La Cour d’appel se prononce une nouvelle fois sur la nature du contrat préliminaire et donne certaines balises quant à une demande d’annulation de ce contrat. Le vendeur et promoteur, Belvédères de la Gare inc. (« Vendeur ») avait fait appel de la décision rendue par la Cour supérieure ayant annulé deux contrats préliminaires et l’ayant condamné au paiement de dommages et intérêts (2020 QCCS 3164).
En 2015, les acheteurs (« Acheteurs »), intimés, signent des contrats préliminaires pour faire l’acquisition de fractions devant être prêtes pour occupation en juillet 2016. On peut s’en douter cela ne se déroule pas comme prévu. En juillet 2016, « (l)es lieux ne sont manifestement pas prêts à accueillir les acheteurs. (…) Le port du casque et des bottes de construction est encore requis pour circuler à l’intérieur. » Il est donc conclu, en première instance, que les Acheteurs étaient justifiés de ne pas passer titre.
Le Vendeur, pour sa part, prétendait que les Acheteurs auraient dû minimalement « recevoir l’ouvrage, quitte à retenir une somme suffisante pour s’assurer de l’accomplissement des travaux, tel que prévu aux articles 2110 et suivants du Code civil du Québec. » La Cour d’appel fait siens les motifs de la Cour supérieure et rejette les prétentions du Vendeur.
Au passage, la Cour d’appel réaffirme que le contrat préliminaire n’est pas un contrat d’entreprise, mais bien un contrat s’assimilant à « une promesse bilatérale de vente et d’achat d’un immeuble, bâti ou à bâtir[1]» et que le régime légal régissant les contrats d’entreprise n’est pas applicable en l’espèce. Elle ajoute d’ailleurs que les éléments essentiels de ce qui pourrait être éventuellement un contrat d’entreprise ne sont pas rencontrés dans le cadre d’un contrat préliminaire, même si « des plans de l’ouvrage envisagé et des clauses quant à l’exécution des travaux » y sont inclus. Au surplus, la Cour ajoute que cette question était théorique puisque « que l’on applique l’article 1604 C.c.Q. ou l’article 2110 C.c.Q. (…) les unités de condominium n’ont pas été terminées à la date convenue et les intimées n’étaient pas obligées de les accepter. » Lesdits contrats préliminaires sont également déclarés résolus en première instance, et ce, sur la base de l’absence d’un système d’échangeur d’air avec récupération de chaleur (« VRC ») qui constituerait un défaut d’importance (à l’opposition d’un défaut de « peu d’importance » – 1604 C.c.Q.) pour les Acheteurs.
La Cour d’appel reconnait comme adéquate cette application de l’article 1604 C.c.Q. et déclare que la preuve administrée en première instance est jugée comme étant claire à l’effet que la présence d’un système VRC était une condition essentielle de la vente pour les Acheteurs. Le Vendeur réclamait également, en appel, la révision des dommages accordés aux intimés, ce que lui est refusé par la Cour qui prend le soin de rappeler « que la norme d’intervention dans l’évaluation des dommages est très élevée ». En effet, la Cour d’appel affirme qu’« aucune erreur satisfaisant à cette norme n’est démontrée dans l’évaluation qu’a faite la juge des dommages-intérêts qu’elle a accordés ».
L’achat de ce qu’il est communément convenu d’appeler un « condo » correspond, dans le contexte d’une copropriété divise, à l’acquisition d’une fraction. Outre l’unité d’habitation ou de commerce la « fraction » est composée d’une « (…) quote-part des parties communes afférentes à la fraction, ainsi que le droit d’usage des parties communes à usage restreint, le cas échéant » (art. 1047 C.c.Q.). Concrètement, ceci peut comprendre le droit à l’usage restreint d’un espace de stationnement ou d’un casier de rangement. Les acheteurs se fient généralement sur les représentations, documents préachats et acte de vente. Pourtant, la Cour d’appel vient plutôt d’indiquer que : « c’est la déclaration (de copropriété), et non l’acte d’acquisition de la fraction, qui octroie le droit à l’usage exclusif d’un espace de stationnement par fraction ».
Dans la présente affaire, Lise St-Pierre (« Mme St-Pierre ») fait appel d’un jugement de la Cour supérieure (2021 QCCS 1413) « qui (…) déclare (…) que (Mme St-Pierre) n’a droit qu’à deux espaces de stationnement », et ce, malgré les prévisions de son acte de vente faisant mention de trois espaces. Mme St-Pierre souhaitait l’application de son acte de vente. Le Syndicat des copropriétaires de la tour Notre-Dame (« Syndicat »), de son côté, s’y opposait en s’appuyant notamment sur la déclaration de copropriété (« Déclaration ») prévoyant l’attribution d’« un espace de stationnement intérieur ou extérieur à chacun des copropriétaires ». Or, le « mot “copropriétaire” y (…) défini comme “le propriétaire d’une fraction” ».
Mme St-Pierre, au moment de son achat, possédait une seule fraction comportant trois unités. Bien que le Syndicat appliquât alors la politique d’un « stationnement (…) pour chaque porte[2] », la Cour d’appel déclare que ceci n’a pas eu pour effet de modifier les droits d’usages exclusifs prévus à la Déclaration (art. 1059 C.c.Q.). La Cour d’appel est d’avis que la Déclaration a toujours été claire à l’effet qu’un copropriétaire a le droit à l’usage d’une (1) unité de stationnement par fraction. La Cour, conséquemment, affirme que le droit d’usage que Mme St-Pierre prétend avoir quant au droit d’usage des deux (2) autres unités de stationnements dont bénéficiaient ses vendeurs n’est pas une composante de la fraction dont elle a fait l’acquisition. Le droit d’usage exclusif dans les deux autres espaces de stationnements en question a été conféré personnellement par le syndicat aux vendeurs de Mme St-Pierre et ledit droit était incessible et intransmissible.
La Cour illustre donc la différence à faire entre le droit d’usage exclusif dans les parties communes à titre de composante d’une fraction (possibilité prévue, sans que cela soit automatique, à l’article 1047 C.c.Q.) et le droit d’usage exclusif dans les parties communes conféré personnellement.
La Cour, citant la notaire Christine Gagnon, affirme que dans un tel cas « les droits de jouissance exclusifs ne sont pas une composante de la fraction, mais ont été conférés personnellement à un copropriétaire, alors l’article 1047 C.c.Q. ne leur est pas applicable et la déclaration de copropriété peut en permettre l’aliénation en faveur d’un autre copropriétaire sans aliéner la fraction. » Quant au droit à l’utilisation d’un deuxième espace de stationnement, la Cour d’appel mentionne qu’il est créé par la « (…) la division du lot en septembre 2015 (qui) a eu pour effet de créer une fraction additionnelle en faveur de l’appelante, et donc de lui accorder le droit d’usage exclusif à un deuxième espace de stationnement (…) », le tout confirmant les principes susmentionnés.