Écrit par Me Clément Lucas
PL 41 & PL 141
Les assurances en copropriété, un article à la fois
Table des matières
SECTION IV
DES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES
Art. 1064.1 | Assurance
SECTION V
DES DROITS ET OBLIGATIONS DU SYNDICAT
Art. 1070 | Registre
Bien que les copropriétaires ne soient pas légalement (mais contractuellement – par la déclaration de copropriété, notamment) tenus d’assurer leurs améliorations, la Loi impose au Syndicat de rendre disponible (accessible sur demande) aux copropriétaires une description des parties privatives permettant d’identifier les améliorations. Une amélioration peut être définie comme un élément privatif (partie privative à l’exclusion des parties communes) ajouté ou modifié en regard de l’état d’origine de la partie privative apportant une plus-value à celle-ci (l’amélioration correspond à la plus-value).
La loi ne précise aucune métrologie pour bâtir ce document si ce n’est d’indiquer qu’il n’est pas nécessaire d’avoir autant de description que de partie privative et qu’une même description peut s’appliquer à plusieurs unités. Certains documents peuvent être utiles pour élaborer une description, car ils peuvent comporter des indices quant à l’état de l’immeuble à un moment T (les documents publicitaires du promoteur lors de la mise en marché du projet, le contrat préliminaire type y incluant le sommaire du devis descriptif, la note d’information, les addendas aux contrats préliminaires, les listes de prix, les inspections préachat ou réception de parties privatives dans le cadre de plans de garantie des bâtiments résidentiels neufs ou optionnels, les rapports d’évaluation pour fins d’assurance, les photographies ou vidéos, notamment quant à un éventuel « condo modèle »).
Également, le PL 41 (art. 200) est venu préciser que la description doit obtenir lors d’une assemblée l’approbation des copropriétaires, représentant plus de la moitié des voix des copropriétaires, présents ou représentés. Cet article est en lien avec les articles 1097 C.c.Q. qui prévoit à quelle majorité la ou les descriptions peuvent être par la suite modifiées et 1106.1 C.c.Q. qui prévoit la situation d’un Syndicat qui est encore sous contrôle du promoteur (remise de la description par lui dans les 30 jours de l’assemblée de transition).
PL. 41 – article 200 : « Le syndicat d’une copropriété divise établie avant le 13 juin 2018 qui n’est pas contrôlé par le promoteur doit soumettre pour approbation aux copropriétaires la première description des parties privatives prévue au troisième alinéa de l’article 1070 du Code civil. Cette description doit, d’ici le 13 juin 2020, obtenir lors d’une assemblée l’approbation des copropriétaires, représentant plus de la moitié des voix des copropriétaires, présents ou représentés ».
Art. 1071.1 | Fonds d'auto-assurance | Paiement des franchises | Réparation du préjudice | Critères
Cet article est nouveau. Depuis le 15 avril 2022, il impose à tous les Syndicats de constituer un fonds d’auto-assurance. Le fonds vise à couvrir le paiement des franchises, sous réserve des recours du Syndicat pour obtenir par exemple le paiement de celles-ci par un copropriétaire ou son assureur dans les cas prévus à l’article 1074.2 C.c.Q. Il peut également servir en cas d’exclusion ou de plafond de garantie applicables dans la mesure où le fonds de prévoyance ou une indemnité d’assurance ne peuvent pourvoir aux dépenses requises pour réparer les causes et conséquences d’un sinistre.
Cet article est en lien avec l’article 1072 C.c.Q. qui a été modifié pour tenir compte du fait que le Syndicat doit désormais disposer de deux fonds : le fonds de prévoyance et le fonds d’auto-assurance.
Art. 1072 | Contribution aux charges communes | Contribution au fonds de prévoyance | Avis aux copropriétaires
Depuis le 1er janvier 1994, tous les Syndicats doivent constituer un fonds de prévoyance. Depuis le 15 avril 2022, ils doivent constituer un second fonds d’auto-assurance (voir 1071.1).
Le règlement d’application vient préciser qu’un maximum de 2 ans est donné pour constituer ou reconstituer ce fonds de façon à ce qu’il atteigne une fois la plus haute franchise sur la police d’assurance du syndicat, en excluant le cas échéant les franchises applicables en cas aux dommages causés par un tremblement de terre ou par une inondation.
