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Meilleures pratiques de gestion de sinistre en copropriété

Les sinistres, et plus spécifiquement, les dégâts d’eau, constituent un véritable fléau en copropriété. L’eau s’infiltre facilement partout et créée des dommages immédiats considérables qui impliquent souvent plus d’une unité. Le législateur a adopté plusieurs projets de loi dans les dernières années, afin d’amender de multiples articles du Code civil du Québec concernant la gestion d’un sinistre en copropriété.  

À noter : Le projet de loi 141 datant de 2018; projet de loi 16 ayant entré en vigueur le 10 janvier 2020, ainsi que le projet de loi 41 étant en vigueur depuis le 17 mars 2020.

Quelle que soit la cause du sinistre, le syndicat détient une assurance de première ligne et ce dernier doit prendre en charge la gestion du sinistre si le risque est assuré. L’article 1073 du Code civil du Québec est clair.

Dans le cadre d’une copropriété composée d’un nombre important d’unités, la franchise du syndicat sera nécessairement plus élevée. Une franchise constitue un montant d’argent qui doit être déduit du montant de l’indemnité à être versée par l’assurance. Cette franchise est assumée directement par l’assuré suivant le sinistre.

Ainsi, dans la mesure où le syndicat entreprend la gestion des travaux suivant un sinistre, ce dernier pourra obtenir le remboursement des frais jusqu’au montant de sa franchise et la réparation du préjudice par le copropriétaire responsable selon l’application de l’article 1074.2 du Code civil du Québec.

1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.(nos soulignés).

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa.

2018, c. 23, a. 6422020, c. 5, a. 197.

Lorsqu’il s’agit de déterminer à qui revient la responsabilité, il faut se pencher sur la cause du sinistre. Ainsi, le copropriétaire sera responsable du préjudice lorsque l’origine des dommages est prévue à l’article 1074.2 du Code civil du Québec.

Selon l’article 1073 du Code civil du Québec, le Syndicat est dans l’obligation d’avoir une franchise raisonnable, au plus tard avant le 13 juin 2021. Le syndicat peut mettre en place des mesures préventives afin d’identifier les risques de sinistre pouvant affecter la copropriété, ex. dégâts d’eau.  Mieux vaut prévenir que guérir! Il est donc recommandé aux syndicats et gestionnaires de sensibiliser les copropriétaires quant aux risques des sinistres en copropriété ainsi que d’encourager des comportements permettant un meilleur contrôle. Ex. changer les électroménagers ayant dépassés leur durée de vie et fermer l’eau lorsque les copropriétaires quittent l’unité pendant plusieurs jours.

Cependant, il faut retenir que le montant de la franchise d’un syndicat peut varier énormément d’un syndicat à un autre. Tel que mentionné plus haut, plus la copropriété est importante et âgée, plus la franchise risque d’être élevée. Veuillez également noter que le gouvernement doit établir par règlement les critères permettant de déterminer ce qui constitue une franchise raisonnable. De plus, la notion de franchise raisonnable doit encore être interprétée par les Tribunaux.

Frais impliqués

Les frais découlant d’un sinistre incluent souvent ce qui suit :

  • Des frais d’intervention et de réparation d’urgence
  • Des frais de remise en état des unités privatives et des aires communes
  • Des frais de relocalisation et d’entreposage
  • Des franchises d’assurance
  • Des frais de gestion et des frais légaux

Il n’appartient pas au syndicat d’assumer les frais découlant d’un sinistre quand la cause du sinistre est attribuable à un copropriétaire, tel que décrit ci-dessus. La responsabilité civile du copropriétaire est en jeu et il doit l’assurer.

Directives à suivre pour tout copropriétaire afin de favoriser une gestion transparente et rapide du sinistre.

  1. Écoulement et/ou infiltrations d’eau: le copropriétaire communique avec le service d’urgence du syndicat (gestionnaire ou administrateur de garde) pour l’aviser du sinistre;
  2. Le copropriétaire doit s’assurer d’avoir une personne sur les lieux afin de permettre l’accès aux personnels désignés;
  • Le syndicat (gestionnaire ou administrateur de garde) vient sur place, si possible, avec le plombier, trouve la source, arrête l’écoulement, et répertorie quelles unités sont touchées par le sinistre, en prenant des photos et en récoltant les témoignages, par écrit;
  • Le copropriétaire qui est responsable du sinistre doit le déclarer à son assureur en responsabilité civile;
  • Le copropriétaire qui recevra une première (1er ) mise en demeure du syndicat afin de retenir sa responsabilité, doit contacter et déclarer le sinistre à son assureur en responsabilité civile;
  • L’assureur du copropriétaire et/ou du Syndicat dépêche un expert en sinistre sur les lieux, qui enquête sur la cause et l’évaluation des dommages;
  • Peu importe la responsabilité en jeu, le copropriétaire qui a subi des conséquences dommageables à ses biens meubles ou à ses améliorations privatives doit déclarer le sinistre à son assureur, car c’est son assurance qui couvre cette portion (ou l’assurance du locataire pour les biens meubles, le cas échéant);
  • Le copropriétaire doit collaborer avec le syndicat, l’assureur de la copropriété, ainsi qu’avec son assureur, le cas échéant, afin de donner accès à son unité pour la réalisation des travaux après-sinistre;
  • Les travaux de réparation du sinistre sont exécutés par le syndicat, sauf si, sous réserve de l’application des articles 1073 et 1074.1 du Code civil du Québec, un copropriétaire est responsable du sinistre et que les dommages sont limités à sa partie privative;
  1. Les travaux de réparation des conséquences du sinistre sont exécutés;
  1. Le Syndicat entamera le processus pour recouvrir les frais auprès de l’assureur du copropriétaire ou le copropriétaire.

Il est important de retenir qu’une gestion efficace d’un sinistre nécessite un déploiement d’actions rapides et efficaces afin de limiter les dommages et réparer et/ou reconstruire l’immeuble dans un délai raisonnable. Un sinistre qui perdure dans le temps risque d’engendrer l’apparition de moisissure! Ce qui est à éviter!  Pour ce faire, il est donc primordial de collaborer avec les autres parties impliquées et de conserver des preuves des événements.

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