La question peut sembler anodine pour ne pas dire évidente. Chacun est libre de faire ce qu’il souhaite chez soi. Vivre et laisser vivre. En copropriété, comme c’est fréquemment le cas, les réponses sont plus subtiles et les questions nombreuses.
D’autant que la société évolue. Ce qu’elle tolérait voir prônait hier ne lui est plus acceptable à présent. Ce qui était impensable ou tabou est devenu banal. La cigarette (tabac) était partout (film, restaurant, train, hôpitaux!). Elle est aujourd’hui remise à un bout de trottoir à l’extérieur des édifices à bureau en plein hiver. La Loi sur le tabac s’intitule désormais Loi concernant la lutte contre le tabagisme. On peut difficilement être plus clair sur les intentions du législateur.
Le cannabis était une discrétion et contraire à la Loi. Il est devenu une file sur les trottoirs pour s’en procurer à la SQDC même en pleine pandémie.
Un bien essentiel?
Tabac et copropriété, un duo envisageable en 2022?
- Est-il légal de fumer dans une copropriété?
- Est-il possible de fumer à moins de 9 mètres de l’édifice?
- Est-il possible d’avoir un immeuble sans fumée ou d’interdire certains types de consommation (cannabis, cigarettes régulières/électroniques, etc.)?
- Est-ce que tous les copropriétaires doivent accepter ces règles (unanimité)?
- Est-ce qu’une majorité peut imposer sa volonté aux autres?
- Est-ce que les justifications médicales (billet d’un médecin) peuvent mettre de côté ces décisions?
- Est-ce qu’un locataire est lié par le règlement d’immeuble ou uniquement par ce qui figure à son bail?
- Quelle est la responsabilité de son propriétaire?
- Y-a-t ’il des moyens de faire respecter les règles voulues par la copropriété ou découlant de la Loi?
Un sujet qui fait débat
En pratique, comme membres du conseil d’administration ou gestionnaires, vous êtes confrontés à ces questionnements qui représentent des défis.
Lorsque le sujet fait surface dans une assemblée des copropriétaires, il provoque souvent des débats clivants. La liberté des fumeurs est rapidement et invariablement opposée à la santé des non-fumeurs: Est-il acceptable qu’un enfant en bas âge subisse la fumée secondaire d’un fumeur? Est-il facilement possible pour un fumeur de s’en passer? Comme copropriétaire ou acquéreur, quels sont vos droits ou perspectives sur ces sujets?
La copropriété, terrain de compromis
Avant toute chose, il faut se rappeler que la copropriété divise est un régime juridique bien particulier. Il diffère en de nombreux points de la pleine propriété ou même de la copropriété indivise.
La Cour d’appel du Québec a mentionné à quelques reprises ce qui suit : « Les droits des propriétaires divis sont moins étendus que ceux des propriétaires uniques: ils sont limités par la loi et par la déclaration de copropriété.(…) les droits des propriétaires divis doivent, dans certains cas, céder le pas à ceux de la collectivité, représentée par le syndicat » [1].
Ou encore ce qui suit : « La copropriété divise constitue d’ailleurs un régime de propriété beaucoup moins absolu que le droit de propriété classique. La vie en copropriété a un aspect définitivement communautaire ou social qui cadre mal avec le caractère absolu du droit de propriété. Le copropriétaire doit exercer ses droits individuels dans un cadre collectif » [2].
En d’autres termes, un copropriétaire doit composer avec les autres. Il ne peut prétendre être strictement dans la même situation qu’un propriétaire unique. Ceci ouvre la voie à des restrictions pour les fumeurs comme des interdictions de fumer dans certaines parties de l’immeuble (piscine, stationnement, salle commune, etc.) ou à l’aménagement d’un local dédié (fumoir).
Le Code civil du Québec(« C.c.Q. ») prévoit d’ailleurs clairement ce qui suit (art. 1063 C.c.Q.) : « Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
Dès lors, la collectivité peut imposer des restrictions via le règlement d’immeuble à l’usage qu’un copropriétaire peut faire de son logement privatif. Ces restrictions peuvent notamment être justifiées par la destination (usage voulu de l’immeuble) résidentielle.
