Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Syndicat de copropriété les Condos Le Mansard c. La Personnelle Assurances générales inc., 2026 QCCQ 489
Devant la Cour du Québec, division des petites créances, un syndicat de copropriété réclame à l’assureur d’un copropriétaire la somme de 4 012,81 $, à la suite d’un dégât d’eau survenu le 29 décembre 2021. Le sinistre prend origine d’un tuyau de la toilette situé dans la partie privative du copropriétaire visé. La réclamation du syndicat est toutefois limitée à l’assureur du copropriétaire, au motif que celui‑ci refuse d’indemniser son assuré, contraignant ainsi le syndicat à assumer les coûts de réparation. La demande ne contient aucune allégation visant la responsabilité civile du copropriétaire relativement à la survenance du sinistre. Il convient de rappeler que, depuis juin 2018, tout copropriétaire est tenu de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité civile, conformément à l’article 1064.1 du Code civil du Québec. En défense, l’assureur soutient que la police d’assurance qui le lie au copropriétaire en est une exclusivement de bien et qu’il n’offre une couverture que pour les améliorations apportées à la partie privative de son assuré.
Dans ce cadre factuel, la Cour conclut à l’absence de responsabilité de l’assureur, en raison du défaut du Syndicat d’avoir adopté, à la date du sinistre, une description suffisante des parties privatives permettant d’identifier les améliorations apportées par les copropriétaires à l’unité de base (1070 al.3 et 1073 du Code civil du Québec). L’article 653 du projet de loi 141 prévoit qu’à défaut d’avoir déposé une telle description au registre de la copropriété avant la date prescrite, les parties exclusives sont réputées de comporter aucune amélioration. Ainsi, en l’absence d’une description des parties privatives en vigueur au moment du sinistre, la Cour conclut que le Syndicat assure l’entièreté de l’immeuble, incluant l’entièreté des parties privatives qu’il y ait ou non de réelles améliorations, et que l’assureur du copropriétaire n’a, dans ce contexte, aucune obligation d’indemnisation.
9269-1732 Québec inc. c. 9150-2732 Québec inc., 2026 QCCQ 484 :
Le présent litige survient entre copropriétaires d’un immeuble commercial. Le demandeur, le copropriétaire Airtox, intente un recours contre son voisin TMD, réclamant des dommages‑intérêts au motif que les activités commerciales exercées par le locataire de ce dernier, soit la culture de cannabis, auraient entraîné une augmentation substantielle de ses primes d’assurance.
Le Tribunal rejette la réclamation à la suite de l’analyse de la clause de la déclaration de copropriété sur laquelle la demanderesse fonde son recours, laquelle prévoit ce qui suit :
« 10o. Les activités des copropriétaires et des occupants ainsi que leurs effets et accessoires ne devront jamais donner lieu à une augmentation des primes d’assurance ni à aucune augmentation de risques vis-à-vis les autres copropriétaires auquel cas telle augmentation lui sera imputée. Aucune partie de l’immeuble ne pourra être utilisé par quiconque à des fins qui pourraient entraîner l’annulation de l’une quelconque des polices d’assurance. » (nos surlignements)
Constatant le caractère ambigu de la clause en litige, la Cour procède à la recherche de l’intention commune des parties. Elle conclut que les notions d’augmentation de prime et d’aggravation du risque doivent être interprétées conjointement pour permettre l’application du mécanisme d’imputation prévu au contrat. En ce sens, « l’augmentation de la prime doit résulter d’une aggravation du risque engendrée par une activité ».
Or, en l’espèce, la demanderesse ne démontre pas que l’augmentation de ses primes d’assurance est attribuable à une aggravation du risque. Au contraire, son propre témoin, courtier en assurance, a expliqué cette augmentation par le manque de concurrence sur le marché de l’assurance pour ce type de couverture. Il n’est pas établi comme fait de connaissance d’office que la culture de cannabis constitue une aggravation du risque en matière d’assurance.