9218-6147 Québec inc. c. Westmount Square Residential, 2021 QCCS 3951
Les règles propres aux servitudes incluant leur extinction par non-usage pendant une durée de 10 ans prévue à l’article 1191 (5) C.c.Q. sont-elles compatibles avec les règles propres au droit de la copropriété divise. C’est la question qui a été effleurée par la Cour supérieure dans la cause mentionnée en objet. En 2019[1], la Cour d’appel a jugé les règles de la copropriété divise incompatibles avec la prescription acquisitive sur les parties communes. Ici, il s’agissait de l’extinction par non-usage d’une servitude affectant des parties privatives; une différence qui a toute son importance.
Le 30 juillet 2004, Westmount Square a été convertie en copropriété divise. Selon les termes de la déclaration de copropriété, Westmount Square est divisé en deux (2) unités, une (1) résidentielle et une (1) commerciale. Il n’y a que deux copropriétaires, à savoir le propriétaire de l’unité résidentielle et le propriétaire de l’unité commerciale. Cette division comprend les étages de stationnement souterrains de la propriété. Le niveau P1 fait partie de l’unité résidentielle : il compte cent quatre-vingt-quinze (192) places de stationnement. Le niveau P2 fait partie de l’unité commerciale : il dispose de trois cent cinquante-deux (352) places de stationnement. La déclaration de copropriété crée une servitude de stationnement en faveur de l’unité commerciale sur le niveau P 1. Aux termes de la servitude de stationnement, le propriétaire de l’unité résidentielle s’engage en faveur du propriétaire de l’unité commerciale à ce que 35 places de stationnement soient disponibles.
Parmi les questions posées était celle de savoir si la servitude était éteinte par non-usage pendant une durée de dix (10) ans. Le Tribunal arrive à la conclusion, en regard de la preuve administrée devant lui, qu’au moins un (1) utilisateur commercial a obtenu l’accès au stationnement chaque année de 2004 jusqu’au moment de l’introduction de l’action. Il n’y avait donc pas « non-usage » pendant dix (10) ans. C’est souvent l’issue de ce genre de dossier.
Cependant et c’est à cet égard que la décision devient plus intéressante, l’unité commerciale contestait également la réclamation en soumetant que la servitude de stationnement était incorporée à la déclaration de copropriété. Selon l’unité commerciale, ce choix (les deux actes auraient pu être faits séparément et à des moments distincts) aurait des conséquences juridiques importantes et notamment que la servitude de stationnement serait exemptée de l’ article 1191(5) C.c.Q. Les règles applicables pour une modification d’une déclaration de copropriété comprennent l’approbation par les copropriétaires du syndicat et le dépôt au registre des changements. Ni l’un ni l’autre n’avaient eu lieu en l’espèce. Sur ces bases, l’unité commerciale soutenait qu’une réduction ou une modification de la servitude de stationnement étaient une impossibilité légale.
Le Tribunal indique que les règles de prescription acquisitive sont conçues pour s’appliquer dans le contexte de propriétaires distincts qui ont des droits et des intérêts distincts et opposés. Il ajoute que les deux parties sont copropriétaires de Westmount Square pour en conclure qu’ils ont des intérêts convergents dans le bien-être, l’entretien, la promotion et la conservation du bien. Toutefois et compte tenu de sa précédente conclusion, le Tribunal a estimé qu’il n’était pas nécessaire de se prononcer sur cet argument supplémentaire.
La question d’intérêt à savoir si les règles propres à l’extinction s’appliquent aux servitudes incorporées dans une déclaration de copropriété reste ainsi ouverte mais elle a le mérite d’être clairement posée.
Gharavi Laraya c. Développements Nordelec (phase 1) inc., 2021 QCCQ 8185
Est-ce qu’un copropriétaire peut être représenté par un avocat devant la division des petites créances de la Cour du Québec dans le cadre d’un litige l’opposant aux intervenants de la construction de l’immeuble détenu en copropriété divise? C’est la question à laquelle s’est attelée la Cour du Québec et à laquelle elle a répondu affirmativement en donnant au passage sa vision du rôle de l’avocat dans les circonstances particulière mais également en général comme un rouage important de l’accessibilité à la justice.
