Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Le Syndicat des copropriétaires recherche à l’égard de l’un de ses copropriétaires, Mokaddem, plusieurs ordonnances injonctives afin de contraindre ce dernier à arrêter de consommer du cannabis au sein de son unité privative, et ce, en plus de demandes en dommages et intérêt et d’une demande ultime de vente forcée en application de l’article 1080 (2) du Code civil du Québec (C.c.Q.) qui prévoit que « si le copropriétaire transgresse l’injonction ou refuse d’y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu’il peut imposer, ordonner la vente de la fraction (…) ».
La Cour détermine tout d’abord, au vu de la preuve administrée, que Mokaddem fume régulièrement du cannabis au sein de son unité, et ce, malgré les ordonnances rendues contre lui et le jugement en outrage au tribunal rendu en sa défaveur.
Ce dernier est donc en contravention des règlements sur le cannabis, dûment adoptés par le Syndicat, qui précisent qu’il est interdit de fumer du cannabis, et ce, autant dans les parties communes que les parties privatives.
À cet égard, le Tribunal réitère¹ qu’il n’existe pas de droit de fumer dans sa demeure et que de tels règlements sont valides considérant les risques que représente pour la santé la fumée secondaire et les désagréments causés par l’odeur. Une ordonnance d’injonction permanente est donc émise à cet égard. Par contre, la Cour refuse d’accorder au Syndicat la demande d’ordonnance de se conformer à la Déclaration de copropriété en son entier, la conclusion recherchée étant trop générale.
La demande sous l’article 1080 al.2 C.c.Q. est, par ailleurs, rejetée, le Tribunal étant d’avis que les conditions requises n’ont pas été rencontrées. En effet, le Syndicat n’aurait pas démontré qu’il subirait un préjudice sérieux et irréparable si le défendeur demeurait propriétaire.
À cet égard, il est intéressant de noter qu’une telle condition n’est pas expressément mentionnée au deuxième alinéa de l’article 1080 et qu’il est de jurisprudence constante² que les ordonnances de se conformer à la déclaration de copropriété sous le premier alinéa du même article peuvent être rendues sans qu’une telle preuve de préjudice sérieux et irréparable soit faite (alors même qu’inversement, le premier alinéa l’exige expressément).
Nous croyons tout de même qu’une telle décision est conforme aux autres décisions rendues sur le sujet. Qu’on le dénomme « remède de cheval » ou que l’on exige la preuve d’un préjudice sérieux et irréparable, l’idée sous-jacente est probablement la même, il s’agit d’un dernier recours.
Finalement, le Syndicat se voit accorder une somme considérable à titre de frais extrajudiciaires, et ce, considérant la clause prévue à la déclaration de copropriété applicable et reconnue, de nouveau, comme valide.
Dans le présent cas, les parties défenderesses (l’assureur prenant fait et cause pour la copropriétaire) admettent que la copropriétaire Villagran est responsable des dommages causés par un dégât d’eau qui aura coûté au Syndicat la somme de 9 783 $ (pour effectuer les réparations nécessaires).
Il est admis que ladite somme représente bel et bien la valeur à neuf des travaux. Or, l’assureur prétend, comme on le voit souvent en pratique, que doit s’appliquer une dépréciation à la somme réclamée par le Syndicat qui conteste devoir assumer une telle perte.
La Cour intervient et rappelle que la notion de dépréciation s’applique selon les principes fondamentaux de la responsabilité civile qui visent à ce que la victime d’un préjudice soit compensée « tout en évitant d’enrichir celle-ci ».
Dans le présent cas, la victime, soit le Syndicat, ne bénéficie pas de la plus-value créée par la remise à neuf de l’unité de l’un de ses copropriétaires. En effet, bien que le Syndicat se voit chargé de veiller à la réparation des dommages causés aux biens qu’elles assurent³ (ce qui comprend les parties privatives à l’exclusion des améliorations), il n’est pas propriétaire de l’immeuble qu’il administre.
Conséquemment, par le paiement de l’entièreté des sommes déboursées pour l’exécution des travaux de remise à neuf d’une unité privative, le Syndicat ne s’enrichit pas. La seule qui le fait éventuellement est la fautive!
« La compensation que recherche le Syndicat n’est rien de plus que le montant de sa perte ».
S’ajoutent à la réclamation des sommes équivalentes aux travaux faits par le Syndicat, une réclamation en remboursement des honoraires extrajudiciaires et des dommages punitifs fondé sur l’abus allégué de l’assureur dans la conduite du dossier. Le Syndicat reproche plus particulièrement à l’assureur d’avoir exigé que soit signée, avant paiement, une quittance stipulant que le Syndicat renonce au reste de la réclamation (soit la différence entre la valeur de la remise à neuf et le montant déprécié) à l’égard de tous les défendeurs.
La Cour se base sur l’arrêt Van Houtte⁴ pour rejeter en bloc les deux réclamations subséquentes, et ce, l’assureur n’ayant pas commis d’abus de procédures au sens strict.
¹ El-Helou c. Syndicat de la copropriété du 7500, 7502 et 7504 rue Saint-Gérard, Montréal, 2019 QCCS 2238.
² Syndicat des copropriétaires du Manoir des Gouverneurs c. Inextenso Immobilier inc., 2021 QCCS 466
³ Article 1073 et 1074.1 du Code civil du Québec.