Cette affaire donne l’exemple de comportements parfois paradoxaux de certains copropriétaires. Elle illustre également qu’il est toujours possible d’obtenir par voie d’ordonnance de sauvegarde le paiement de charges communes. Sont opposés dans ce litige un copropriétaire, Geoffrey Stanley (« Stanley »), et son syndicat de copropriété (« Syndicat »).
Stanley intente, en 2019, des procédures contre son Syndicat alléguant que ce dernier a été négligent et n’a pas fait exécuter, depuis plusieurs années, des travaux requis au niveau de la façade de l’immeuble. Il réclame notamment, au mérite, que le Syndicat réalise ces travaux, et ce, sans qu’il ait à y contribuer financièrement aux motifs que le syndicat aurait négligé de s’occuper de la situation et de se constituer un fonds de prévoyance tel que requis.
Pour ces raisons, Stanley se croit autorisé à ne pas payer sa contribution aux charges communes depuis le 1er janvier 2021. Le Syndicat, dans une situation financièrement précaire, sollicite, en cours d’instance, une ordonnance visant le paiement par Stanley des arrérages et intérêts accumulés en plus de ses contributions à venir jusqu’au jugement au mérite.
La Cour supérieure donne raison au Syndicat, et ce, en se basant sur l’article, d’ordre public de direction, 1080 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). En effet, l’Honorable Mark Phillips, j.c.s., conclut que le refus de Stanley, de s’acquitter de ses contributions contrairement aux articles 135 et suivants de la déclaration de copropriété liant les parties, constitue un préjudice sérieux et irréparable en ce qu’il « y a accroissement d’un endettement en raison de la cessation unilatérale, par le débiteur, de son exécution d’obligations successives ». De l’avis de l’honorable juge Phillips, il n’y a pas lieu d’ajouter d’autres critères à ceux énoncés à l’article 1080 C.c.Q.¹ (non-respect de la déclaration de copropriété et préjudice). Ce dernier explique que l’objectif des demandes en cours d’instance « étant le maintien d’un certain statu quo durant l’instance, il s’ensuit que, là où les parties sont liées par des obligations qui, en raison de la nature de leur relation, nécessitent que les parties continuent à s’y conformer durant l’instance, il y va de la préservation de l’équilibre que d’ordonner le respect, durant l’instance, de ces obligations. ».
La Cour fait donc droit aux demandes du Syndicat et ordonne à Stanley de verser au Syndicat la totalité des arrérages et des intérêts applicables en date du jugement rendu. Le Tribunal déclare également que Stanley est tenu de contribuer à la hauteur de sa quote-part aux charges communes et contributions spéciales à venir, et ce, jusqu’au jugement mérite.
Cette décision s’inscrit dans un courant jurisprudentiel² particulier apparemment contraire à certaines décisions récentes³ rejetant des demandes similaires. Elle permet aux syndicats d’espérer obtenir plus rapidement les sommes dues et nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété qu’ils administrent. Il sera intéressant de voir l’application jurisprudentielle future de cette décision.
Dans cette affaire, somme toute simple, le Syndicat les Cours Bossuet phase 1 (« Syndicat ») s’adresse à la Cour du Québec en sa division des petites créances afin de recouvrir la somme de 6 302 $ représentant la différence entre le coût des réparations qui ont été faites par ce dernier (11 302,22 $) et le montant de la franchise d’assurance (5 000 $) que l’assureur du copropriétaire fautif, Hakim Debbih, (« Debbih ») offre de rembourser.
Considérant l’application de l’article 1074.1 C.c.Q., la Cour rejette la demande du Syndicat qui a choisi de ne pas réclamer d’indemnité d’assurance à son assureur. Comme mentionné, « si le Syndicat choisit de ne pas réclamer à son assureur, il ne pourra faire subir son choix à l’auteur des dommages (…) ». Le Syndicat peut prendre la décision de ne pas faire de réclamation auprès de son assureur (pour éviter des augmentations de la prime d’assurance), mais il ne peut pas le faire aux dépens de ceux qu’il a l’obligation de protéger (comprendre ici : ses copropriétaires). Ainsi, en l’espèce, la faute du copropriétaire étant admise, le Syndicat n’a droit qu’au montant de la franchise d’assurance qu’il aurait dû assumer, soit le 5 000 $ offert par l’assureur. Le Syndicat doit donc assumer le montant de 6 302 $ qui aurait, autrement, été couvert par son assureur et les frais de justice encourus par le copropriétaire.
¹ Understand here: the criteria applicable to applications in the course of proceedings provided for in the Code of Civil Procedure, such as provisional or interlocutory injunctions or safeguard orders.
² Tuli c. Syndicat des copropriétaires Les Jardins de l’Église, 2008 JL. 2167 (QC C.S.), j. Hélène Le Bel. ; Syndicat La Centrale c. 5831 Côte-des-Neiges Inc., 2009 QCCQ 5825 (C.Q.), j. Jacques Paquet.
³ Syndicat de la copropriété 1265 à 1269 rue Amherst, Montréal c. Robertson, 2022 QCCS 3796 (CanLII).