Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Syndicat de la copropriété du 4236-4238 d'Iberville c. Rimane, 2026 QCCQ 1828 :
Devant la Cour du Québec, le Syndicat de la copropriété du 4236-4238 D’Iberville intente un recours contre M. Kamel Rimane, copropriétaire de l’une des deux fractions de l’immeuble, afin d’obtenir le paiement de charges communes impayées. Le Syndicat demande également le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice de l’unité de M. Rimane ainsi qu’une indemnité pour les honoraires professionnels engagés dans le cadre du recouvrement de sa créance. Les autres copropriétaires, M. Martin Laneuville et Mme Natalie Dionne, sont les seuls administrateurs du Syndicat durant la période pertinente.
En défense, M. Rimane soutient que la créance réclamée n’existe pas valablement puisque les décisions ayant mené à son établissement découlent d’assemblées de copropriétaires et de réunions du conseil d’administration tenues sans quorum. Il invoque notamment l’article 1091 C.c.Q., lequel limite, dans certaines circonstances, le nombre de voix qu’un copropriétaire peut exercer. Selon lui, cette réduction de voix devait également être prise en compte pour le calcul du quorum. Il en résulterait que les assemblées étaient irrégulières, rendant invalides les décisions adoptées, notamment l’élection des administrateurs, l’approbation des budgets et la fixation des contributions aux charges communes.
Le Tribunal soulève d’office la question de sa compétence et rappelle que, bien que la réclamation respecte les seuils monétaires de la Cour du Québec, celle-ci ne possède pas compétence pour trancher un litige dont l’essence consiste à contrôler la légalité des décisions prises par une personne morale de droit privé. Après avoir analysé la véritable nature du différend, la Cour conclut que le litige ne porte pas uniquement sur le recouvrement de charges communes, mais exige nécessairement de déterminer la validité des assemblées de copropriétaires, du processus décisionnel du Syndicat et des décisions ayant donné naissance à la créance réclamée. La Cour souligne que cet exercice constitue un contrôle judiciaire des actes d’une personne morale de droit privé, matière attribuée exclusivement à la Cour supérieure. Le fait que M. Rimane ne demande pas expressément l’annulation des résolutions adoptées ne change rien à la nature réelle du litige, puisque son moyen de défense repose essentiellement sur la prétention que ces décisions sont nulles et que, par conséquent, la créance n’existe pas. Par conséquent, la Cour du Québec décline compétence et conclut que le litige relève de la compétence exclusive de la Cour supérieure. À la demande des parties, le dossier est renvoyé devant cette juridiction.
Parent c. Bain, 2026 QCCA 659 :
Devant la Cour d’appel, les appelants contestent un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté leur demande reconventionnelle en injonction visant à faire cesser certains usages des parties communes qu’ils considèrent contraires à la déclaration de copropriété. Les intimés, pour leur part, forment un appel incident afin de faire infirmer la conclusion du juge de première instance selon laquelle la déclaration de copropriété n’a pas été modifiée pour leur reconnaître l’usage exclusif d’une partie commune servant de terrasse ainsi que d’un espace de stationnement. Le litige découle d’une copropriété divise constituée en 2005 regroupant trois immeubles. Depuis 2012, les intimés utilisent une terrasse agrandie empiétant sur une partie commune et stationnent leur véhicule dans une aire commune, soutenant que ces droits leur ont été consentis par entente entre les copropriétaires.
Dans le cadre de leur appel incident, les intimés prétendent que le juge de première instance a mal interprété leur recours. Ils soutiennent que leur demande ne visait pas à faire reconnaître une modification tacite de la déclaration de copropriété, mais plutôt à faire constater l’existence d’une entente unanime intervenu entre tous les copropriétaires les obligeant à modifier formellement la déclaration afin de leur accorder ces droits d’usage exclusif. La Cour d’appel rejette toutefois l’appel incident. Elle rappelle d’abord qu’une déclaration de copropriété ne peut être modifiée tacitement et que toute modification de l’acte constitutif ou de l’état descriptif des fractions doit obligatoirement être reçue par acte notarié en minute conformément à l’article 1059 C.c.Q.
Concernant la terrasse, la preuve révèle tout au plus que l’un des copropriétaires avait consenti à son agrandissement, mais non qu’il avait accepté une modification permanente de la déclaration créant un droit d’usage exclusif sur une partie commune. Quant au stationnement, bien que l’acte de vente de 2013 mentionne un droit d’usage exclusif, il ne contient aucun engagement à modifier la déclaration de copropriété et renvoie au contraire à cette dernière pour définir les droits existants.
Après avoir rejeté l’appel incident, la Cour se penche sur l’appel principal et conclut que le juge de première instance a erré en refusant d’accorder les demandes injonctives des appelants. La Cour accueille l’appel principal, infirme le jugement en ce qui concerne le rejet de la demande reconventionnelle et ordonne notamment que cessent les usages de la terrasse et du stationnement non conformes à la déclaration de copropriété.