Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
Lorsque les décisions d’assemblée sont annulées ou modifiées en application des articles 1103 ou 1103.1 C.c.Q., il s’agit là de l’exercice du pouvoir de contrôle et de surveillance dévolue à la Cour supérieure du Québec
C’est ce qu’un juge unique de la Cour d’appel vient de déterminer. Ce raisonnement pourrait aussi s’appliquer au recours à l’égard des décisions du conseil d’administration sous l’article 1086.2 C.c.Q. Les faits étaient les suivants : Le Syndicat intimé adopte un règlement visant à limiter la durée de location à un minimum de 32 jours.
Jugeant que cela constituait une modification à la destination de l’immeuble et que la majorité requise n’avait pas été atteinte, les appelants exercent un recours en Cour supérieure contre le règlement. Ils cherchent à le faire déclarer « invalide, inopérant et inopposable ».
L’honorable Peter Kalichman, j.c.a. détermine ce qui suit : « Bien que la demande en première instance contienne des conclusions déclaratoires, l’objet visé est l’annulation d’un règlement adopté par l’intimé, personne morale soumise aux pouvoirs de contrôle de la Cour supérieure. Ainsi, l’appel n’est permis qu’avec l’autorisation d’un juge de la Cour (d’appel), conformément à l’article 30 al. 2(5) » C.p.c. Il en résulte potentiellement plusieurs incidences, notamment l’application d’un délai raisonnable pour exercer un recours de cette nature lorsque le délai de déchéance n’est pas lui-même applicable.
Également, toute la question de la norme de contrôle applicable entre en ligne de compte. Cette décision sur la forme pourrait ainsi avoir des incidences sur le fond quant à des recours de ce type.
Kasho c. Construction Arlem inc., 2025 QCCQ 1290 :
Cette décision de la Cour du Québec illustre les garanties du vendeur d’une fraction d’un immeuble détenu en copropriété divise. Les faits étaient les suivants : La construction de la copropriété dont fait partie l’immeuble s’amorce vers l’année 2011 et les premières unités sont vendues en 2012. Toutefois, l’année suivante, le promoteur du projet fait une cession de ses biens.
En 2017, le vendeur ici aux procédures acquiert les quatre dernières unités du projet du syndic de faillite du promoteur original.
À ce moment, il lui reste la finition des unités à compléter. Parallèlement, des travaux d’aménagement des cours arrière sont exécutés par le syndicat de copropriété, qui gère celle-ci depuis la faillite du promoteur.
Au printemps 2018, lors de l’inspection des travaux d’aménagement des cours arrière, la ville informe le syndicat que les travaux ne respectent pas la réglementation municipale. Au mois de mai 2019, le vendeur remplit la Déclaration du vendeur. Rien n’indique que des travaux devront avoir lieu au cours de l’été suivant afin de corriger l’aménagement du terrain arrière dans le but de le rendre conforme à la réglementation municipale.
Le Tribunal rappelle que le vendeur est tenu à la garantie du droit de propriété, ce qui inclut les limitations de droit public. Cette garantie est en jeu s’agissant d’une situation de non-conformité à la réglementation municipale.
Par ailleurs, tout vendeur a également une obligation de renseignement. En toutes circonstances, un vendeur ne peut pas se contenter de répondre honnêtement aux questions de l’autre partie; il doit prendre l’initiative de lui divulguer tous les faits qui sont normalement susceptibles d’influencer son consentement de façon importante.
L’honorable Chantale Massé, j.c.q. retient ici que : « la plus élémentaire bonne foi imposait au Vendeur l’obligation d’informer l’Acheteur de la non-conformité de la cour arrière et des travaux prévus au cours de l’été, afin qu’il puisse prendre une décision éclairée avant de conclure le contrat de vente. ». Elle ajoute, pour répondre à un des arguments en défense voulant que le vendeur ne soit pas responsable, car les travaux sont ceux du Syndicat : « Il importe peu que les travaux aient été exécutés à la demande du syndicat de copropriété ou à la demande du Vendeur. Il demeure qu’au moment où il vend l’Immeuble, le Vendeur sait que de tels travaux doivent être exécutés et il omet d’en informer l’Acheteur. Puisque celui-ci fait l’acquisition d’une construction neuve, il est en droit de présumer que celle-ci respecte la réglementation en vigueur ».