Lejay c. Syndicat de copropriété les Fougeroles du Relais, 2021 QCCS 2884
Alors que chaque copropriété est unique, les sujets sur lesquels porteront les différends, eux, seront souvent communs ou similaires et cette affaire n’y échappe pas. Dans celle-ci, il s’agit d’une copropriété de type horizontale composée de 55 maisons en rangées de 5 maisons chacune réparties sur 11 ilots. Ce genre de copropriété requiert de conserver une certaine uniformité extérieure. Ceci est particulièrement essentiel lorsqu’il s’agit d’un quartier entier de maisons initialement livrées avec un aspect extérieur identiques et notamment des matériaux précis qui ont pu constituer des éléments importants au moment des acquisitions individuelles. En pareil cas, la déclaration de copropriété contient souvent une servitude d’aspect extérieur légitimant le Syndicat d’intervenir sur celles-ci alors même qu’il s’agit de parties privatives.
Dans cette affaire, la déclaration de copropriété avait été initialement publiée le 18 août 1989. La déclaration fût par la suite modifiée le 28 juin 2018. Parmi plusieurs demandes (dont beaucoup ont été rejetées), le demandeur, copropriétaire depuis le 12 février 1999, prétendait à la nullité de la modification à la déclaration faite le 28 juin 2018. Selon le copropriétaire, plusieurs articles de la déclaration modifiée assimilaient des dépenses engagées par le Syndicat en lien avec des parties privatives à des charges communes, faisant ainsi assumer les coûts à l’ensemble des copropriétaires.
L’un des arguments en défense avancé par le Syndicat était que la déclaration modifiée n’avait fait que reprendre, en les formulant autrement, certains articles de la déclaration initiale. Or et s’appuyant en cela sur les décisions rendues respectivement par la Cour d’appel du Québec dans Syndicat des copropriétaires du Château Renaissance c. Industries d’Orcini Ltd et la Cour supérieure dans Bédard c. Bourbonnais, le Syndicat soutenait que le copropriétaire avait renoncé à la protection que lui procure l’article 1064 C.c.Q. puisqu’il n’avait pas attaqué la validité des dispositions de la déclaration initiale plus tôt.
Le Tribunal a, néanmoins, accueilli – sur ce point – l’action du copropriétaire (en déclarant nulle certains articles de la déclaration modifiée mais sans que la déclaration initiale soit remise en cause). Le Tribunal a estimé qu’il fallait distinguer ces précédents de la présente situation puisqu’il était question alors de dispositions d’ordre public de protection (art. 1064 C.c.Q.). Or, l’utilisation des sommes prévues pour le fonds de prévoyance pour effectuer des travaux sur des parties privatives heurte plutôt l’ordre public de direction de l’article 1071 C.c.Q. Ainsi, les articles de la déclaration modifiée ne pouvaient déroger à cette disposition sous peine de nullité absolue.
Le Tribunal a également indiqué que les frais afférant à la communication de certaines informations à un copropriétaire vendeur pour compléter sa transaction (article 1068.1 C.c.Q.) ne peuvent être qualifiés de charges communes. Même chose pour les frais légaux encourus par un Syndicat pour assurer le respect par un copropriétaire en particulier de la déclaration de copropriété.
Fradet c. Syndicat des copropriétaires 67-69 Berlioz, 2021 QCCS 3279
La transaction a, entre les parties, l’autorité de la chose jugée. Après son homologation par un Tribunal, elle sera susceptible d’exécution forcée au même titre qu’un jugement.
Dans cette affaire, les procureurs d’un copropriétaire et celui du syndicat de copropriété en arrivent à un accord. Après quelques propositions et contre-propositions par courriels, ces échanges fixent les modalités de cette entente en réglant l’ensemble des points conflictuels du dossier et menant donc à un projet de transaction.
Le syndicat prendra ensuite la position que les parties ne se sont pas mises d’accord sur les éléments essentiels d’une transaction et retiendra les services d’un autre expert plutôt que celui dont les parties avaient convenu dans leurs échanges. Il justifie cette démarche, faite à l’insu des propriétaires, par le fait que le dossier traîne en longueur et que le syndicat souhaite corriger rapidement les malfaçons affectant la bâtisse.
De son côté, le copropriétaire estime que les échanges de courriel entre procureurs suffisent et valent transaction.
Le Tribunal rappelle les grands principes suivants :
- La transaction se forme par le seul échange de consentement des parties. Le législateur n’assujettit la formation d’une transaction à aucune forme particulière. Elle peut même être constatée par simple échange de correspondance entre les parties ou leurs procureurs. La conclusion d’une transaction n’est donc pas tributaire de la signature par les parties d’un document intitulé comme tel ou en ayant la forme.
- Le consentement des parties doit porter sur tous les éléments essentiels de la transaction et il appartient à la partie qui allègue la transaction d’en faire la preuve de manière prépondérante.
- À l’instar d’un jugement définitif, la transaction a, entre les parties, l’autorité de la chose jugée. Conséquemment, on ne peut en demander la résolution au motif d’inexécution de l’une ou l’autre des obligations qu’elle comprend.
À la lumière de ces précisions, le tribunal précise que si, comme le syndicat le prétend aujourd’hui, le temps était un facteur essentiel, il devait le signaler aux propriétaires. Il a plutôt choisi d’exécuter les termes de la transaction à l’insu des propriétaires et, sur réception de la transaction et quittance, de nier l’existence d’une transaction.
Somme toute, le Tribunal est d’avis que l’échange de courriels comprend tous les attributs d’un accord de volonté sur les éléments essentiels d’une transaction mettant un terme aux différends. Par conséquent, il homologue cette transaction.
De plus, il condamne le syndicat au paiement des frais légaux inutilement encours par le copropriétaire considérant la position adoptée par le syndicat et son nouveau procureur comme abusive.