Découvrez les actualités juridiques du mois d’août afin de rester à l’affût des dernières nouvelles en droit de la copropriété.
Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas.
Le jugement à l’étude, rendu le 1er août 2022 par l’honorable Michel A. Pinsonnault, j.c.s., fera sans aucun doute jurisprudence. La Cour applique le deuxième alinéa de l’article 1080 C.c.Q et ordonne la vente sous contrôle de justice d’une copropriétaire refusant de se conformer à la déclaration de copropriété et à une précédente ordonnance d’injonction.
Il s’agit selon nous du premier jugement publié sur ce sujet. Le Syndicat des copropriétaires du Mont-Saint-Louis (« Syndicat ») entame une première procédure judiciaire en mai 2007. Il réclame, alors, l’émission d’une ordonnance en injonction permanente contre Grochowska Yale (« Mme Yale ») qui fait défaut de respecter plusieurs dispositions de la déclaration de copropriété régissant le Mont-Saint-Louis, immeuble patrimonial relativement luxueux (« Immeuble »).
La liste d’infractions reprochées à Mme Yale comporte plus de treize (13) points et lesdites infractions sont un véritable florilège (de la circulation de façon régulière, en hiver ou en été avec sa bicyclette à l’intérieur de l’immeuble jusqu’au vandalisme de l’Immeuble). Le Syndicat obtient alors gain de cause.
Une ordonnance de sauvegarde et une ordonnance en injonction permanente sont prononcées afin de contraindre Mme Yale à respecter les dispositions de la déclaration de copropriété et, par le fait même, la collectivité des copropriétaires.
Lesdites ordonnances n’ont, malheureusement, pas eu l’effet escompté et le Syndicat, qui a bénéficié d’un répit de quelques années, subit de nouveau, dès 2015, les frasques de Mme Yale.
Tel que mentionné par la Cour « […] la compréhension de ce que la défenderesse fait subir aux copropriétaires, au Syndicat et à ses administrateurs et gestionnaires tout comme sa collaboration n’est tout simplement pas au rendez-vous ».
Le Syndicat, contraint d’agir, dépose, le 31 mai 2022, une demande d’ordonnance pour vente de l’unité de Mme Yale. Une telle demande est loin d’être banale, celle-ci « allant directement à l’encontre du principe codifié à l’article 952 du Code civil du Québec selon lequel “[l]e propriétaire ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est par voie d’expropriation faite suivant la loi pour une cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité” et du droit à la libre disposition de ses biens garanti par l’article 6 de la Charte des droits et libertés de la personne, “sauf dans la mesure prévue par la loi” [1]».
Afin d’obtenir gain de cause, le Syndicat devait établir de manière prépondérante que les gestes et infractions de Mme Yale causaient un préjudice sérieux et irréparable. Le Tribunal déclare rempli les critères de « préjudice sérieux et irréparables » et ajoute qu’« (…) il serait déraisonnable, voire même injuste pour le Syndicat et les copropriétaires, que le Tribunal leur dise d’attendre à nouveau et de donner une nouvelle chance à la défenderesse de corriger son comportement (…) ».
Ainsi, la Cour donne raison au Syndicat et ordonne la vente de l’unité de Mme Yale en plus de condamner cette dernière à s’acquitter des frais extrajudiciaires encourus depuis le dépôt de la demande sous 1080 al.2 C.c.Q., soit le montant de 32 610,88 $.
« À une situation exceptionnelle, une solution exceptionnelle s’impose, si sévères les conséquences soient-elles. »
[1] Maxime Laflamme-Leblond, « Les recours en copropriété et les pouvoirs des tribunaux », dans Barreau du Québec, Service de la formation continue, Développements récents en droit de la copropriété (2021), vol 491, Montréal (QC), Éditions Yvon Blais, 2021, p.97 et 98
Sujet qui fait couler beaucoup d’encre depuis déjà quelques années, la location à court terme en copropriété (moins de 30 jours) demeure un véritable casse-tête pour beaucoup de syndicats de copropriétés.
Une fois le règlement interdisant ce genre de location dûment adopté par l’assemblée des copropriétaires, comment le conseil d’administration peut-il faire pour l’appliquer ?
Pierre Breau, un locateur et membre en tout temps pertinent du conseil d’administration de son Syndicat (« M. Breau »), met en place, avec ses collègues, une « politique d’enquête, visant à mandater une firme indépendante afin d’obtenir des preuves réelles sur les copropriétaires ou locataires de l’immeuble tentés de louer, leur unité à court terme, de type Airbnb ».
« La firme retenue se place dans le rôle d’un locataire qui effectue une location à court terme, répondant à un affichage de disponibilités sur l’unité visée de l’immeuble ».
Le locataire de M. Breau, Majid Bendahmane (« M. Bendahmane »), mord à l’hameçon et sous-loue, pour une période de 12 jours, l’unité 1104. La firme facture ensuite le Syndicat pour la somme de 2 726,84 $ (« Frais d’enquête ») représentant le montant de 2 381,92 $ versé à Airbnb et les frais du rapport d’investigation de 344,92 $. Ladite somme est refilée à M. Breau qui paye le tout.
Ainsi, ce dernier s’adresse au Tribunal administratif du logement afin de réclamer les Frais d’enquête et la résiliation du bail le liant à M. Bendahmane. Le Tribunal, sous la plume du juge administratif Michel Rocheleau, établit que les actions du locataire constituent un manquement grave aux conditions du bail (non-respect de l’art. 170.7 de la déclaration de copropriété ; interdiction d’Airbnb) en plus de représenter un changement de destination illicite de l’unité qui est le bien loué (art.1856 C.c.Q.) ce qui est suffisamment sérieux pour demande la résiliation du bail (art. 1863 C.c.Q.).
M. Breau ne détenait pas d’assurance pour la location à court terme et n’était pas en mesure de connaitre l’identité des personnes qui occupaient le logement. La Cour donne raison à ce dernier et ordonne la résiliation du bail et condamne M. Bendahmane à s’acquitter des Frais d’enquête en plus des frais de justice encourus par le locateur.