Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Investissements immobiliers PB inc. c. Syndicat des copropriétaires de la résidence condominium du Jardin des Sables phase I, 2025 QCCA 1587
Dans ce jugement, la Cour d’appel juge que le règlement imposant une durée minimale de location de 32 jours constitue un changement de la destination de l’immeuble. Puisque la déclaration de copropriété prévoit expressément une destination résidentielle incluant la location à court terme, le syndicat ne pouvait restreindre ce droit par un simple règlement adopté à la majorité simple; la double majorité de l’article 1098 C.c.Q. était requise.
La Cour écarte l’obiter de Kilzi sur l’assimilation possible de la location à très court terme à une activité commerciale, rappelant que la déclaration de copropriété est un contrat qui exprime la volonté des parties et l’étendue des droits des copropriétaires. En interdisant toute location de moins de 32 jours, le Règlement R-18 ne se limite pas à encadrer un droit existant, mais en modifie substantiellement la portée, ce qui le rend invalide et inopposable.
Syndicat de la copropriété 1635 à 16390 Sherbrooke Est c. Construction Domaine Pointe de l’Île inc., 2025 QCCS 4720
La Cour supérieure conclut que la décision arbitrale (arbitrage de plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs) est déraisonnable en ce qui concerne le rejet de la réclamation relative aux infiltrations d’eau aux balcons arrière du 1er étage. Le raisonnement de l’arbitre repose essentiellement sur l’opinion de l’architecte du projet, alors qu’une objection formelle quant à son indépendance avait été soulevée et prise sous réserve. En omettant complètement de se prononcer sur cette objection, l’arbitre a manqué aux exigences de justification, de transparence et d’intelligibilité, d’autant plus que cette preuve était déterminante dans sa conclusion.
La Cour juge également déraisonnable la décision arbitrale concernant les fissures avec infiltrations d’eau dans les murs de fondation. Bien que sept fissures accompagnées d’infiltrations d’eau aient été dénoncées pendant la période de garantie, et malgré une décision antérieure de l’administrateur exigeant leur réparation, l’arbitre conclut à la prescription et à l’inapplicabilité du plan de garantie sans expliquer en quoi de tels défauts ne compromettraient pas la pérennité de l’ouvrage. La Cour annule donc la décision arbitrale uniquement sur ces deux enjeux (balcon arrière et fissures de fondation) et a renvoyé le dossier à un arbitre différent pour qu’il statue de nouveau sur ces questions.