La présente affaire implique divers copropriétaires, tous membres de la copropriété Le Nordelec Lofts Authentiques — Phase I, qui poursuivent, individuellement, les défendeurs, et ce, en leur qualité respective de promoteur, d’administrateur provisoire de la copropriété ou d’architecte. Les demandeurs réclament d’être indemnisés « relativement à [leur] quote-part du coût des réparations requises aux façades de l’immeuble ». Il y a 65 dossiers distincts ouverts à la division des petites créances de la Cour du Québec.
Parallèlement, le Syndicat intente devant la Cour supérieure une demande introductive d’instance dans laquelle il réclame pour l’essentiel des mêmes défendeurs la somme de 498 317,22 $ portée à 749 388,13$ en lien avec les mêmes « déficiences dans les façades de l’immeuble »
Le jugement ne traite pas du fond du litige, mais bien de demandes en cours d’instance portant sur la jonction des instances (65 dossiers distincts) et de la possibilité d’être représenté par avocat.
Dans le cadre d’un jugement très détaillé, la Cour accorde d’abord la demande en jonction d’instance [conformément aux exigences de l’article 210 C.p.c] pour ensuite se pencher sur la question de la représentation des parties par un avocat. Le Tribunal applique l’exception prévue à l’article 542 C.p.c. qui fait état qu’ : « […] Exceptionnellement, lorsqu’une cause soulève une question complexe sur un point de droit, le tribunal peut, d’office ou à la demande d’une partie, autoriser la représentation des parties par avocat […] » devant la division des petites créances. Le Tribunal est d’avis que les questions juridiques qui semblent devoir être répondues afin de régler le présent litige crée une « complexité certaine », dont notamment les suivantes :
- les copropriétaires plaident-ils pour autrui, en l’occurrence le Syndicat ;
- les déficiences qui sont alléguées constituent-elles un vice caché ?
- les Défendeurs peuvent-ils invoquer le secret professionnel de l’architecte pour s’objecter à la production de certains documents ;
De plus, elles touchent simultanément plusieurs types de droit et ne peuvent donc être débattues par des justiciables qui ne sont pas juristes. La question du montant cumulatif de tous les dossiers joints justifie également la permission accordée, la somme s’élevant à la hauteur de 550 000 $.
Ainsi, ce sont autant les demandeurs que les défendeurs qui auront la chance d’être représentés par avocats, le tout afin de maintenir l’équilibre des forces en présence.
La Cour en profite pour préciser sa pensée quant au rôle exceptionnel de l’avocat devant la division des petites créances de la Cour du Québec. Il explique que le représentant juridique voit son implication diminuée au profit de celle du juge qui procède lui-même aux interrogatoires et détermine le déroulement de la preuve. Ainsi, l’avocat, aux petites créances « se concentrera surtout sur des observations présentées au tribunal une fois l’enquête terminée ».
Le Tribunal indique également ce qui suit relativement à l’accessibilité à la justice : « l’un des objectifs visés par la mise en place d’une procédure particulière pour le recouvrement des petites créances est de rendre la justice accessible. Or, dans les dossiers qui présentent une certaine envergure, comme c’est le cas des soixante-cinq réclamations formulées par les Demandeurs, cette accessibilité est mise en échec si les justiciables ne peuvent se faire représenter par avocat. Car l’accessibilité à la justice ne dépend pas uniquement du coût qu’elle entraîne pour les justiciables à titre d’honoraires d’avocats, mais aussi de leur capacité à présenter adéquatement leur dossier au tribunal et à faire pleinement valoir leurs moyens. Dans certains cas, comme celui en l’instance, la justice est rendue substantiellement moins accessible si les justiciables sont privés d’une représentation par avocat ».
[1] Pedneault c. Syndicat des copropriétaires du Domaine du Barrage, 2019 QCCA 1986, par. 30 à 36.