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Le recours à l’injonction peut servir à faire respecter la déclaration de copropriété (« Déclaration ») même en regard d’activités saisonnières. Dans le cadre de ce jugement rendu par l’honorable Isabelle Breton, j.c.s. il est question de l’installation et l’utilisation d’un panier de basketball par le défendeur William Bartlett (« M. Bartlett ») sur la terrasse attenante à son unité détenue en copropriété divise. Les demandeurs en l’instance sont Françoise Arsenault (« Mme Arsenault »), locataire, et Casot Ltée, propriétaire de « (l) » unité [1], où réside Mme Arsenault, (…) située juste en haut de celle de M. Bartlett. Le balcon de l’unité [1] est situé du côté ouest de l’immeuble et surplombe la terrasse de l’unité de M. Bartlett (…) » Celles-ci soutiennent que l’installation du panier de basketball et l’utilisation de ballons par les petits-enfants de M. Bartlett contreviennent à la Déclaration. Elles recherchent, notamment, l’émission d’une ordonnance de retrait et d’interdiction d’installation d’un panier de basketball en plus de dommages et intérêts pour troubles du voisinage.
La Cour déclare, qu’en l’espèce, « l’installation d’un panier de basketball sur la terrasse ou un balcon n’est pas autorisée par la déclaration de copropriété. » Afin d’arriver à cette conclusion, le Tribunal examine l’article 107.1.7 de la Déclaration qui mentionne ce qui suit :
« Aucun objet autre que des meubles de patios, des parasols et des vases à fleurs ne peuvent être gardés sur les balcons. Il est donc interdit d’y entreposer ou d’y garder notamment des bicyclettes, des cordes à linge ou des séchoirs à linges, des antennes, etc. Il est permis toutefois d’installer des décorations saisonnières pendant la période appropriée à condition que celles-ci n’entraînent aucun risque ni aucun désagrément pour les copropriétaires. ».
De l’avis de la Cour, l’article ci-dessus, prévoyant une « interdiction générale sur les balcons, de tout objet autre que des meubles de patio, parasols, vases à fleurs et décorations saisonnières » est suffisamment clair pour ordonner le retrait et l’interdiction d’installation du panier de basketball. L’honorable juge Breton profite, au passage, pour préciser que la terrasse attenante du « (…) défendeur, demeure une partie commune, donc propriété de tous les copropriétaires et son usage doit donc être interprété en fonction de cet aspect collectif de la copropriété. » et que « la preuve voulant qu’un autre propriétaire ait installé un spa sur sa terrasse (…) n’est pas pertinente au présent litige, visant des biens dont la nature diffère de celle d’un panier de basketball. »
De manière complémentaire, il est souligné qu’une déclaration de copropriété peut être interprétée « (e)n regard de l’intention des parties lors de la conclusion de la déclaration de copropriété (…) », et ce, même si ce n’est qu’un promoteur unique, à titre de déclarante, qui l’a fait rédigé (comme c’est toujours le cas en pratique). La Déclaration est donc « (…) un document qui conserve un caractère contractuel » propre à l’application des articles 1425 et s. C.c.Q en cas de nécessité. De plus, la Cour rejette l’argument du défendeur à l’effet que « (…) le rejet de la proposition de modifier l’article 107.1.7 de la déclaration de copropriété (afin d’interdire expressément l’installation de paniers de basketballs), lors de l’assemblée des propriétaires (…) révèle une intention des copropriétaires d’autoriser le panier de basketball ».
Il est, en effet, et malgré certains commentaires consignés au procès-verbal, impossible d’inférer l’intention exacte de l’assemblée dans le cadre de tels votes, ceux-ci étant bidimensionnels (« pour » ou « contre » – ou « abstention » ayant la valeur d’un votre « contre »). La Cour, pour sa part, appuie le rejet de cet argument sur l’absence de proposition d’une résolution de portée moins large portée par l’un des membres participants à l’assemblée. Avec égards, les soussignés ne croient pas qu’une telle proposition puisse effectivement permettre à la Cour d’inférer quelques intentions qui soient considérant qu’elle n’a aucune valeur, car une résolution proposée à l’Assemblée (et inscrite à l’ordre du jour) ne peut pas être modifiée séance tenante, à moins d’un consentement unanime.
Parallèlement, la Cour rejette le recours fondé sur les troubles de voisinages. Mme Arsenault affirme que les bruits d’impacts que génère l’utilisation du panier de basketball constituent un inconvénient anormal de voisinage. Or, le Tribunal déclare que l’analyse d’un trouble de voisinage doit se faire selon un critère objectif de la situation et qu’il est « (…) normal dans un milieu résidentiel (…) que des enfants puissent jouer au ballon (…) et le fassent rebondir au sol (…) ». De plus, la preuve démontre d’ailleurs que le seuil de tolérance de Mme Arsenault est bas. Il ne suffit donc pas d’être dérangé par l’activité de son voisin en copropriété, l’activité doit être dérangeante pour une personne ayant un seuil de tolérance raisonnable.
Les administrateurs et/ou gestionnaires de copropriétés ont souvent comme rôle de faire installer, suite à une décision de l’assemblée des copropriétaires, un système de détecteur de fuites d’eau dans toutes les unités de l’immeuble qu’ils administrent. Or, il n’est pas rare que certains occupants refusent, malgré les avantages clairs que présentent de tels systèmes (prévention et réduction des sinistres de dégâts d’eau et baisse des primes d’assurance personnelles).
Que faire dans de telles circonstances ?
Évidemment, la première étape constitue par l’envoi d’une mise en demeure à l’occupant de l’unité réfractaire (par le syndicat ou un avocat mandaté par ce dernier), mais cela peut se révéler insuffisant. Dans le cadre du présent jugement, rendu par le Tribunal administratif du logement, la locatrice Qiaozhen Zhang, demanderesse, (« Locatrice ») a pris les choses en main en poursuivant ses locataires Ghislaine Bol Naidoo et Mr Naidoo (« Locataires »).
Les Locataires refusent de donner accès à leur unité pour que s’effectue l’installation d’un système de détecteurs d’eau, car ceux-ci refusent de « payer le coût d’électricité qui sera produit par l’utilisation du système. » qui équivaut, selon calcul des Locataires, à la modique somme de 6 $ par mois. La locatrice qui accepte de rembourser ce montant mensuel à ces locataires voit sa demande accordée par la Tribunal qui « ordonne aux locataires de donner accès au logement à la locatrice et/ou son représentant et/ou son mandataire et/ou son entrepreneur afin d’y installer un système de détection de fuites d’eau. »
Bien que le présent jugement implique un copropriétaire et son locataire, nous croyons qu’il serait fort raisonnable qu’une décision semblable soit rendue dans un cas impliquant un syndicat de copropriétaire et un copropriétaire entêté. Nous sommes d’avis que la Cour supérieure, saisie de la question, pourrait vraisemblablement rendre une ordonnance de type injonctive afin d’exiger qu’un copropriétaire donne accès à son unité pour que soit installé un système de détection de fuites d’eau.