Dans le cadre d’une demande en rejet formulée par le syndicat défendeur, le Tribunal réaffirme le caractère d’ordre public de direction de l’article 1103 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »).
Cet article prévoit un délai de déchéance de quatre-vingt-dix (90) jours pour contester une décision de l’assemblée des copropriétaires, notamment lorsqu’un copropriétaire estime que celle-ci a été prise au mépris de ses droits.
Aux yeux du Tribunal, un délai aussi court vise à « favoriser la stabilité au sein des copropriétés divises ». Ainsi, un tel délai, expressément qualifié de « déchéance », ne peut être suspendu ni interrompu, contrairement à un délai de prescription (art. 2889 et suivants C.c.Q.).
Le point de départ de ce délai est la date de la prise de la décision contestée, et non celle de la réception du procès-verbal en faisant état. En conséquence, la Cour rejette en partie la demande du copropriétaire visant l’annulation de certaines décisions, celles-ci ayant été contestées hors délai.
Danis c. Syndicat des Cours des Rosiers #7, 2025 QCCQ 1643
Plusieurs copropriétaires empiètent sur les parties communes.
De nombreuses tentatives de modification de la déclaration de copropriété applicable, visant à corriger cette situation, ont été proposées en assemblée des copropriétaires.
Aucune d’entre elles n’a obtenu la majorité requise. Le copropriétaire demandeur estime être lésé par cette situation, qui lui causerait notamment une perte financière, puisqu’il assume des frais de conservation relatifs à une portion des parties communes dont il ne profite pas.
La Cour tranche et conclut que l’obligation d’assurer la « conservation du capital commun » est une obligation de moyen.
Les nombreuses tentatives de correction des vices de titres, dans les circonstances, suffisent à satisfaire à cette obligation. Ce sont les copropriétaires qui ont refusé la solution proposée, ce qui ne peut être reproché au syndicat.
La Cour rejette donc le recours sur cette base et ajoute qu’en tout état de cause, le syndicat n’est pas garant des copropriétaires récalcitrants.
Ainsi, l’article 1080 C.c.Q., qui permet au syndicat d’enjoindre un copropriétaire à respecter la déclaration, ne constitue pas une source de droit opposable au syndicat. On constate que la Cour ne s’est pas penchée sur la possibilité ajoutée en 2020 et prévue à l’article 1103.1 C.c.Q. lequel se lit comme suit : « Si les copropriétaires ne peuvent, en cas d’empêchement ou par suite de l’opposition systématique de certains d’entre eux, agir à la majorité ou selon la proportion prévue, le tribunal peut, à la demande d’un copropriétaire, rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances ». Lorsque l’assemblée ne prend pas la décision qu’il faut, il demeure la possibilité de saisir la Cour supérieure afin de se substituer aux copropriétaires. Reste qu’il s’agit d’une avenue exceptionnelle. Les faits de cette cause ne s’y prêtaient possiblement pas.