Lorsqu’un immeuble en copropriété subit une perte importante, les indemnités versées par l’assureur du syndicat peuvent représenter des sommes très élevées. Afin d’assurer une gestion rigoureuse, transparente et conforme à la loi de ces montants, le Code civil du Québec prévoit l’intervention d’un fiduciaire d’assurance.
Le fiduciaire agit comme un tiers indépendant chargé d’encadrer la gestion des indemnités et de s’assurer qu’elles sont utilisées exclusivement pour la réparation ou la reconstruction de l’immeuble.
Qu’est-ce qu’une perte importante?
La notion de perte importante est utilisée pour déterminer si l’intervention d’un fiduciaire d’assurance est requise.
La loi ne définit pas formellement ce qu’est une perte importante. En pratique, cette qualification est dictée par les pratiques du marché de l’assurance et appréciée au cas par cas par l’assureur, notamment en fonction :
- de l’ampleur des dommages;
- du montant des indemnités à verser;
- de la complexité et de la durée des travaux à réaliser.
À titre d’exemples, peuvent généralement être qualifiées de pertes importantes :
- un incendie affectant une portion significative de l’immeuble;
- un dégât d’eau généralisé touchant plusieurs unités et des parties communes.
En pratique, c’est souvent l’assureur qui qualifie la nature de la perte et qui, s’il estime qu’il s’agit d’une perte importante, exigera l’intervention d’un fiduciaire d’assurance.
Qui nomme le fiduciaire d’assurance ?
La nomination du fiduciaire d’assurance relève du conseil d’administration du syndicat, lorsqu’une perte importante survient. La déclaration de copropriété peut toutefois prévoir à l’avance la désignation d’un fiduciaire; dans ce cas, cette nomination s’impose au syndicat.
Il est important de préciser qu’il n’est ni requis ni recommandé de nommer un fiduciaire de façon permanente ou préventive. Le fiduciaire n’intervient qu’en présence d’une perte importante. En l’absence d’un tel événement, sa nomination est inutile et peut entraîner des coûts et des contraintes administratives injustifiés.
Quelles sommes sont confiées au fiduciaire ?
Le fiduciaire d’assurance intervient uniquement pour les indemnités versées en vertu de la police d’assurance du syndicat.
Les indemnités reçues par les copropriétaires en vertu de leurs assurances personnelles, notamment pour les améliorations apportées à leurs parties privatives ou pour leurs biens, ne transitent pas par le fiduciaire et demeurent assujetties au régime ordinaire de l’assurance de dommages. Cela étant, rien n’empêche les copropriétaires de remettre volontairement ces indemnités au fiduciaire, afin de faciliter la gestion centralisée des sommes nécessaires à la reconstruction.
Pourquoi un fiduciaire d’assurance est-il requis ?
En cas de perte importante, le Code civil du Québec prévoit un régime particulier pour le versement et l’utilisation des indemnités d’assurance. Celles-ci ne sont pas versées directement au syndicat, mais confiées à un fiduciaire d’assurance.
L’objectif est double : protéger les indemnités et garantir qu’elles servent uniquement à remettre l’immeuble en état.
Protéger les indemnités contre les créanciers
- En l’absence de fiduciaire, certaines indemnités d’assurance pourraient, dans des circonstances précises, être réclamées par des créanciers prioritaires ou hypothécaires de copropriétaires.
Le recours au fiduciaire permet d’éviter cette situation. Les indemnités sont conservées dans un compte en fidéicommis pour le bénéfice du syndicat, à l’abri des créanciers personnels des copropriétaires, et affectées exclusivement à la réparation ou à la reconstruction de l’immeuble.
Assurer l’utilisation des fonds pour la reconstruction
- Les sommes détenues par le fiduciaire doivent servir uniquement à la réparation ou à la reconstruction de l’immeuble. Ce n’est que si le syndicat décide formellement de mettre fin à la copropriété que les indemnités peuvent être réparties entre les copropriétaires selon les règles prévues par la loi.
Le fiduciaire agit ainsi comme un gardien de l’intérêt collectif et de la pérennité de l’immeuble.
Un rôle central dans la gestion de la perte importante
Le fiduciaire reçoit les indemnités versées par l’assureur du syndicat et les conserve dans un compte en fidéicommis au bénéfice du syndicat. Il débloque les fonds progressivement, en fonction de l’avancement réel des travaux et des besoins liés à la réparation ou à la reconstruction.
Son rôle comprend notamment :
- la réception et la conservation des indemnités;
- le paiement progressif des travaux;
- la reddition de comptes;
- la prévention de l’inscription des hypothèques légales de la construction, afin de s’assurer que les entrepreneurs et fournisseurs sont payés et que l’immeuble n’est pas grevé de droits pouvant compromettre sa reconstruction.
Le fiduciaire ne remplace pas le syndicat : il agit en complément, avec une mission précise et encadrée par la loi.
Une collaboration essentielle
Le fiduciaire d’assurance n’agit pas seul. Son rôle repose sur une collaboration étroite entre les principaux intervenants du dossier, notamment :
- l’assureur, qui verse les indemnités;
- le conseil d’administration du syndicat, qui prend les décisions et autorise les déboursés prévus;
- l’architecte ou l’évaluateur, chargé de valider l’avancement des travaux de réparation ou de reconstruction; et
- l’entrepreneur, responsable de l’exécution des travaux.
Cette collaboration permet d’assurer une gestion efficace, transparente et sécuritaire des indemnités, tout en favorisant le bon déroulement des travaux et la remise en état de l’immeuble.
Une protection essentielle pour la copropriété
Le fiduciaire d’assurance est un mécanisme de protection collective en cas de perte importante. Bien qu’il n’intervienne que dans des situations exceptionnelles, son rôle est fondamental : il sécurise les indemnités, facilite la reconstruction et protège les intérêts de l’ensemble des copropriétaires.
