Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
La présente cause oppose deux couples de copropriétaires qui se portent chacun demandeur à l’égard de l’autre pour des éléments communs et distincts. De ces éléments communs, le principal retient notre attention, soit la construction d’une terrasse par les demandeurs sur les parties communes de l’immeuble sans avoir respecté les formalités énoncées aux articles 1059 et 1060 C.c.Q. (modification à l’acte constitutif notarié et publié).
Les demandeurs recherchent l’obtention d’un jugement déclaratoire afin de faire déclarer que la déclaration de copropriété a été modifiée tacitement par entente entre les parties alors que les défendeurs requièrent le démantèlement de ladite terrasse par l’intermédiaire d’un recours injonctif basé sur l’article 1080 al.1 C.c.Q.
Le Tribunal détermine, au vu de la preuve, qu’il y a bel et bien eu une entente entre les parties, mais qu’à la lumière des articles 1059 et 1060 C.c.Q. et des jugements Syndicat des copropriétaires du 310, 320, 330 et 340 Boulevard Industriel c. 9322-0549 Québec inc, 2023 QCCA 892¹ et suivants (dont il est question dans une précédente actualité juridique), l’acte constitutif d’une déclaration de copropriété ne peut pas être modifié tacitement.
Ceci étant, la Cour, faisant usage de son pouvoir discrétionnaire en matière d’injonction, rejette la demande en démantèlement sur la base que la terrasse ne contrevient pas à la déclaration de copropriété qui, de l’avis de la Cour, n’est pas suffisamment limpide.
Le Tribunal, aux fins de cette analyse, passe en revue les différents articles de la déclaration concernant les parties communes à usage restreint qui n’excluent pas la possibilité de l’existence d’une terrasse.
Dans le cadre du présent jugement, le Syndicat de la copropriété Le Château Bellevue (« Syndicat ») recherche, principalement, l’obtention d’une ordonnance d’expulsion à l’égard de l’un de ses occupants en réponse aux actes d’intimidations et de méfaits commis par ce dernier à l’égard des autres occupants de l’immeuble.
Il appert de la preuve administrée que le comportement du défendeur, Jean-Yves Lévesque, perdure depuis plus d’une décennie, et ce, malgré le rendu d’un jugement de la Cour supérieure le 12 septembre 2013 ordonnant à ce dernier de respecter la déclaration de copropriété. Dans de telles circonstances, le Tribunal fait le parallèle entre la présente situation et celle présentée dans le cadre du jugement Syndicat des copropriétaires du Mont-Saint-Louis c. Grochowska Yale² dont il est question dans une actualité juridique précédente.
Dans le précédent jugement, une ordonnance en vente de justice de la fraction de copropriété de la copropriétaire fautive (en contravention de la déclaration de copropriété applicable) avait été octroyée par la Cour, et ce, considérant la persistance du comportement de cette dernière suivant le rendu d’un jugement ultérieur (1080 al.2 du Code civil du Québec (« C.c.Q »)).
Dans le cas à l’étude, les moyens choisis par la demande sont « beaucoup moins drastiques (que la vente sous contrôle de justice) croyant que l’expulsion du défendeur Jean-Yves Lévesque réussira à ramener l’harmonie dans les lieux ».
La Cour fait donc droit à la demande principale en expulsion et ajoute que la prochaine étape, en cas de non-respect du jugement rendu, serait une demande du Syndicat conformément aux dispositions de l’article 1080 al.2 du C.c.Q. (afin d’ordonner la vente de l’unité possédée par la conjointe de l’occupant qui est également impliquée à titre de défenderesse dans le cadre des procédures).
Ainsi, l’ordonnance est rendue, semble-t-il, à titre de solution mitoyenne moins « drastique » que celle offerte par l’article 1080 al.2 C.c.Q. quant a son impact sur le droit de propriété des défendeurs.