Montréal, le 20 mars 2020,
Le mot report suit de près celui de confinement dans nos discussions et écrits actuels.
Les villes annoncent le report des paiements de versements de taxes et le gouvernement annonce le report des déclarations d’impôts et de paiements des impôts.
Qu’en est-il du paiement des frais de condos sachant que pour la plupart un nouveau paiement sera dû dans une dizaine de jours? Le conseil d’administration pourrait-il annoncer un report de ce paiement à une date encore inconnue afin d’alléger le fardeau de ses copropriétaires dont la vie de certains se voit chamboulée du jour au lendemain?
Les pouvoirs et obligations du conseil d’administration sont clairement établis dans les déclarations de copropriété et prévoient que les administrateursdoivent respecter les règles qui leurs sont imposées , agir dans les limites des pouvoirs qui leur sont conférés dans l’intérêt du syndicat, administrer l’immeuble, assurer la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et à la copropriété, établir le budget selon les besoins de la copropriété et faire des règlements non contraire à la loi pour régler la conduite des affaires de la copropriété au bénéfice des copropriétaires.
Le copropriétaire quant à luidoit payer sa contribution prévue au budget annuel de la copropriété.
La sanction prévue pour un copropriétaire qui fait défaut d’effectuer un paiement à l’échéance, prévue par la plupart des déclarations de copropriété, est discrétionnaire et permet au conseil de se prévaloir ou non d’une perte de bénéfice de terme et alors exiger le plein paiement du restant de la cotisation annuelle. Ce faisant, le conseil possède déjà un certain pouvoir de négociation sur les modalités de paiement des charges communes.
La plupart des budgets de copropriété sont très serrés, voire même insuffisants dans bien des cas, et ne laissent donc pas beaucoup de jeu à quelque imprévu que ce soit. Plusieurs conseils d’administration attendent d’ailleurs avec impatience les paiements de mois en mois pour arriver à faire face aux dépenses de la copropriété.
Faire face à une pandémie n’a par ailleurs pas été prévu dans aucun budget qu’il m’a été donné de consulter. Les coûts supplémentaires qui y sont reliés, par exemple l’entretien supplémentaire, les achats de produits sont autant de « trous » dans les budgets de certaines copropriétés.
Par ailleurs, les dépenses ordinaires de la copropriété et mieux prévues, on l’espère, ne se voient pas diminuées pour autant. Aucun poste de dépense n’a disparu en raison de la pandémie. Par conséquent, pour la plupart de ces copropriétés, ce plan n’est peut-être tout simplement pas envisageable.
Mais pour les autres? Le conseil a t-il les pouvoirs de décréter un report selon les pouvoirs qui lui sont conférés par la déclaration de copropriété ou la Loi? Un report n’est pas une annulation. À terme, le conseil obtiendra l’intégralité du budget fixé. Ainsi, si le conseil détermine qu’il est capable, en octroyant un report, de faire face à ses autres obligations telles que ci-haut énoncées, il pourrait déterminer par résolution que le versement d’avril sera exigible plus tard.
Comment le paiement devrait-il être fait? Certains commerces bannissent désormais le paiement en espèce afin d’éviter la contamination qui pourrait résulter de la manipulation de ces espèces. La même conclusion devrait donc s’appliquer aux chèques et on devrait favoriser les paiements préautorisés ou virements bancaires.