À chaque mois, prenez connaissance de deux décisions de justice en litige afin de rester à l’affût des dernières nouvelles en droit de la copropriété.
- Distinction entre parties communes, parties privatives et accessoires de celle-ci : Syndicat Les Lofts St-James Condominiums c. Landry, 2021 QCCA 679 (CanLII)
En copropriété, la déclaration a toute son importance. Le Code civil du Québec a parfois préséance lorsque les dispositions qu’il contient sont d’ordre public. La Cour d’appel se prononce sur la notion d’accessoire à une partie privative et sur la portée à donner à l’article 1044 C.c.Q.
En filigrane, elle confirme également le pouvoir du conseil d’administration plutôt que de l’assemblée des copropriétaires de décider de travaux impératifs, notamment ceux pour se conformer à une règlementation municipale.
Essentiellement, la Cour annule le jugement en vertu duquel le juge de la Cour supérieure avait décidé que l’équipement de climatisation situé à l’extérieur des limites des parties privatives était un accessoire de l’équipement de climatisation des parties privatives, et donc une partie privative dont le coût d’installation ne devait être supporté que par ceux qui en bénéficiaient.
La position du Syndicat était que tous les équipements de climatisation situés à l’extérieur des limites des parties privatives constituaient une partie commune et donc que le coût de l’installation, de l’entretien et du remplacement de ces équipements devait être supporté par tous les copropriétaires, en fonction de la valeur relative de leur logement.
La Cour d’appel s’est rangée du côté du syndicat. La Cour d’appel a déclaré qu’en l’absence de toute disposition traitant de l’entretien et du remplacement de l’équipement de climatisation dans la déclaration, sauf et à l’exception d’une disposition à l’effet que l’équipement de climatisation situé à l’intérieur des limites d’une partie privée était une propriété privée, sous la responsabilité des copropriétaires, que tous les éléments de climatisation situés à l’extérieur des bornes des parties privatives constituaient une partie commune.
La Cour d’appel a également déclaré que lorsque le juge de première instance a déclaré que les tours de refroidissement, et l’ensemble de la tuyauterie située dans une partie commune, étaient un accessoire de l’unité de climatisation située dans la partie privée, cela revenait à dire que la voiture était l’accessoire du volant.
La Cour d’appel a également déclaré que le bon sens devait prévaloir et que, puisque le promoteur avait vendu les unités avec la possibilité de les connecter au système de climatisation central, que le simple fait que le système refroidi par eau devait être remplacé par un système à air Le système refroidi n’a pas changé le fait que la climatisation centrale faisait partie intégrante de la copropriété et qu’elle devait rester une partie commune, dont l’entretien et le remplacement devaient être sous la responsabilité de tous les copropriétaires
2. Interprétation des articles 1092 et 1093 C.c.Q. : Syndicat des copropriétaires Cond’eautels du Manoir c. Hôtel & Suites Le Lincoln inc., 2021 QCCA 802
La Cour a régulièrement la tâche d’interpréter les dispositions du législateur afin de les appliquer conformément à son intention. Or dans certains cas, il arrive que le législateur lui-même vienne les préciser afin de supprimer toute ambiguïté, facilitant du même coup la tâche des tribunaux.
Le législateur a conçu une règle générale prévue à l’article 1092 du Code civil du Québec afin de protéger les copropriétaires de l’écrasante majorité des voix que peut détenir un promoteur dans la copropriété lors de sa création. En effet, il n’est pas rare que le promoteur conserve plusieurs unités dans son immeuble nouvellement construit. Cette situation créait alors un grand déséquilibre en assurant toutes les décisions en lien avec l’immeuble au même propriétaire sans possibilité pour les autres copropriétaires de se faire entendre. En ce sens, le législateur a prévu certaines règles d’équité, réduisant graduellement les voix du promoteur en pouvoir et ses ayants causes entre la première et la troisième année de la création de la copropriété divise.
Toutefois, le législateur a également tenu à atténuer ce principe par l’article 1093 en prévoyant certaines exceptions, permettant donc à un propriétaire de détenir la majorité des voix sans la voir être réduite par la loi. Cet article ne s’applique toutefois qu’à condition d’avoir achetées lesdites fractions majoritaires de bonne foi, à un prix reflétant leur valeur marchande et qu’elles soient occupées par son propriétaire. Avant 2019, cette disposition prévoyait que son propriétaire devait y habiter, semblant exclure du même coup son application à une copropriété commerciale. Or, dans une autre affaire, la Cour d’appel a interprété cette disposition largement et conclut que l’occupation d’une copropriété commerciale était l’équivalent et depuis, le législateur a modifié l’article 1093 en conséquence.
Dans cet arrêt de la Cour d’appel, alors que la première rédaction de l’article 1093 du Code civil du Québec aurait pu appuyer la position du syndicat voulant réduire les voix du propriétaire majoritaire, la récente modification du législateur l’en empêche. Effectivement, le propriétaire de deux (2) fractions représentant 71.73% des voix, bien qu’étant un ayant cause du promoteur immobilier, avait acquis les fractions de bonne foi, à leur juste valeur marchande et comptait bel et bien occuper le terrain afin de construire un hôtel. De ce fait, il remplissait toutes les conditions requises afin de se prévaloir de l’exception prévue par la loi. Pour cette raison, la Cour confirme donc son droit de conserver l’entièreté de ses voix sans les voir réduites par la règle de l’article 1092 du Code civil du Québec.