Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Un copropriétaire d’unités du rez-de-chaussée Aux fins de ce changement, des travaux affectant autant les parties privatives que la partie commune sont nécessaires. Le syndicat de copropriété concerné soutient qu’un vote de l’assemblée à la « majorité renforcée », soit selon l’article 1097 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), doit être tenu afin de permettre le changement d’usage et les travaux.
Or, la Cour convient d’abord qu’un tel vote n’est pas nécessaire pour le changement d’usage, car la déclaration de copropriété applicable indique la vocation mixte de ces espaces.
Quant à la question des travaux, la Cour juge que ceux-ci ne sont pas de l’ordre de « travaux de transformation », et ce, malgré l’importance desdits travaux qui comprendront, notamment, le percement de la dalle, partie commune.
Le Tribunal détermine que les travaux ne « changent pas les caractéristiques physiques du bâtiment » et que ceux-ci ne présentent pas un quelconque danger pour la conservation de l’immeuble. Conséquemment, aucun vote de l’assemblée des copropriétaires n’est jugé nécessaire dans les circonstances.
Or, une certaine jurisprudence semble donner un sens plus large à la notion de « transformation ». L’article 1097 C.c.Q. fait mention non seulement de transformation, mais également d’agrandissement ou d’amélioration, laissant comprendre « (…) que le législateur n’a rien voulu omettre de ce qui touchait la forme physique de l’immeuble au-delà de l’entretien. »
L’article 1103 prévoit justement la possibilité de contester la décision de l’assemblée des copropriétaires qui serait prise au mépris des droits d’un copropriétaire.
Peut-être est-ce là un rempart suffisant permettant de réconcilier le droit de regard de la collectivité quant aux travaux affectant les parties communes et les droits individuels des copropriétaires ?
Kapoor c. Portes de Londres Phase II, 2024 QCCS 4228:
Un promoteur immobilier peut résilier de manière extrajudiciaire un contrat de vente lorsqu’un promettant acheteur est en demeure de plein droit d’exécuter ses obligations. C’est le cas de figure que présente l’affaire à l’étude. M. Kapoor, promettant-acheteur, réclame une importante somme suivant la résolution par Portes de Londres Phase II du contrat d’achat. Ce dernier prétend avoir subi stress et inconvénients ainsi qu’une perte de revenu potentiel.
La Cour, afin de trancher, aborde la question de la résolution extrajudiciaire effectuée par la défenderesse.
À cet égard, la défenderesse se fonde sur une clause de défaut prévue au contrat de vente et aux règles générales du Code civil du Québec (« C.c.Q. »).
Pour procéder à une résolution d’un contrat sans l’intervention des tribunaux, le débiteur doit être en demeure de plein droit. Ainsi, nul besoin d’adresser une mise en demeure, il suffit d’être dans l’un des cas de figure prévus à l’article 1597 C.c.Q. En l’occurrence, la demeure de plein droit survient lorsque le débiteur manifeste clairement « son intention de ne pas exécuter son obligation ».
La Cour, au vu de la preuve administrée, détermine que c’est le cas de M. Kapoor qui a, à de multiples reprises, refusé de collaborer avec la défenderesse pour l’acquisition de l’unité en litige. Suivant ce constat, le contrat est réputé n’avoir jamais existé (1606 C.c.Q.).
Le Tribunal doit donc procéder à une ordonnance de restitution. Or, dans les circonstances, seul un dépôt de 2 500 $ avait été effectué par le demandeur. La Cour considère que le comportement de ce dernier ouvre la porte à des dommages-intérêts conformément à la clause de défaut. Il procède donc par compensation comme le stipule la clause en question et aucune restitution n’est ordonnée.