Règlement 442-2020 – article 2 : « La contribution minimale des copropriétaires d’un immeuble détenu en copropriété divise au fonds d’auto assurance constitué en vertu de l’article 1071.1 du Code civil s’établit annuellement lors de la détermination des sommes à verser au fonds de prévoyance de la façon suivante:
1° lorsque la capitalisation du fonds d’auto assurance est inférieure ou égale à la moitié de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat des copropriétaires, la contribution est égale à la moitié de cette franchise;
2° lorsque la capitalisation de ce fonds est supérieure à la moitié de la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat, la contribution est égale au montant résultant de la différence entre cette franchise et la capitalisation de ce fonds;
3° lorsque la capitalisation de ce fonds est supérieure ou égale à la plus haute franchise prévue par les assurances souscrites par le syndicat, aucune contribution n’est requise.
Pour l’application du premier alinéa, il n’est pas tenu compte de la franchise applicable aux dommages causés par un tremblement de terre ou par une inondation, si ces protections sont prévues au contrat d’assurance. Toutefois, lorsque la contribution minimale des copropriétaires au fonds d’auto-assurance établie en application des paragraphes 1 et 2 du premier alinéa a pour effet de porter la capitalisation de ce fonds à plus de 100 000 $, cette contribution peut être réduite de façon à ce que la capitalisation de ce fonds atteigne au moins 100 000 $ ».
Art. 1073 | Intérêt assurable | Assurances responsabilité | Règlements
Depuis le 1er janvier 1994, tous les Syndicats ont une obligation de souscrire à une assurance de dommages (assurance de biens et assurance de responsabilité). Avec le PL 141, les contours de cette assurance obligatoire et d’ordre public ont été modifiés. La déclaration de copropriété peut par ailleurs prévoir des obligations d’assurance additionnelles.
Assurance de biens
L’assurance de biens doit comporter une franchise raisonnable. La Loi prévoit que le gouvernement peut, par règlement, déterminer des cas selon lesquels une franchise est considérée comme déraisonnable. À ce jour, le règlement d’application ne prévoit rien à cet égard.
La raisonnabilité de la franchise dépend des situations particulières. Une franchise pourrait être raisonnable pour un immeuble ayant un historique de sinistres ou des risques et être déraisonnable pour un autre immeuble.
La loi prévoit que l’assurance de biens exclut les améliorations apportées par un copropriétaire à sa partie lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de cette partie. Il est possible d’en conclure qu’à défaut par le syndicat de mettre à disposition cette ou ces descriptions, il est tenu d’assurer l’entièreté de l’immeuble.
La valeur assurable de l’immeuble qui doit être inscrite à l’assurance de biens doit pourvoir à la reconstruction de l’immeuble conformément aux normes, usages et règles de l’art applicables à ce moment. On passe ainsi d’une assurance valeur à neuf à une assurance valeur à neuf de reconstruction. Cette valeur doit être évaluée par un évaluateur agréé (selon le règlement d’application) au moins tous les 5 ans.
L’assurance de biens doit couvrir les risques usuels. Ces risques sont définis par règlement du gouvernement. Ils sont couverts de plein droit. On enchâsse dans la loi une forme d’assurance tous risques (tout est couvert, sauf ce qui est expressément exclu) contre une assurance à risques limités (uniquement ce qui est spécifié est couvert). Cette couverture pourra être réduite pourvu que les risques couverts de plein droit soient expressément exclus dans la police d’assurance ou dans un avenant, et ce, en caractères (typographiques) apparents.
article 3 : Seul un membre de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec peut être chargé d’évaluer le montant que l’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires doit prévoir afin de pourvoir à la reconstruction de l’immeuble détenu en copropriété divise selon les exigences prévues au premier alinéa de l’article 1073 du Code civil.
article 4 : Les risques qu’un contrat d’assurance de biens souscrit par un syndicat de copropriétaires doit couvrir conformément au troisième alinéa de l’article 1073 du Code civil sont les suivants: le vol, l’incendie, la foudre, la tempête, la grêle, l’explosion, les fuites et débordements d’installations sanitaires et d’appareils raccordés aux conduites de distribution de l’eau à l’intérieur du bâtiment, la grève, l’émeute ou un mouvement populaire, l’impact d’un aéronef ou d’un véhicule et les actes de vandalisme ou de malveillance.
Assurance de responsabilité
Le Syndicat doit non seulement assurer sa propre responsabilité (depuis le 1er janvier 1994), mais assurer aussi celles des personnes physiques qui font fonctionner le Syndicat au quotidien.
La plupart des déclarations de copropriété prévoyaient déjà une obligation d’assurance pour les administrateurs. La Loi va plus loin en imposant non seulement celle-ci, mais aussi pour les officiers d’assemblée (président et secrétaire) et pour le gérant. Il ne faut pas ici se méprendre sur le terme « tiers ». Ceci inclut non seulement les personnes étrangères à la copropriété et les personnes qui vivent ou travaillent dans l’immeuble sans être propriétaires, mais également les copropriétaires eux-mêmes et les ayants cause de ces derniers.
