coûts associés à la régularisation des titres de propriété des copropriétaires après sinistre, et ce, dès qu’il fait sa réclamation auprès de son assureur.