Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Syndicat de la copropriété du 2450 et 2460 Sainte-Cunégonde c. Leroux, 2026 QCCQ 2671 :
Devant la Cour du Québec, division des petites créances, le Syndicat de la copropriété du 2450 et 2460 Sainte-Cunégonde réclame à un copropriétaire, M. Leroux, ainsi qu’à l’assureur du locataire occupant son unité, Intact Compagnie d’assurance, la somme de 8 625,06 $ à la suite d’un dégât d’eau causé par la fuite d’un appareil de climatisation situé dans la partie privative de l’unité. Le Syndicat soutient que le sinistre résulte d’un manque d’entretien de l’appareil par le copropriétaire. M. Leroux plaide pour sa part l’absence de faute et invoque un cas de force majeure, soutenant que la défectuosité ayant causé la fuite était imprévisible et indétectable. Quant à Intact, celle-ci fait valoir que le locataire, bien qu’occupant de l’unité et utilisateur de l’appareil, n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité.
Dans ce contexte, le Tribunal accueille le recours contre M. Leroux, mais rejette celui dirigé contre Intact. Bien que la preuve démontre que la défectuosité de l’appareil pouvait survenir sans signe précurseur et qu’il était impossible de déterminer depuis combien de temps la fuite était active, le Tribunal conclut que le sinistre résulte du fait autonome du climatiseur au sens de l’article 1465 C.c.Q. Il devait donc déterminer qui en avait la garde. Après analyse, le Tribunal conclut que le locataire n’était pas gardien de l’appareil puisqu’il n’exerçait aucun contrôle réel sur son entretien, sa réparation ou son remplacement. Au contraire, le locataire avait agi avec prudence en signalant quelques jours auparavant des bruits d’égouttement au locateur. Le Tribunal estime plutôt que M. Leroux conservait la garde du bien et qu’il n’a démontré aucune mesure concrète de prévention ou de vérification de son état. S’appuyant notamment sur les principes dégagés par la jurisprudence en matière de copropriété divise, la Cour conclut que l’absence totale de vigilance du copropriétaire fait échec à la thèse du cas fortuit. Elle rappelle qu’un copropriétaire est tenu à une obligation de surveillance particulièrement exigeante compte tenu des risques que ses actions ou omissions peuvent faire subir à l’ensemble de la collectivité. M. Leroux est ainsi condamné à verser au Syndicat la somme de 8 625,06 $, avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 C.c.Q. à compter du 23 avril 2025.
Syndicat de la copropriété Europa Phase IV c. Desjardins Assurances générales inc., 2026 QCCS 2224 :
Devant la Cour supérieure, le Syndicat de la copropriété Europa Phase IV intente un recours contre Desjardins Assurances Générales inc. afin de réclamer notamment la somme de 2 618 400,83 $ à titre de frais et de dommages découlant du retard dans le traitement et le versement des indemnités d’assurance suivant un important incendie survenu le 23 janvier 2020 dans un immeuble en copropriété de 23 unités situé à Montréal. Parmi les réclamations formulées figurent des dommages pour troubles et inconvénients subis par plusieurs copropriétaires et les membres de leur famille. En réponse, Desjardins présente une demande en irrecevabilité, soutenant que le Syndicat ne possède pas l’intérêt juridique requis pour réclamer de tels dommages au nom des copropriétaires, ceux-ci n’étant pas parties à l’instance. Bien que l’assureur ait initialement invoqué la prescription, cet argument est ultimement abandonné.
Dans ce contexte, la Cour rejette la demande en irrecevabilité. S’appuyant notamment sur les enseignements de la Cour d’appel dans 9104-2523 Québec inc. c. Syndicat des copropriétaires du 5701 de Normanville, elle rappelle que le syndicat de copropriété bénéficie d’une capacité particulière d’ester en justice afin d’assurer la protection des intérêts collectifs de la copropriété et, dans certaines circonstances, de faire valoir les droits des copropriétaires lorsque ceux-ci sont étroitement liés à sa mission. La Cour souligne que les copropriétaires concernés ont tous ratifié le recours et autorisé le Syndicat à agir en leur nom. Elle rejette également la prétention de Desjardins selon laquelle les dommages réclamés seraient de nature extracontractuelle. Selon le Tribunal, les réclamations découlent plutôt du contrat d’assurance liant l’assureur au Syndicat et reposent sur l’allégation d’un manquement contractuel dans le traitement du sinistre. Ainsi, la demande en irrecevabilité concernant les dommages réclamés par les copropriétaires ne peut être accueillie.