Par Me Clément Lucas et Me Pierre-Alexis Bombardier
Capuano c. Syndicat de la copropriété des condominiums Europa III, côté Sud, 2022 QCCS 1378
Techniquement possible, se représenter seuls pour les personnes physiques n’est pas toujours avantageux. Cette affaire en est une illustration exemplaire.
Dans ce jugement étoffé, la Cour supérieure conclut à la quérulence des demandeurs et à leur abus de procédures. Concrètement, la sanction est lourde puisqu’elle consiste non seulement dans le rejet de leurs multiples demandes mais également dans une condamnation pour un total en capital de 119 582,16 $ à titre de dommages-intérêts. Dans leur huitième demande introductive d’instance modifiée, les demandeurs recherchaient incluant contre la succession de leur venderesse une panoplie de conclusions autant de natures injonctives que monétaires. En somme, ils reprochaient aux différents défendeurs [venderesse, copropriétaires, syndicat et courtier immobilier] l’existence de prétendus vices cachés et d’avoir été négligents ou de mauvaise foi à leur égard à différents stades de l’achat de leur unité détenue en copropriété. La Cour retient, au contraire, de la preuve l’absence de vices cachés. Les situations étaient pour la plupart apparentes [possible de les identifier à l’œil nu]. De plus, les demandeurs étaient bien mal avisés de plaider ne pas avoir eu connaissance des vices allégués ceux-ci ayant obtenu une réduction du prix d’achat, justement parce qu’ils soutenaient avoir constaté la présence de la plupart des « vices » en cause. Considérant les poursuites frivoles contre tous et la démesure dont ils ont fait preuve tout au long de cette affaire, le Tribunal conclut donc à la quérulence des demandeurs.
La Cour retient, notamment, que les demandeurs ont fait preuve de « je-m’en-foutisme face aux dommages collatéraux occasionnés par leur comportement déraisonnable et leurs procédures excessives » et « l’incapacité à accepter toute forme de refus ou d’évidence ». Au passage, il est intéressant de relever certaines affirmations de la Cour « [par. 70] (…) il n’existe aucune règle de droit qui puisse obliger un copropriétaire à divulguer à un tiers acheteur le rapport d’inspection préachat qu’il a lui-même obtenu par le passé, notamment parce qu’il n’existe aucun lien de droit entre eux. (…) ». La Cour rejette ainsi toutes demandes faites contre les « autres copropriétaires » [ceux n’étant pas membres du conseil d’administration] en statuant sur l’absence de lien de droit entre ces derniers et les demandeurs. Le Tribunal appuie son raisonnement sur la preuve au dossier qui fait état de l’ignorance des autres copropriétaires de l’existence même des demandeurs avant la signature de l’acte d’acquisition. La Cour releve également que « [par. 71] les demandeurs ont reçu du courtier les procès-verbaux des assemblées (…) et ce, bien avant la passation de titre. Ils ne pouvaient donc ignorer l’historique de quelques infiltrations d’eau chez d’autres copropriétaires, un problème récent de vitres embuées, l’existence d’un Dropbox ainsi que la réfection de la toiture dans un avenir rapproché (…) ».
Après avoir passé en revue les différents critères devant être atteints pour conclure à la présence de vices cachés, la Cour juge incohérentes les prétentions des demandeurs à l’effet que les vices allégués leur étaient inconnus [conditions essentielles à la mise en œuvre de la garantie de l’article 1726 C.c.Q.]. Il appert de la preuve soumise que toute l’information pertinente alors détenue par le Syndicat-défendeur avait été dûment transmise, et ce, avant l’achat par les demandeurs de leur unité. L’on comprend bien toute l’importance de l’obligation qu’a le Syndicat de transmettre entre autre choses ses procès-verbaux aux promettants-acheteurs lorsque demandés [1068.2 C.c.Q.].
Syndicat des copropriétaires du lot 4878507 c. Diaw, 2022 QCTAL 7833
Disposer d’une couverture d’assurance pour un locataire (à logement) n’est pas une obligation au Québec. En copropriété, il n’en demeure pas moins que plusieurs déclarations de copropriété le prévoient ou sont modifiées pour ajouter une telle obligation. Ici, le Tribunal administratif du logement (« TAL ») (ancienne Régie du logement) l’ordonne et sursoit à la réalisation du bail demandé par un syndicat de copropriété sur cette base.
Rappelons que l’article 1079 C.c.Q. permet à un syndicat de copropriété de « demander la résiliation du bail d’une partie privative lorsque l’inexécution d’une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble. Il peut, pour les mêmes motifs et après avoir avisé le copropriétaire et l’emprunteur, demander que cesse le prêt à usage d’une partie privative. » (nous soulignons). Selon sa jurisprudence, le TAL exige du Syndicat qu’il fasse la preuve d’un manquement aux obligations de la locataire qui causerait, par le fait même, un préjudice sérieux à un autre occupant de la copropriété. À cet égard, le Syndicat soulevait plusieurs points (consommation de cannabis dans les parties communes, bruit excessif, absence d’un détecteur de fumée) qui sont tous rejetés par le TAL, la locataire ayant, au moment de l’audition, « amendé son comportement ». S’infère la nécessité que les comportements fautifs soient contemporains à l’audition de la demande, et ce, notamment, en raison de la gravité de la sanction prévue. Ceci étant dit, le TAL affirme que le fait que la locataire n’était pas assurée aux moments des sinistres [deux dégâts originaires de l’unité] constitue un manquement à ses obligations causant un préjudice sérieux à la collectivité, et ce, « considérant les sommes, qu’a dû débourser la demanderesse lors des sinistres, dont le paiement des franchises ».
Le TAL considère qu’il y a matière à résilier le bail et à expulser la locataire, mais « (c) onsidérant que la locataire est maintenant assurée, (…) qu’il y a lieu de surseoir à la résiliation du bail et d’émettre une ordonnance en vertu de l’article 1973 C.c.Q. de maintenir en vigueur une assurance-responsabilité civile pour ce qui reste à courir du présent terme du bail et les prochaines reconductions, le cas échéant. » (nous soulignons). La locataire devra donc maintenir en vigueur une couverture d’assurance faute de quoi elle pourrait être expulsée sur la preuve de la contravention à cette obligation.