Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
La Cour examine ici la portée d’une clause de responsabilité stricte dans une déclaration de copropriété suite à un sinistre d’eau, en mettant en lumière les limites imposées par l’article 1074.2 du Code civil du Québec sur l’intensification des obligations contractuelles des copropriétaires.
Un sinistre par dégât d’eau est identifié le 19 janvier 2021 dans la copropriété administrée par le demandeur. La fuite est originaire de la toilette de l’unité de la copropriétaire défenderesse, et ce, tel qu’admis par les parties. Le syndicat de copropriété en demande (« Syndicat ») réclame la somme pour les travaux effectués en lien avec le sinistre, soit la somme de 17 672,86 $.
Il plaide, à l’appui de sa réclamation, que la déclaration de copropriété applicable, par son article prévoit un régime de responsabilité stricte entrainant la responsabilité de la défenderesse sans nécessité de la preuve d’une faute [1]. La Cour se penche donc sur la question et affirme que l’article 1074.2 du Code civil du Québec « ne permet pas l’intensification de l’obligation contractuelle du copropriétaire lorsqu’il s’agit du fait d’un bien qu’il a sous sa garde ». En effet, le Tribunal est d’avis que la rédaction de l’article 1074.2 C.c.Q. a pour effet de « contractualiser » les principes applicables en matière de responsabilité pour le fait des biens.
En d’autres mots, bien que « la relation juridique entre le syndicat et le copropriétaire concerné (…) rel(ève) de la sphère contractuelle », le deuxième alinéa de l’article 1074.2 C.c.Q. empêche l’intensification des obligations contractuelles, celles-ci devant se limiter aux intensités prévues aux articles 1459 à 1469 C.c.Q., et ce, en raison du renvoi fait au premier alinéa aux articles de responsabilités extracontractuels.
Ainsi, sans déclarer la clause à l’étude non-écrite, la Cour en limite la portée. Elle en fait de même quant à l’« obligation d’entretien et de réparation à l’égard de la toilette » à l’article 1.1.2.1 qui ne précise pas « ce qui aurait dû être fait comme entretien ou réparation ». Conséquemment, et considérant notamment l’absence de preuve quant à une faute de la défenderesse, la Cour rejette la demande. Ceci étant, un passage particulier retient notre attention. En effet, bien que le Tribunal rejette la possibilité de la modification de l’intensité de l’obligation, elle n’exclut pas la possibilité pour un syndicat de copropriété « de prévoir des obligations contractuelles pour les copropriétaires d’une intensité autre que de moyens ».
Ainsi, la Cour semble ouvrir la porte à l’application de clauses qui préciserait ce « qui constitue une faute contractuelle lorsqu’il s’agit d’une situation impliquant le fait d’un bien qu’un copropriétaire a sous sa garde ». À titre d’exemple, nous pouvons imaginer une clause d’une déclaration de copropriété qui caractériserait et préciserait l’obligation d’entretien et de réparation d’un copropriétaire face à ses biens privatifs (ex : une vérification obligatoire annuelle des conduits d’eau sous sa responsabilité par un plombier détenant les certifications nécessaires). Un copropriétaire qui ferait fit de respecter une telle obligation pourrait alors voir sa responsabilité engagée en cas de sinistre, et ce, même s’il avait, autrement, agit à titre de copropriétaire diligent. Considérant ce qui précède, la réponse de la Cour quant à la portée de l’article 1.1.2.1 aurait possiblement était différente si une telle clause avait été préalablement intégrée à la déclaration applicable.
Immeubles Lealta inc. et als. c. Syndicat des copropriétaires de Pinoteau en Haut, 700-17-018490-226
La Cour se penche sur la validité d’une décision interdisant la location à court terme dans une copropriété, en clarifiant que cette interdiction ne constitue pas une modification de la destination de l’immeuble nécessitant un vote unanime des copropriétaires. Elle rejette ainsi la demande d’annulation et précise que la notion de modification tacite de la déclaration de copropriété n’est plus applicable.
La Cour se penche ici sur la question de la location à court terme et, plus particulièrement, de son interdiction en matière de copropriété divise. Les demandeurs, copropriétaires, recherchent l’annulation d’une décision de l’assemblée des copropriétaires ayant comme conséquence d’interdire la location des unités inférieures à 30 jours.
La décision contestée est prise à une majorité de 58,82 % des voix des copropriétaires présents ou représentés. La question posée à la Cour est la suivante : est-ce que cette interdiction constitue une modification de la destination de l’immeuble qui nécessite l’approbation par un vote unanime des copropriétaires [2]?
Pour répondre à cette question, la Cour doit donc statuer sur la destination de l’immeuble visée. Le Tribunal tranche et qualifie celle-ci de « destination résidentielle où la location est permise ». Elle rejette donc la position des demandeurs quant à l’existence d’une destination de villégiature permettant la location court terme. Le Tribunal souligne que, par le passé, la location court terme « existait », mais que la pratique passée n’a pas eu pour effet de modifier la destination de l’immeuble qui stipule que la destination en est une de « Residential Town House ».
La Cour explique, à cet égard, que la notion de modification tacite d’une composant de la déclaration de copropriété n’est plus applicable, et ce, depuis l’affaire Syndicat des copropriétaires du 310, 320, 330 et 340 Boulevard lndustriel, 2023 QCCA 892. Conséquemment, la demande d’annulation est rejetée. Ceci étant, demeure en suspens la question de l’application de la théorie de la notion dynamique et évolutive de la destination de l’immeuble [3] et de sa coexistence avec l’interdiction de la modification tacite de la déclaration de copropriété.
[1] Sous réserves des moyens d’exonérations propres au régime de responsabilité stricte.
[2] Une modification à la destination de l’immeuble nécessite un vote « la majorité des trois quarts des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires » comme le précise l’article 1098 du Code civil du Québec. Par contre, dans le présent cas, la déclaration de copropriété applicable exigeait l’unanimité pour un tel vote. Cette clause est valide, la déclaration ayant été publié avant la réforme du Code civil du Québec, et ce, tel que prévu à l’article 53 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil.
[3] Christine Gagnon, Droit de la copropriété divise, 5e éd., Éditions Yvon Blais, 2020, par. 151 à 160, 175 à 185, 230-231, 271, 300 et 927.