Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
La Cour supérieure du Québec a récemment statué sur la question d’un défaut de contenance d’une unité de copropriété vendue sur plan, en concluant que la différence substantielle entre la superficie annoncée et la superficie réellement livrée constitue un manquement grave aux obligations contractuelles du promoteur, engageant ainsi sa responsabilité en vertu du Code civil du Québec et de la Loi sur la protection du consommateur.
La présente cause porte sur la question du défaut de contenance d’une unité de copropriété vendue sur plan. En effet, l’unité livrée à M. Goldberg a une superficie habitable 24% plus petite que celle annoncée dans la promesse d’achat liant les parties (qui représente 650 pi2). La Cour doit déterminer si ce défaut de contenance constitue un manquement du promoteur quant à ses obligations contractuelles, dont notamment son obligation de délivrance (1720 du Code civil du Québec) et celles prévues à la Loi sur la protection du consommateur. La Cour conclut, dans les circonstances, à l’affirmative et précise que des représentations « fausses ou trompeuses sur la superficie d’un condominium représentent une pratique interdite par la L.p.c. créant ainsi un dol au sens de l’article 1401 C.c.Q. Or, particulièrement dans une résidence ».
Non seulement il appert de la preuve administrée que personne n’a indiqué à M. Goldberg, préalablement à l’achat, que la superficie habitable serait substantiellement différente de celle livrée, et ce, malgré la clause 17 de la promesse d’achat à l’étude qui n’a pas convaincu la Cour. Celle-ci faisait état de la primauté des caractéristiques de l’unité une fois livrée, et ce, en cas de différence avec les plans. La Cour établit qu’une telle clause ne contient pas suffisamment d’informations pour permettre à un consommateur « crédule ou inexpérimenté » (norme utilisée dans le cadre des présentes) d’être informé. Conséquemment, M. Goldberg a le droit à une réduction du prix de vente qui équivaut à un montant de 388 000 $, et ce, suivant l’application de la méthode d’analyse retenue, soit l’approche par comparaison.
Dans cette affaire, la Cour supérieure du Québec a rejeté la demande de M. Carter visant à obtenir une indemnité du syndicat de copropriété pour des frais liés au changement de son air climatisé, en raison du non-respect de la condition essentielle prévue par l’article 1067 du Code civil du Québec, stipulant que la responsabilité sans faute du syndicat n’est engagée que pour des travaux exécutés à sa demande.
M. Carter réclame au syndicat de copropriété en cause divers frais suivant le changement de son air climatisé. Le recours de ce dernier se fonde principalement sur le régime de responsabilité sans faute du syndicat créé par l’article 1067 du Code civil du Québec. Le principe est le suivant : le copropriétaire qui subit un préjudice suivant l’exécution de travaux par le syndicat a le droit d’obtenir une indemnité à la charge du syndicat. Une condition essentielle de l’ouverture de ce régime est que les travaux soient exécutés à la demande du Syndicat. Comme en fait mention l’honorable Marie-Michelle Lavigne, « (l)’article 1067 C.c.Q. prévoit que le Syndicat ne peut encourir de responsabilité pour des travaux qu’il n’a pas lui-même requis ». Or, de l’avis de la Cour, la preuve est claire et non équivoque, c’est M. Carter qui a accepté de faire changer son air climatisé. Le recours est donc rejeté, principalement, en raison de l’absence de cette condition essentielle de l’article susmentionné.