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Chronique – Déclaration de copropriété et modifications à celle-ci

Article mis à jour le: 24 mai 2023

- CHRONIQUE -

Déclaration de copropriété et modifications à celle-ci:

Nouveaux paramètres légaux et jurisprudence récente de la Cour d'appel en la matière

Ce texte a été initialement publié dans La référence, sous la citation EYB2023REP3645.

Rédigé par Me Clément Lucas

Table des matières

I- La déclaration: son inscription

  • L’inscription en français

II- La déclaration: sa structure en « trois actes »

  • L’acte constitutif
  • Le règlement d’immeuble
  • L’état description des fractions

III- La déclaration: des formalités substantives pour sa modification

  • L’exigence d’un écrit
  • L’exigence d’un accord
  • Les contestations et les effets de l’absence de celle-ci

Résumé

Depuis 2018, la copropriété a été touchée ou concernée par au moins un projet de loi par année, voire plusieurs.

Cet appétit législatif a de nombreuses incidences sur les déclarations et leurs modifications. Dans le même temps, plusieurs décisions de la Cour d’appel ont été rendues, lesquelles apportent des éclairages nouveaux sur ce même sujet.

L’objet de ce texte est de tenter de clarifier quelques-uns de ces nouveaux paramètres.

Introduction

Il y a près de 30 ans entrait en vigueur le Code civil du Québec. Les copropriétés divises d’un immeuble établies avant le 1er janvier 1994 devenaient régies par la Loi nouvelle. Les clauses contenues dans les déclarations de copropriété existantes s’en trouvaient, par le fait même, « classées dans l’une ou l’autre des (nouvelles) catégories visées à l’article 1052 C.c.Q.

Cette opération en apparence simple s’est révélée en pratique plus complexe pour les copropriétaires qu’elle ne semblait l’être aux yeux du législateur.

Ainsi, déterminer si les obligations en matière d’assurance devraient faire partie de l’acte constitutif ou du règlement d’immeuble demeure un sujet discutable. Quant aux clauses pénales, le débat a perduré jusqu’à une décision de la Cour supérieure ayant conclu qu’elles pouvaient être contenues au règlement d’immeuble. L’honorable Danielle Turcotte, j.c.s., prenait alors le contre-pied d’une décision rendue 20 ans plus tôt sous l’égide du Code civil du Bas Canada par l’honorable Pierre Côté, j.c.s.. Depuis le 10 janvier 2020 5, le législateur vient de dire l’inverse et donner raison au premier !

Par la même occasion, le législateur a mis un coup d’arrêt au concept de modification tacite à une déclaration de copropriété (« déclaration ») qui avait pourtant prospéré jusqu’en Cour d’appel.

Pour tout dire, depuis 2018, la copropriété a été touchée ou concernée par au moins un projet de loi (« PL ») par année, voire plusieurs : […]

Modifier une déclaration, c’est toucher au coeur de la copropriété. Une compréhension du cadre juridique dans lequel elle se situe est nécessaire pour atteindre réellement les objectifs que se donne le rédacteur.

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