La responsabilité du syndicat peut être engagée dans de multiples occasions. Le syndicat est notamment : « […] responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire » (art. 1077 C.c.Q.).
Régime particulier
Il est prévu la possibilité, par voie de règlement du gouvernement, de règles relatives à la couverture d’assurance du syndicat variant selon les différentes catégories de bâtiments, notamment en fonction de leur taille, de leur valeur et de leur situation géographique. Pour le moment, le règlement d’application ne contient aucun régime particulier par exemple pour les petites copropriétés. Toutes les copropriétés sont tenues aux mêmes obligations.
Art. 1074.1 | Sinistre | Immunité
Cet article est nouveau. Il prévoit que le Syndicat (i.e. le conseil d’administration) peut décider de ne pas réclamer à son assureur même dans le cas d’un sinistre susceptible de mettre en jeu les garanties prévues à la police. Il y a une distinction à faire ici entre déclaration de sinistre et réclamation de l’application des garanties pouvant en découler.
1074.1 « Lorsque survient un sinistre mettant en jeu la garantie prévue par un contrat d’assurance de biens souscrit par le syndicat et que celui-ci décide de ne pas se prévaloir de cette assurance, il doit avec diligence voir à la réparation des dommages causés aux biens assurés.
Le syndicat qui ne se prévaut pas d’une assurance ne peut poursuivre les personnes suivantes pour les dommages pour lesquels, autrement, il aurait été indemnisé par cette assurance:
1° un copropriétaire;
2° une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;
3° une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité »
Art. 1074.2 | Recouvrement | Nullité
Cet article est nouveau. Il a été modifié le 17 mars 2020 pour y ajouter la partie soulignée. Il détermine le sort des sommes payées ou avancées par le Syndicat, non couvertes par son assureur.
Charge commune
En principe, le Syndicat doit répartir ces sommes entre tous les copropriétaires. Lorsqu’elles ont trait à des parties communes à usage restreint de l’immeuble, notamment des travaux y afférents, il y a lieu d’appliquer la répartition possiblement différente prévue à la déclaration de copropriété (réf. art. 1064, alinéa 2 C.c.Q.).
Dommages-intérêts
Par exception, la Loi prévoit un droit de recours du Syndicat en cas de :
- faute du copropriétaire;
- fait d’une personne dont il est responsable (ajouté le 17 mars 2020);
- fait d’un bien qu’il a sous sa garde (ajouté le 17 mars 2020).
Toute stipulation contraire est réputée non écrite. En revanche, il faut effectivement qu’elle soit contraire. Ainsi, la clause d’une déclaration de copropriété ou d’un règlement venant définir dans quel cas un copropriétaire est fautif ne serait selon nous pas contraire à cet article.
1074.2 « Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.
Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa »
Art. 1075 | Versement de l'indemnité d'assurance | Utilisation de l'indemnité d'assurance | Critères
Depuis le 1er janvier 1994, en cas de perte importante, le Syndicat ou son assureur doit verser l’indemnité due à un fiduciaire.
Depuis le 10 janvier 2020, la loi a été légèrement changée pour prévoir que cette désignation doit se faire sans délai si elle ne l’a pas été. La loi ne prévoit aucune condition pour être fiduciaire d’assurance. La plupart des déclarations de copropriété imposent qu’il s’agisse d’un membre d’un ordre professionnel assurant la protection des sommes détenues en fidéicommis par ses membres.
C’est le cas pour les membres du Barreau du Québec ou de la Chambre des notaires du Québec. Il est par ailleurs recommandé de faire affaire avec un professionnel disposant de compétences en la matière et notamment en droit de la copropriété divise.
La loi prévoit aussi qu’un règlement du gouvernement pourrait venir préciser les critères permettant de qualifier une perte importante. Pour l’instant, le règlement d’application ne prévoit rien à cet égard.
1075. « L’indemnité due au syndicat à la suite d’une perte importante est, malgré l’article 2494, versée au fiduciaire nommé dans l’acte constitutif de copropriété ou, à défaut, à un fiduciaire que le syndicat doit alors désigner sans délai.
