Par Me Pierre-Alexis Bombardier et Me Clément Lucas
La Cour examine la possibilité d’une prescription acquisitive pour une partie privative dans une copropriété divisée, soulignant l’importance du respect des exigences légales spécifiques.
Il est impossible pour les copropriétaires divis d’acquérir par prescription acquisitive une partie commune [1]. En est-il de même pour une partie privative ? C’était la question soumise à la Cour supérieure dans le cadre du jugement à l’étude.
Il appert de la preuve administrée que les conditions de la prescription acquisitive sont respectées. Les Demandeurs occupent, depuis plus de dix (10) ans et de manière paisible, continue, publique et non équivoque[2] une partie de la partie privative des Défendeurs (qui correspond à leur cour arrière).
La copropriété divise offre, cependant, un cadre juridique spécifique relatif à l’aliénation d’une partie privative. Suivant l’article 1049 C.c.Q.[3], avant toute aliénation, la parcelle visée doit se voir attribuer un numéro cadastral distinct et une valeur relative (par l’intermédiaire de la modification de la déclaration de copropriété et du plan cadastral).
Suivant l’article 1100 C.c.Q., en présence de parties privatives contiguës, une partie privative peut être modifiée suivant uniquement l’approbation du conseil d’administration et des copropriétaires concernés (et leurs créanciers hypothécaires) et d’une modification conséquente de la déclaration de copropriété.
Le Tribunal, sous la plume de l’Honorable Lukasz Granosik, j.c.s., affirme que la prescription acquisitive d’une partie privative est possible uniquement en suivant les exigences des articles 1049 C.c.Q. et 1100 C.c.Q., ce qui est justifié par « la singularité des rapports juridiques dans une copropriété divise ». Or, dans le cadre des présentes, aucune des exigences de l’un ou l’autre de ces articles n’a été respectée. Conséquemment, la demande est rejetée sous réserve de la continuation du recours (et du respect des articles pertinents).
Legris c. Association des Condos 3504 Aylmer, 2024 QCCS 938″: Un copropriétaire conteste diverses décisions du syndicat concernant l’installation d’une thermopompe sur le toit de l’immeuble. La Cour rappelle les délais de contestation et examine le contrôle de légalité des décisions des copropriétaires.
Le syndicat et les copropriétaires qui le composent recherchent le rejet de la demande de M. Legris, copropriétaire. Ce dernier réclame, principalement, la nullité de diverses décisions prises par le Syndicat, et ce, afin d’avoir le droit d’installer sa thermopompe sur le toit de l’immeuble.
La Cour prend d’abord le soin de rappeler le délai de déchéance applicable à la contestation des décisions de l’assemblée des copropriétaires (1103 C.c.Q.) et du conseil d’administration (1086.2 C.c.Q.), soit quatre-vingt-dix (90) jours.
[1] Pedneault c. Syndicat des copropriétaires du Domaine du Barrage, 2019 QCCA 1986.
[2] Article 2918 C.c.Q.
[3] L’article 1049 C.c.Q. constitue une application particulière de l’article 3030 C.c.Q.