Ce pouvoir n’est pas sans limite et doit être exercé sans abus, de manière raisonnable et proportionnée. L’article 1056 C.c.Q. mentionne ainsi : « La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, ses caractères ou sa situation ». Également, la notion de troubles anormal de voisinage (art. 976 C.c.Q.) se décline de manière particulière dans un immeuble collectif. Chacun des copropriétaires doit être conscient qu’il vit à côté ou au-dessus des autres.
La Cour suprême du Canada écrivait que « [l]a maison doit être pour tout Canadien son refuge ultime » [3]. La Charte des droits et libertés de la personne énonce d’ailleurs (art. 6) que « toute personne a droit à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi ». Elle énonce aussi (art. 1) « Tout être humain a droit à la vie ». C’est donc fondamentalement un équilibre à trouver. De plus, les restrictions aux droits individuels doivent être supportés par des justifications. Il faut documenter celles-ci et conserver le tout advenant un litige (plainte, expertise). L’écrit est toujours préférable au moins en double d’une conversation tenue verbalement. La mémoire d’un témoin est parfois évolutive ou s’amenuise avec le temps.
L'interdiction de fumer dans les parties communes
L’immeuble en copropriété est divisé en parties privatives et en parties communes dont certaines à usage restreint [4]. Chaque propriétaire d’une fraction détient privativement ses parties privatives (ex. : appartement) et avec les autres les parties communes (ex. : couloir ou ascenseur) même s’il en a seul l’usage restreint (ex. : balcon).
La Loi concernant la lutte contre le tabagisme prévoit qu’il est « interdit de fumer dans divers lieux fermés » dont « les aires communes des immeubles d’habitation comportant deux logements ou plus, que ces immeubles soient détenus en copropriété ou non » (art. 2, 7o). Le terme « fumer » « vise également l’usage d’une cigarette électronique ou de tout autre dispositif de cette nature » (art. 1.1).
La copropriété est explicitement assujettie à cette Loi. Elle interdit de fumer dans des aires communes fermées. Il est raisonnable de penser même si la terminologie n’est pas strictement identique que les parties communes sont visées. On peut donc pas fumer dans un corridor commun ou encore dans l’ascenseur collectif. En revanche, la copropriété n’est pas assujettie à l’interdiction de fumer à moins de 9 mètres d’une porte, fenêtre ou prise d’air (art. 2.2).
Le Syndicat ne doit pas tolérer qu’une personne fume dans un endroit où il est interdit de le faire. À défaut, il s’expose potentiellement à des poursuites. Il doit notamment faire preuve de diligence raisonnable en prenant toutes les précautions nécessaires pour en prévenir la perpétration notamment la présence d’affiches clairement visibles stipulant l’interdiction de fumer et l’absence de cendriers (art. 11). Des caméras de surveillance peuvent éventuellement permettre de s’assurer du respect de la Loi.
Il est, toutefois, possible d’aménager un fumoir fermé qui doit respecter plusieurs conditions (art. 3).
Des dispositions semblables figurent dans la Loi encadrant le cannabis(art. 12, 13, 17 et 18) .
Le Syndicat aurait avantage à enchâsser cette interdiction dans la déclaration de copropriété au moyen d’un règlement d’immeuble si cela ni figure pas déjà. Ceci donnera notamment au Syndicat les moyens d’appliquer des pénalités s’agissant d’une infraction à une règle faisant corps avec la déclaration de copropriété. Une telle modification peut aussi permettre d’aller au-delà des limites des Lois régissant le tabac et le cannabis. Elle peut contenir une interdiction de fumer dans l’ensemble des parties communes incluant celles qui ne sont pas fermées. On pourrait ainsi interdire à quelqu’un de fumer sur son balcon (parties communes à usage restreint). Elle devra être soumise à l’assemblée des copropriétaires et être adoptée à la majorité et suivant les formes requises dépendamment qu’il s’agisse d’une modification au règlement d’immeuble ou à l’acte constitutif.
Dans la plupart des cas, cela n’affecte que l’usage que les copropriétaires peuvent faire des parties communes et est conforme à la destination bien souvent résidentielle de l’immeuble. La majorité requise s’agissant ainsi d’une modification au règlement d’immeuble sera la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée (art. 1096 C.c.Q.). La décision devra être prise de manière expresse, dans un procès-verbal ou une résolution écrite des copropriétaires et être déposée au registre (art. 1060 et 1070 C.c.Q.)
