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La copropriété n’échappe pas aux règles générales du droit immobilier. Une servitude réelle et perpétuelle discontinue peut, ici comme ailleurs, s’éteindre ou voir son assiette réduite par non-usage pendant plus de 10 ans. En revanche, la renonciation à celle-ci doit être expresse de la part du propriétaire du fonds dominant et en faveur de celui du fonds servant.
Ainsi, le simple fait de publier une déclaration de copropriété quelques mois après avoir (les mêmes personnes) consenti à une servitude ne constitue pas en soi – même si les deux actes sont potentiellement contradictoires – une renonciation expresse et un geste juridique suffisamment clair pour éteindre en quelque sorte dès le départ la servitude.
À ce sujet, le Tribunal s’exprime ainsi :
« Il est vrai que la désignation dans la déclaration de copropriété des espaces de stationnement à l’usage exclusif des copropriétaires du bloc FG semble contredire les termes de l’acte constitutif de la servitude.
(…) L’absence de publication d’une renonciation par l’Hôtel du Lac constitue une fin de non-recevoir à l’ensemble des arguments de renonciation soulevés par le Syndicat à l’encontre du Promoteur ».
Une servitude, initialement consentie réciproquement, ne s’éteint pas du seul fait que la réciprocité n’est plus au rendez-vous. En définitive, c’est en établissant que les stationnements, ici en cause, n’étaient plus utilisés par les clients, le personnel et les invités d’un hôtel après l’installation d’une chaîne que le Syndicat parviendra à ces fins, partiellement. Le Tribunal constate donc que la servitude est partiellement éteinte et qu’elle voit en conséquence son assiette réduite.
Chaque copropriétaire use et jouit librement de sa partie privative, et ce, à condition de ne pas porter atteinte aux droits de la collectivité. Dans le cadre de la présente affaire, le Syndicat procède à la vérification de tous les chauffe-eau des copropriétaires dans l’objectif de faire remplacer tous ceux de plus de 10 ans, et ce, afin d’éviter des sinistres causés par l’eau. Une telle démarche fait suite à la demande de l’assureur de l’immeuble administré par le Syndicat.
Si les chauffe-eaux de plus de dix ans ne sont pas remplacés, l’assureur ajoutera, au contrat d’assurance, une clause d’exclusion des dommages causés par un chauffe-eau. Or, tous les copropriétaires, sauf un, procèdent au changement de leur chauffe-eau. En effet, le Défendeur refuse de donner au Syndicat l’accès à son unité.
Ce dernier ne répond pas aux mises en demeure lui étant transmises et fait défaut de se présenter à la Cour au moment de l’audience au fond. Par ses actes, le Défendeur est, non seulement, en contravention de la déclaration de copropriété liant les parties, mais il met également à risque la collectivité des copropriétaires en amputant la couverture d’assurance du Syndicat.
La Cour déclare que le Défendeur doit donner au Syndicat l’accès à son unité (1066 C.c.Q.) et qu’il doit procéder au changement de son chauffe-eau, le tout à ses entiers frais. À défaut de se faire, le Syndicat pourra exécuter le tout, et ce, aux frais avancés de M. Clark.
Comme « (l)e défendeur est entièrement responsable de la situation (…) », le Tribunal accorde indemnisation complète au Syndicat pour les frais de gestion et d’administration, les honoraires extrajudiciaires et le coût du remplacement du chauffe-eau, le tout équivalent à la somme de 8 765,78 $. Une telle décision, pouvant d’ailleurs trouver application dans d’autres situations similaires (installation de détecteurs de fuite d’eau, remplacement des fenêtres en fin de vie, etc.), est intéressante du fait que les frais extrajudiciaires ont été accordés au Syndicat.
Le principe est plutôt qu’une partie ne peut pas être compensée pour les honoraires payés à son avocat pour faire valoir ses droits¹ et que seuls les abus de procédures peuvent être indemnisés. Exceptionnellement, ils peuvent être octroyés si « la conduite d’une partie sur le fond du litige est répréhensible, scandaleuse, outrageante, abusive, de mauvaise foi»², ce qui, de l’avis de la Cour, est le cas dans le présent litige : « De telles dépenses n’auraient pas été engagées si le défendeur avait répondu, simplement, à la demande du Syndicat. ».
Écrit par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
¹ Viel c. Entreprises immobilières du terroir Ltée., 2002 CanLII 41120 (QC CA), par. 78.