architecture-2256489_1280Le 12 août 2020, la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) a publié un communiqué mentionnant qu’elle mettait à la disposition des locateurs un formulaire prévoyant l’option pour les futurs locataires d’un dépôt de garantie de façon « libre et volontaire » afin de signer un bail. 
La CORPIQ se fonde sur une récente décision de la Régie du logement[1] qui a permis le dépôt de garantie. En principe, le locateur « ne peut, non plus, exiger une somme d’argent autre que loyer » et ce, en vertu de l’article 1904 du Code civil du Québec.  Le juge administratif, Robin-Martial Guay, indique que cet article est d’ordre public de protection[2]. Ainsi, le locataire pourrait donc y renoncer. En l’espèce, la locataire avait proposé au locateur de lui verser, à la signature du bail, un dépôt de garantie puisqu’initialement elle n’avait pas satisfait les demandes du locataire, soit une enquête de crédit concluante[3].

Attention à tous les locateurs qui s’empresseraient d’ajouter cette exigence à leur bail. Il est important de préciser que cette décision de la Régie du logement est un cas spécifique.  

L’article 1904 du Code civil du Québec est d’ordre public de protection et donc, vous ne pouvez pas en tant que locateur imposer cette condition à votre bail, mais le locataire pourrait renoncer à ce droit, en acceptant de façon libre et volontaire de verser un dépôt de garantie.
Mais qu’est-ce qu’un consentement libre et volontaire? Il faut se référer aux articles 1398 et suivant du Code civil du Québec. Le consentement est vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion[4]. Par exemple, lorsqu’un locataire accepte de verser le dépôt de garantie par crainte de se voir refuser le logement, et qu’il le formule expressément, cela pourrait mener à l’invalidation du dépôt et une possible condamnation du locateur.
D’ailleurs, la Régie du logement, dans un communiqué, rappelle que cette renonciation devra être « claire, non équivoque et que les circonstances ne permettent pas de conclure à une certaine forme d’exigence de la part du locateur ou à une crainte du locataire »[5].

Il est important de retenir qu’à titre de locateur, vous pouvez exiger un dépôt de garantie dans le seul cas où il ne s’agit pas d’une condition à la signature du bail. Vous devez offrir différentes options au locataire qui a été initialement refusé en raison d’un mauvais crédit par exemple. Le formulaire de la CORPIQ prévoit « la possibilité pour un candidat refusé de proposer une des trois sûretés offertes : un colocataire, une personne physique qui cosignera le bail en tant que caution ou un dépôt de garantie. »[6]. Il est important d’être diligent dans un tel cas.

  Francesca LASORSA, avocate chez DE GRANDPRÉ JOLICOEUR

[1] Immeubles À côté inc. c. Mirzica, 2020 QCRDL 4495 (CanLII),
[2] Ibid au para 41
[3] Ibid au para 47
[4] Article 1399 Code civil du Québec
[5]  https://www.lapresse.ca/affaires/economie/2020-08-12/depot-de-garantie-legal-disent-des-proprietaires.php