Toutefois, il faut prendre garde à des clauses dans la déclaration de copropriété pouvant entrer en contradiction avec le projet de modification et pouvant nécessiter une majorité plus élevées (art. 1097 C.c.Q.) et des formalités plus exigeantes (art. 1059 C.c.Q.). Une fois adoptée, la modification est opposable à tous les occupants de l’immeuble incluant les locataires auquel une copie devra être remise (art. 1057 C.c.Q.). En cas de non-respect du règlement par le locataire, le propriétaire peut être comptable de pénalité. Dans les situations extrêmes, le Syndicat peut faire usage de son droit de
La consommation dans les parties privatives et sa règlementation
La question est plus délicate lorsqu’on touche aux parties privatives. Les Lois n’interdisent pas de fumer chez soi. Au contraire, elles ont encore agrandi le spectre de ce qui pouvait être consommé. Chacun sait que la fumée imprègne son odeur dans la pièce. Au-delà même et compte tenu de la façon dont sont conçues certaines bâtisses en copropriété, la fumée peut se répandre dans le reste de l’immeuble. Dans certaines conditions, elle peut se rendre dans les appartements adjacents ou simplement connectés volontairement ou non par des systèmes mécaniques ou la mauvaise qualité des séparations entre les logements. On parle de fumée secondaire ou involontaire. En d’autres termes, le copropriétaire ou l’occupant (ex. locataire) vous impose sa consommation et les risques pour la santé qui peuvent en découler pour vous-même ou vos proches. Pour les uns cela peut être acceptable pour les autres cela peut être intolérable voir dangereux pour sa santé. La Cour supérieure du Québec a validé un règlement d’immeuble [5] interdisant « l’usage de tout produit fumé à l’intérieur de toutes les parties privatives, ainsi qu’à l’intérieur de toutes les parties communes fermées à l’usage exclusif ou non des copropriétaires ». Le Tribunal a notamment considéré le règlement n’avait pas pour effet de modifier la destination de l’immeuble mais s’inscrit plutôt dans le prolongement de sa destination résidentielle compte tenu du caractère non-étanche des unités d’habitation en cause.
L’honorable Chantal Masse j.c.s. ajoute : il n’existe pas de droit inaliénable à fumer dans son unité pour chaque copropriétaire; au contraire, le droit commun en matière de trouble de voisinage, l’article 976C.c.Q. et la disposition particulière de l’article 1063C.c.Q., en concurrence avec les nombreuses autorités judiciaires faisant un lien entre les effets de la fumée secondaire et la santé des personnes qui y sont exposées, et la Charte des droits et libertés de la personne et le droit à la vie et à la sûreté et à l’intégrité de la personne qu’elle consacre, vont plutôt vers une obligation de s’abstenir de fumer dans des environnements qui font en sorte que d’autres personnes sont susceptibles de voir leur santé affectée par la fumée secondaire, qu’il s’agisse d’un milieu de travail, d’hôpitaux ou de lieux résidentiels comme en l’espèce.
Au-delà des principes qu’elle dégage, cette décision découle et est liée à une preuve particulière faite dans ce dossier. Il faut faire prudent et se garder d’en dégager un principe général a l’effet qu’un règlement suffit pour rendre un immeuble non-fumeur dans toutes les circonstances.
Par ailleurs et à l’autre bout du spectre, il peut y avoir consommation de cannabis à des fins médicales. Comment doit se faire dans de telles situations, l’arbitrage entre les droits des uns et des autres? Dans un premier temps, le cannabis pour des fins médicales peut se présenter sous différentes formes et il n’est pas toujours requis qu’il soit fumé, ni qu’il soit fumé dans le logement comme tel. Dans un second temps, le Syndicat est fondé de demander et de questionner la justification médicale si on l’oppose à l’adoption d’un règlement ou à un règlement déjà adopté.
Ceci étant, il peut exister des situations où il y a une réelle nécessité. Il faudra alors tenter de trouver des solutions d’accommodements raisonnables (pièce dédiée, consommation a l’extérieur, travaux, etc.).