Syndicat des copropriétaires Le Crystal de la Montagne c. Le Crystal de la Montagne, 2021 QCCS 3522
Garantie à l’égard des vices de conception ou de construction et exonération (art. 2118 et 2119 C.c.Q.) : La question des vices ou déficiences affectant les immeubles en copropriété est régulièrement discutée. Les immeubles haut de gamme n’échappent pas à cette réalité. Dans cette affaire, la Cour supérieure était saisie d’un recours à l’égard de divers intervenants à la construction d’un projet immobilier condo/hôtel de grande envergure. À compter de l’autonome 2011, le syndicat des copropriétaires avait commencé à découvrir l’existence de vices cachés affectant l’édifice. La situation s’est exacerbée le 29 mai 2012 lorsqu’une forte pluie a provoqué le déboitement de deux tuyaux de drain pluvial permettant l’écoulement de l’eau de pluie provenant des toits plats et des divers toits-terrasses.
Ces déboitements avaient provoqué des inondations importantes causant des dommages de plus de 800 000 $ lesquels furent indemnisés par l’assureur du Syndicat. En octobre 2012, après enquête, l’assureur avise le Syndicat que dans l’attente de son « plan d’action », il ne couvrira plus les dommages causés par l’eau circulant dans les drains pluviaux. Après avoir obtenu sa propre expertise, le Syndicat a conclu qu’il devait procéder au remplacement d’environ 90 % du réseau de drainage pour un coût de 3 003 754,97 $.
La responsabilité de plusieurs intervenants était recherchée dans le but d’obtenir le remboursement de cette somme. Ceci donne l’occasion à la Cour supérieure de distinguer les responsabilités des différents intervenants, le tout dans le contexte d’un immeuble détenu en copropriété divise. La Cour supérieure examine, en premier lieu, la responsabilité de l’ingénieur concepteur du réseau. Sur la base de la preuve administrée, elle conclut que « la conception du réseau (…) qui relevait du mandat confié à l’ingénieur (…) était fautive ». Elle aborde ensuite celles de l’entrepreneur général et de l’entrepreneur spécialisé en plomberie. La Cour supérieure conclut à leur absence de responsabilité en l’espèce ou plus précisément que ces deux intervenants se sont dégagés de la présomption découlant de l’article 2118 C.c.Q. et ce sur la base de l’article 2119 C.c.Q. Elle indique notamment ce qui suit « on ne pouvait raisonnablement s’attendre à ce qu’en l’absence d’un indice patent, l’entrepreneur (général) refasse tous les calculs effectués par l’ingénieur (…) pour s’assurer, en particulier, de la conformité de la dimension de la multitude de tuyaux de drainage à incorporer dans l’édifice, telle que consignée dans les plans et devis préparés par l’ingénieur (…) ».Quant à l’entrepreneur spécialisé, elle indique « à l’instar de l’entrepreneur (général), même si le plombier avait noté les disparités du diamètre de certains de tuyaux de drainage entre les plans en vue et les plans en diagramme préparés par l’ingénieur (…) et que celles-ci avaient été portées à l’attention de ce dernier, le problème généralisé de sous-dimensionnement de la tuyauterie de drainage pluvial n’aurait vraisemblablement pas été découvert pour la simple raison qu’à l’époque l’ingénieur (…) et ses collaborateurs n’étaient pas au courant des exigences particulières du CNP 1995 à cet égard ».
Quant au promoteur du projet, la Cour retient sa responsabilité sur la base notamment de l’article 2124 C.c.Q. Elle indique notamment : « Le Tribunal constate à la lecture de l’article 2119 CCQ et eu égard aux faits de l’espèce que le promoteur ne bénéficie pas de la possibilité de se dégager de la présomption de responsabilité de l’article 2118 CCQ contrairement à l’entrepreneur (général) et au plombier ». La décision comporte d’autres aspects d’intérêt relativement à la responsabilité du commandité lorsque le promoteur est une société en commandite, ainsi que relativement à la dépréciation du préjudice réclamé.
Desfossés c. Syndicat des copropriétaires les Jardins du Havre, 2021 QCCQ 8550
Décision du syndicat, sécurité des occupants, perte de valeur (art. 1039 et 1063 C.c.Q.) : Il n’est pas rare que les préoccupations ou intérêts financiers des copropriétaires entrent en contradiction voir en conflit avec l’obligation d’assurer la sécurité des occupants qui incombe au syndicat des copropriétaire. Qu’il s’agisse de repousser des travaux ou d’en diminuer la portée, il n’est pas rare que certains copropriétaires tentent d’entraver ou se plaignent des décisions prises par le syndicat, parfois comme un « mal (financier) nécessaire (pour la sécurité) ». Le Tribunal fait toujours prévaloir la sécurité. Cette affaire en est un exemple. Les demandeurs, qui étaient des copropriétaires habitant l’immeuble détenu en copropriété, réclament une somme de 15 000,00 $ au défendeur le Syndicat, à titre de dommages suite à ce qu’ils allèguent être une perte de valeur de leur unité de condominium en raison d’une décision du syndicat de réduire les droits d’utilisation de la terrasse des demandeurs située sur le toit de l’immeuble abritant la copropriété.
Le Tribunal rejette cette réclamation tant sur le quantum que sur le principe et se dit d’opinion que la situation qui prévalait en 2016 au moment de la décision et plus particulièrement les rapports de l’ingénieur et de l’architecte a clairement mis en lumière un danger réel pour la santé et la sécurité des copropriétaires de l’immeuble habitant l’immeuble et de toute autre personne s’y trouvant. Si on ne remédiait pas rapidement à corriger la situation de la toiture et à régler le problème de solidité du toit et de sa capacité de charge porteuse de la dalle de ciment du toit qui avait déjà atteint 100%, il existait un réel danger d’écroulement possiblement semblable selon le tribunal « à ce qui est arrivé avec certaines unités de condominiums situées en Floride au début de l’été 2021 qui se sont effectivement écroulées causant des centaines de morts et disparus ». C’est le syndicat qui doit adopter les règlements afin d’assurer la sécurité et la pleine jouissance des lieux aux copropriétaires.
Dans le présent dossier, il y avait selon le Tribunal urgence et le Tribunal est d’opinion que le syndicat n’a commis aucune faute et que dans les circonstances, il ne peut être tenu responsable d’un dommage tel que celui que réclament par les demandeurs.