Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
La Cour examine la validité d’une modification à la déclaration de copropriété au stade interlocutoire, et ce, en considération de l’absence de signature du syndicat à l’acte à titre de comparant.
Les Demandeurs recherchent une injonction interlocutoire afin d’empêcher leurs voisins d’utiliser la cour arrière de l’immeuble. Selon les Demandeurs, ceux-ci bénéficieraient d’un droit d’usage exclusif de cette partie commune, et ce, suivant une modification à la déclaration de copropriété.
Bien que le texte de la modification soit clair, les Défendeurs prétendent que la modification n’est pas conforme aux dispositions d’ordre impératif du Code civil du Québec en ce que le comparant n’est pas le Syndicat, mais tous les copropriétaires. Les Défendeurs s’appuient sur l’absence de signature du syndicat à l’acte modificatif pour soutenir qu’il est sans effet.
Or, la Cour qui doit déterminer, au stade provisoire s’il y a une question sérieuse à débattre (en plus des deux autres critères cumulatifs de l’injonction interlocutoire), note d’abord que tous les copropriétaires dont ceux qui étaient par ailleurs les administrateurs de l’époque ont signé l’acte modificatif.
Ensuite, bien que la notion de modification tacite de la déclaration de copropriété ne soit pas applicable (suivant la jurisprudence), la Cour constate que les défendeurs et l’ensemble de la copropriété semblent avoir respecter cet acte pendant plus d’une quinzaine d’année.
Conséquemment, la Cour déclare qu’il y a une question sérieuse à débattre et donne droit aux demandes des Demandeurs au stade interlocutoire.
Robichaud c. Sénécal, 500-17-117353-212
La Cour se penche sur la possibilité de contester la validité d’une décision d’assemblée des copropriétaires en dehors du délai de 90 jours prévu à l’article 1103 du Code civil du Québec, en déterminant que certaines violations de droits fondamentaux permettent un délai de prescription de trois ans pour demander la nullité.
Le conflit à l’origine du présent litige est simple. Il s’agit de déterminer quels copropriétaires doivent assumer le coût de la réparation de balcons, parties communes à usage restreint.
À ce qui précède, s’ajoute une pléiade de questions suscitées autant par la multitude des parties impliquées que par les choix procéduraux du Demandeur.
À tout évènement, une question retient particulièrement notre attention, soit celle de demander, hors du délai de déchéance de 90 jours de l’article 1103 du Code civil du Québec, la nullité d’une décision de l’assemblée des copropriétaires ou du conseil d’administration. Cette question découle de la contestation d’une demanderesse reconventionnelle qui conteste des décisions prises lors d’une assemblée irrégulièrement convoquée et tenue.
La Cour répond à la question en catégorisant en deux les contestations, soit celle pour un des motifs énumérés à l’article 1103 et celle pour un motif ayant trait « à la procédure de convocation, à la contravention à des dispositions d’ordre public, au quorum, à la discrimination ou à la violation de droits fondamentaux comme la protection contre la discrimination », auquel cas le copropriétaire disposerait du délai de prescription général de trois ans pour faire valoir un droit personnel en nullité.