Elle doit être utilisée pour la réparation ou la reconstruction de l’immeuble, sauf si le syndicat décide de mettre fin à la copropriété; en ce cas, le fiduciaire, après avoir déterminé la part de l’indemnité de chacun des copropriétaires en fonction de la valeur relative de sa fraction, paie, sur cette part, les créanciers prioritaires et hypothécaires suivant les règles de l’article 2497. Il remet, pour chacun des copropriétaires, le solde de l’indemnité au liquidateur du syndicat avec son rapport.
Un règlement du gouvernement peut déterminer les critères permettant de qualifier une perte comme importante ».
Art. 1075.1 | Subrogation | Exception
Cet article est nouveau. Il a trait au recours subrogatoire d’un assureur en copropriété.
Interdiction de recours
Il interdit un recours subrogatoire par un assureur ayant été indemnisé. Les assureurs concernés sont ceux des personnes listées et les recours visés sont ceux contre ces mêmes personnes. Par exemple, l’assureur d’un syndicat qui voudrait recourir contre un entrepreneur totalement étranger à la copropriété ne serait pas limité par cet article. En revanche, il le serait à l’égard d’un copropriétaire fautif.
Il interdit un recours subrogatoire par un assureur ayant été indemnisé. Les assureurs concernés sont ceux des personnes listées et les recours visés sont ceux contre ces mêmes personnes. Par exemple, l’assureur d’un syndicat qui voudrait recourir contre un entrepreneur totalement étranger à la copropriété ne serait pas limité par cet article. En revanche, il le serait à l’égard d’un copropriétaire fautif.
1075.1. « Un assureur ne peut, malgré l’article 2474, être subrogé dans les droits de l’une des personnes suivantes à l’encontre d’une autre de celles-ci:
1° le syndicat;
2° un copropriétaire;
3° une personne qui fait partie de la maison d’un copropriétaire;
4° une personne à l’égard de laquelle le syndicat est tenu de souscrire une assurance en couvrant la responsabilité.
Il est fait exception à cette règle lorsqu’il s’agit d’un préjudice corporel ou moral ou que le préjudice est dû à une faute intentionnelle ou à une faute lourde »
Art. 1078 | Jugement contre le syndicat | Exécution
Tout comme le fonds de prévoyance, le fonds d’auto-assurance, qui est la propriété du Syndicat, se voit accorder une certaine protection. Il ne serait pas possible de le faire saisir dans le but d’exécuter un jugement n’ayant pas de rapport avec une somme à laquelle ce fonds est affecté.
En revanche, un copropriétaire qui se serait vu injustement imputer le paiement d’une dépense qui aurait normalement dû être payée à même ce fonds pourrait probablement, et en vertu d’un jugement à cet effet, procéder à le faire saisir pour se faire rembourser advenant que le Syndicat ne s’exécute pas volontairement dudit jugement.
1078 « Le jugement qui condamne le syndicat à payer une somme d’argent est exécutoire contre lui et contre chacune des personnes qui étaient copropriétaires au moment où la cause d’action a pris naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa fraction.
Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf pour une dette née de la réparation de l’immeuble ou du remplacement des parties communes, non plus que sur le fonds d’auto-assurance, à moins que le jugement n’ait pour objet le recouvrement d’une somme au paiement de laquelle ce fonds est affecté ».
Art. 1097 | Double majorité
L’article 1097 a trait aux décisions prises par l’assemblée des copropriétaires à une majorité plus exigeante que celles prévues à l’article 1096 C.c.Q. Depuis le 17 mars 2020, les modifications à la ou les descriptions de parties privatives doivent être non seulement approuvées par l’assemblée, mais en plus à la majorité de l’article 1097.
1097 « Sont prises par des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou représentés, les décisions qui concernent:
Art. 1106.1 | Obligation et responsabilité du promoteur
Cet article est nouveau. Il vient prévoir les documents qui doivent être remis par le promoteur dans les 30 jours de l’assemblée de transition prévue à l’article 1104. Ces documents comprennent la description des parties privatives.
En cas de défaut, il peut être tenu d’indemniser le syndicat pour le préjudice subi. La conséquence prévue à l’article 1073 (voir nos commentaires) s’applique également dans cette situation.
Le Syndicat doit assurer tout l’immeuble comme s’il n’y avait pas d’amélioration jusqu’à ce que cette description soit mise à la disposition des copropriétaires. Le préjudice en résultant éventuellement pour le Syndicat serait également indemnisable par le promoteur qui a donc tout intérêt à remettre cette documentation le plus tôt possible et même bien avant l’assemblée de transition.
1106.1 « Dans les 30 jours de l’assemblée extraordinaire, le promoteur doit fournir au syndicat:
1° le carnet d’entretien de l’immeuble et l’étude du fonds de prévoyance;
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