Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
La Cour a annulé la décision d’une assemblée des copropriétaires visant à réduire les espaces de stationnement d’une fraction commerciale dans une copropriété, arguant que cette décision modifiait considérablement la déclaration de copropriété et ne respectait pas la majorité requise par le Code civil du Québec.
Le copropriétaire en demande détient une fraction commerciale au sein d’une copropriété divise. Ce dernier demande l’annulation d’une décision de l’assemblée des copropriétaires qui a pour objectif de réduire le nombre d’espaces de stationnements à l’usage exclusif de son commerce et de ses visiteurs. Il plaide essentiellement que l’utilisation par le demandeur des espaces de stationnements visés par la procédure relève de la destination mixte (commercial et résidentiel) de l’immeuble. Conséquemment, la décision contestée est nulle, celle-ci ayant été adoptée à une majorité de 72,74% (ne respecte pas la majorité de l’article 1098 du Code civil du Québec. La Cour donne ainsi raison au demandeur et précise que la décision « modifie considérablement la déclaration de copropriété qui voue l’Immeuble à une destination à la fois résidentielle et commerciale ».
Le présent litige implique, en demande, l’Hôtel de Montagne Cap Tremblant inc., exploitant hôtelier désigné pour les copropriétaires souhaitant offrir en location leur unité, et un couple propriétaire d’une fraction d’une copropriété membre de l’Association des Syndicats de copropriété Mont-Plaisant (« Association »). L’Association, administratrice des actes de servitudes liant 23 syndicats de copropriété, et deux de ses syndicats la constituant sont défenderesses.
Les demandeurs recherchent l’octroi d’une injonction interlocutoire afin de faire cesser toute entrave à l’utilisation d’installation aquatique située sur les lots des deux syndicats qui agissent à titre de fond servant à l’égard des autres syndicats membres de l’Association. En effet, l’Association restreint l’accès aux « locataires court termes », soit un occupant pour moins d’une durée de trois (3) mois.
La Cour tranche et conclut qu’une telle restriction constitue une diminution de l’exercice de la servitude liant les parties, ce qui est contraire à l’article 1186 al.2 du Code civil du Québec. Le critère de l’apparence de droit étant rempli, la Cour se penche sur les deux autres critères de l’injonction interlocutoire, soit le caractère du préjudice sérieux ou irréparable et la balance des inconvénients. Le Tribunal est d’avis que le critère du préjudice sérieux ou irréparable est rempli par les demandeurs se plaignant de perdre des clients en raison de la restriction de l’accès aux piscines, et ce, malgré qu’il note que la perte de clientèle est une notion difficilement mesurable. Pour ce qui est de la balance des inconvénients, les demandeurs remplissent le fardeau de preuve. En effet, les défendeurs, en l’absence de la production d’une opinion juridique, ne réussissent pas à convaincre la Cour que l’utilisation de la piscine par des locataires courts termes entrainerait l’application par le Règlement sur les bains publics et, conséquemment, l’obligation d’embaucher un sauveteur. Il appert de la preuve administrée qu’aucune surveillance n’a eu lieu pendant plus de vingt (20) ans, et ce, sans problématique.