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Écrit par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Actualités juridiques
Mai 2023
Chaque mois, prenez connaissance de deux décisions de justice en litige afin de rester à l’affût des dernières nouvelles en droit de la copropriété.
Dans le cadre du jugement à l’étude, les demandeurs Gilbert Gaudreault et Silvino Pedicelli (« Demandeurs ») recherchent l’obtention d’une ordonnance afin d’avoir accès à plusieurs documents faisant partie des registres du Syndicat des copropriétaires les Administrateurs des condos Le Liberté (« Syndicat »).
Le Syndicat, quant à lui, se porte demandeur reconventionnel afin de recouvrir les sommes déboursées à titre de frais extrajudiciaires et des dommages subis par le Syndicat, victime de diffamation. Essentiellement, les Demandeurs ayant agi pendant plusieurs années comme hommes à tout faire dans l’immeuble, moyennant rémunération, se voient frustrés par le Syndicat qui cesse d’avoir recours à leurs services en 2016.
Ceux-ci, visiblement mécontents de la situation, multiplient les demandes d’accès aux documents de la copropriété. Leur objectif, mener une expédition de pêche afin d’établir l’incompétence et/ou la mauvaise gestion du conseil d’administration. Le Syndicat, diligent, fait droit à la quasi-entièreté des demandes d’accès formulées au cours des années. Plusieurs des documents fournis font toujours partie des conclusions recherchées par les Demandeurs visiblement peu soucieux de ce qui leur ai transmis.
L’enjeu réel se situe au niveau des documents liés à la comptabilité et aux aspects financiers du Syndicat pour permettre une vérification juricomptable des affaires du Syndicat. La Cour établit que les copropriétaires n’ont pas de droit à l’accès aux documents comptables autres que ceux normalement transmis avec l’avis de convocation (et prévu à 1070 C.c.Q.) pour les assemblées générales des copropriétaires.
Pour avoir le droit de consulter de tels documents, la Cour affirme qu’il doit être déterminé que le copropriétaire se voyant refuser l’accès aux documents additionnels souhaités subirait un préjudice grave ou sérieux en cas de rejet de sa demande. Considérant la preuve administrée dans le cadre du présent litige, ce n’est pas le cas. Conséquemment la demande en injonction est rejetée et qualifiée d’abusive par la Cour. Aspect fort intéressant de ce jugement, la Cour, d’avis qu’un tel abus mérite une sanction, donne partiellement droit à la demande du Syndicat, et ce, considérant la nature diffamatoire de certains propos véhiculés à même la demande introductive d’instance à l’encontre du Syndicat et de ses administrateurs (allégations de détournement de fonds).
De tels propos étaient inutiles considérant les conclusions recherchées par les Demandeurs limitées à la communication de documents. Reprenant les principes de l’affaire Skiba c. Syndicat de la copropriété 799 Monk, le juge Pinsonneault, j.c.s., conclu que le syndicat a droit à une compensation pour atteinte à sa réputation à la hauteur de 10 000 $ et d’une compensation de 20 000 $ pour les sommes déboursées à titre de frais extrajudiciaires.
Cette décision est, à la connaissance des soussignées, la première qui traite d’un sinistre survenu après l’entrée en vigueur* de la deuxième mouture l’article 1074.2 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »).
Le 24 mai 2020, le joint d’étanchéité du tuyau d’alimentation en eau de la baignoire située dans l’unité de la défenderesse Colette Cousineau (« Défenderesse ») rompt et cause un dégât d’eau. Le Syndicat des copropriétaires Havre-Wakefield (« Syndicat ») effectue alors les travaux de réparations nécessaires s’élevant à plus de 7 000 $. Suivant ces travaux, le Syndicat réclame, par l’institution de la présente instance, l’équivalent de sa franchise d’assurance et d’autres frais afférents au sinistre à la Défenderesse et ses assureurs.
La Cour établit d’abord l’application d’une présomption de faute à l’égard de la défenderesse, et ce, suivant la lecture des articles 1074.2 et 1465 du Code civil du Québec. Le fardeau de preuve ayant été renversé par l’application desdits articles, c’est à la Défenderesse (et ses assureurs) de faire la preuve que cette dernière n’a commis aucune faute
Or, de la preuve administrée, il appert, notamment, qu’une inspection préalable n’aurait pas permis d’éviter le sinistre, qualifié de soudain et imprévisible, et ce, d’autant plus que la plomberie de la baignoire se trouvait dans un espace fermé devant être démoli pour être accessible. Autre élément pertinent, le tuyau n’avait que quinze (15) ans de vie utile alors qu’un tuyau de ce type aurait, selon un rapport déposé en défense, une durée de vie de quatre-vingts (80) ans. La Cour conclut donc en l’absence de faute de la part de la Défenderesse et rejette la demande du Syndicat suivant ce qui semble être la première application de la deuxième mouture de l’article 1074.2 C.c.Q.
À la lumière de ce jugement, nous ne pouvons que constater l’absence d’une quelconque référence à la déclaration de copropriété, contrat liant le Syndicat et la Défenderesse, et ce, notamment, quant à la responsabilité de chacun dans de pareilles circonstances.
Il aurait été intéressant d’avoir l’opinion de la Cour quant à l’application des clauses responsabilités strictes dans le cadre du nouveau régime légal créé par la nouvelle version de l’article 1074.2 C.c.Q. Une telle analyse sera fort probablement effectuée par les tribunaux dans les prochains mois.
*Entrée en vigueur le 17 mars 2020.
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