Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
MTL Développement inc. c. Syndicat de la copropriété Bourbon, 2025 QCCS 4722
Dans cette décision, la Cour supérieure rappelle que la déclaration de copropriété de Le Bourbon établit une distinction claire entre les charges communes générales, les charges liées aux parties communes et celles relatives aux parties communes à usage restreint, tout en confiant expressément au conseil d’administration la responsabilité de leur répartition. Cette répartition doit s’effectuer au moyen d’une convention comptable évolutive, appelée à être ajustée selon l’usage réel des parties communes et l’évolution de l’immeuble, et non figée.
La Cour rejette l’argument selon lequel le conseil d’administration aurait agi de manière abusive ou partiale en ne retenant pas intégralement la méthode de répartition proposée par M. Patenaude, ayant été embauché pour la comptabilité. Elle constate que le conseil a tenu compte de ses recommandations, mais a expliqué de façon rationnelle les raisons justifiant certains écarts, notamment afin d’assurer une répartition plus conforme à l’usage réel et à l’équité entre copropriétaires. En l’absence de preuve d’une intention de nuire, de mauvaise foi ou de mépris des droits des demanderesses, le comportement du conseil ne satisfait pas au seuil élevé de l’article 1086.2 C.c.Q., et relève plutôt de l’exercice légitime de ses fonctions décisionnelles.
Douaire c. Bernatené-Subias, 2026 QCCQ 248
Dans une copropriété divise de trois unités, les copropriétaires, réunis en assemblée spéciale, attribuent, à une majorité de 75,01 %, une partie commune désignée comme le « débarcadère » à l’usage restreint des défendeurs, afin de leur permettre de stationner une seconde voiture. La demanderesse soutient que cette décision lui fait perdre le droit de stationnement sporadique dont elle bénéficiait auparavant et réclame, à ce titre, la somme de 40 000 $ aux défendeurs pour enrichissement injustifié. Or, le recours fondé sur l’enrichissement injustifié est subsidiaire et suppose l’absence de tout autre recours. Lorsqu’un recours spécifique est prévu par le législateur, celui‑ci exclut le recours en enrichissement injustifié, précisément parce qu’il vise à corriger toute situation d’enrichissement‑appauvrissement.
En l’espèce, la véritable intention de la demanderesse était de contester les résolutions adoptées lors de l’assemblée spéciale en question. Elle a toutefois omis d’exercer ce recours dans les délais et selon les modalités prévues par la loi. La demanderesse disposait pourtant d’un recours clair et spécifique découlant tant de la législation applicable que de la déclaration de copropriété, recours dont elle avait pleine connaissance, ayant même obtenu une opinion juridique à ce sujet avant la tenue de l’assemblée.