Par Me Pierre-Alexis Bombardier
La location court terme fait couler beaucoup d’encre depuis les dernières années. Il suffit de penser à l’incendie dans le Vieux-Montréal ou aux réformes législatives qui ont suivi (tel que l’adoption de la Loi sur les établissements d’hébergement touristique).
Ce phénomène, accentué par l’arrivée des plateformes web tel que Airbnb, a fortement impacté le quotidien des copropriétés québécoises. Ce sont de nombreux conseils d’administration qui se sont mis en mode solution afin d’atténuer et/ou contrôler cette activité grandissante et, parfois, envahissante pour les résidents.
Plusieurs syndicats se sont tournés, avec succès on l’a vu dans une affaire récente, vers de clauses pénales salées visant à décourager les copropriétaires-locateurs dans des immeubles qui l’interdisaient déjà. D’autres, où elle était permise et pratiquée, se sont tournés vers l’adoption de clause l’interdisant, tout simplement. Dans le cadre de la récente affaire Immeuble Lealta inc. c. Syndicat des copropriétaires de Pinoteau en haut, le syndicat avait opté pour cette solution.
Dans les faits, une résolution visant à interdire la location pour des périodes inférieures à 30 jours avait été adoptée par l’assemblée des copropriétaires. Les parties questionnaient la Cour à savoir si une telle résolution requerrait 50% des voix (comme un règlement d’immeuble) ou 90% des voix de l’immeuble car elle toucherait la destination de l’immeuble.
Le jugement, et notamment le par. 42, vaut le détour et devrait renverser des milliers de copropriétaires et administrateurs : la Cour y déclare en effet que la location court terme serait une activité interdite dans tout immeuble à vocation résidentielle, même de villégiature. La Cour justifie sa position en indiquant que la location court terme est qualifiée d’activité commerciale par la CITQ, qu’il s’agit d’une activité donnant lieu à la perception de taxes TPS/TVQ et à un « achalandage » important comme pourrait le faire un commerce.
Ainsi, finies les préoccupations des syndicats : nul besoin de réglementer quoique ce soit pour empêcher la location court terme dans vos immeubles résidentiels puisque telle activité est, de facto, prohibée car assimilée à des activités commerciales!
Les répercussions de cette affaire devront être suivies de près par les professionnels afin de voir s’il s’agit d’un cas isolé ou si d’autres affaires seront traitées de la même manière par la Cour.