Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Association Condo Floralies 585 Guy c. Blouin, 2026 QCCS 431
À la suite de travaux non autorisés exécutés par un copropriétaire dans sa partie privative, lesquels ont eu des répercussions sur les parties communes et ont placé l’immeuble en situation de non‑conformité, notamment au regard de la réglementation municipale, le Syndicat obtient, en 2018, un jugement injonctif ordonnant l’exécution des travaux correctifs requis. Le copropriétaire fait défaut de s’y conformer et omet également d’acquitter ses charges communes. En 2021, le Syndicat obtient un second jugement condamnant le copropriétaire au paiement du coût estimatif des travaux et ordonnant la vente sous contrôle de justice de son unité. Une transaction‑quittance intervient par la suite : le copropriétaire s’engage à exécuter les travaux et à en assumer les coûts, avec la possibilité pour le Syndicat de les faire exécuter à ses frais en cas de défaut. Cette transaction‑quittance est homologuée et tient lieu de jugement.
Le copropriétaire ne respectant pas ses engagements, le Syndicat fait préparer des devis afin d’établir le coût des travaux et lui réclame les sommes nécessaires à leur réalisation. Devant le refus du copropriétaire, le Syndicat demande, en vertu de l’article 657 du Code de procédure civile du Québec, une ordonnance visant à faciliter l’exécution du jugement. La Cour accueille partiellement la demande : elle condamne le copropriétaire au paiement du coût total des travaux projetés, à l’exclusion des frais relatifs au gérant de projet, ceux‑ci ne constituant pas la suite naturelle des travaux décrits dans l’estimation annexée au jugement. Le Tribunal fait également droit à la réclamation en honoraires extrajudiciaires du Syndicat, se fondant notamment sur une clause de la déclaration de copropriété prévoyant que tout copropriétaire est responsable des conséquences dommageables résultant des dégradations qu’il cause aux parties communes.
Syndicat de copropriété les Condos Le Mansard c. La Personnelle Assurances générales inc., 2026 QCCQ 489
Devant la Cour du Québec, division des petites créances, un syndicat de copropriété réclame à l’assureur d’un copropriétaire la somme de 4 012,81 $, à la suite d’un dégât d’eau survenu le 29 décembre 2021. Le sinistre prend origine d’un tuyau de la toilette situé dans la partie privative du copropriétaire visé. La réclamation du syndicat est toutefois limitée à l’assureur du copropriétaire, au motif que celui‑ci refuse d’indemniser son assuré, contraignant ainsi le syndicat à assumer les coûts de réparation. La demande ne contient aucune allégation visant la responsabilité civile du copropriétaire relativement à la survenance du sinistre. Il convient de rappeler que, depuis juin 2018, tout copropriétaire est tenu de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile, conformément à l’article 1064.1 du Code civil du Québec. En défense, l’assureur soutient que la police d’assurance qui le lie au copropriétaire en est une exclusivement de bien et qu’il n’offre une couverture que pour les améliorations apportées à la partie privative de son assuré.
Dans ce cadre factuel, la Cour conclut à l’absence de responsabilité de l’assureur, en raison du défaut du Syndicat d’avoir adopté, à la date du sinistre, une description suffisante des parties privatives permettant d’identifier les améliorations apportées par les copropriétaires à l’unité à l’unité de base (art 1070 al.3 et 1073 du Code civil du Québec). L’article 653 du projet de loi 141 prévoit qu’à défaut d’avoir déposé une telle description au registre de la copropriété avant la date prescrite, les parties exclusives sont réputées ne comporter aucune amélioration. Ainsi, en l’absence d’une description des parties privatives en vigueur au moment du sinistre, la Cour conclut que le Syndicat assure l’entièreté de l’immeuble, incluant l’entièreté des parties privatives qu’il y ait ou non de réelles améliorations, et que l’assureur du copropriétaire n’a, dans ce contexte, aucune obligation d’indemnisation.